貝殼利潤(rùn)持續(xù)承壓，這次彭永東還能拿7億年收入嗎？觀點(diǎn)
貝殼利潤(rùn)持續(xù)承壓，這次彭永東還能拿7億年收入嗎？
文：向善財(cái)經(jīng)
最近，貝殼控股有限公司（下稱貝殼）發(fā)布了2024年第三季度未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)。
從表面來(lái)看，相比今年一季度營(yíng)收、凈利增速的大幅下滑，現(xiàn)在的貝殼算是實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的明顯改善。
第三季度，貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收225.8億元，同比增長(zhǎng)26.8%；歸母凈利潤(rùn)為11.71億元，同比增長(zhǎng)1.13%。
不過(guò)即便如此，前三季度貝殼實(shí)現(xiàn)營(yíng)收623.3億元，同比增長(zhǎng)為8.27%；歸母凈利潤(rùn)34.95億元，卻還是同比下滑了32.97%。
這說(shuō)明，在當(dāng)前房地產(chǎn)周期背景下，貝殼靠著“一體三翼”的業(yè)務(wù)策略已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了成長(zhǎng)性的提前回暖，但代價(jià)卻似乎是盈利能力的承壓……
那么這份取舍，到底是不是個(gè)好選擇呢？
作為左暉的接班人——彭永東在拿著高額薪酬的同時(shí)，又能不能帶領(lǐng)貝殼提前走出這段艱難歲月？
砸十幾億搞“樣板間”，貝殼真不想當(dāng)?shù)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商？
“對(duì)于一個(gè)大的組織來(lái)說(shuō)，最可怕的是沒(méi)有增長(zhǎng)。”在業(yè)績(jī)發(fā)布后的電話會(huì)上，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)彭永東這樣說(shuō)到。
結(jié)合起前邊提到的營(yíng)收增速，顯然，貝殼管理層對(duì)第三季度的表現(xiàn)似乎是認(rèn)可的。
不過(guò)具體來(lái)看，貝殼在第三季度存量房交易的總交易額為4778億元，同比增加8.8%，實(shí)際上是低于市場(chǎng)預(yù)期的15%增速。對(duì)應(yīng)的凈收入為62億元，也同比下滑了1.6%。
這個(gè)成績(jī)，很難稱得上是亮眼。
但好在，新房交易的總交易額為2276億元，同比增加18.4%；新房業(yè)務(wù)的凈收入為77億元，同比增長(zhǎng)了30.9%，算是撐起了貝殼核心的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)表現(xiàn)。
對(duì)于這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的好與壞，雖然現(xiàn)階段的貝殼可以不斷優(yōu)化服務(wù)體驗(yàn)、升級(jí)運(yùn)營(yíng)能力，但最終想象力卻還是取決于政策刺激的大與小。
就像今年5月份中國(guó)人民銀行發(fā)布了“明確取消全國(guó)房貸利率下限、下調(diào)房貸首付比例和公積金貸款利率”等多項(xiàng)通知后，貝殼的營(yíng)收表現(xiàn)就從一季度的-19.24%反轉(zhuǎn)成了二季度的19.95%，直到三季度效果才慢慢減弱。
因此，從9月底開(kāi)始的新一輪房地產(chǎn)支持政策，也就成了不少投資者對(duì)貝殼第四季度房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)務(wù)的信心來(lái)源……
總之，現(xiàn)在貝殼的“一體”業(yè)務(wù)不掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)，所以能看的就只有“三翼”。
其中，整裝（家裝家居）板塊本季營(yíng)收42.4億，同比增速?gòu)娜ツ晖诘?2.1%放緩至了現(xiàn)在的32.6%；新獨(dú)立出來(lái)的惠居（房租租賃服務(wù)）板塊則貢獻(xiàn)了39億元營(yíng)收，同比增長(zhǎng)118.4%。
從邏輯上來(lái)看，房屋租賃板塊算是貝殼對(duì)新房、二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)承接，哪怕現(xiàn)在規(guī)模尚小，但戰(zhàn)略意義非凡。至于家裝家居業(yè)務(wù)，本意是對(duì)房產(chǎn)客戶需求的更多挖掘變現(xiàn)，算是后房地產(chǎn)市場(chǎng)。
所以在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有徹底回暖之前，哪怕現(xiàn)在貝殼靠著收購(gòu)而來(lái)的圣都家裝、愛(ài)空間們實(shí)現(xiàn)了快速起量，但未來(lái)中長(zhǎng)期的成長(zhǎng)性仍有待驗(yàn)證。
而且市場(chǎng)中常有一句形容家裝行業(yè)痛點(diǎn)的話：買房有上限，而裝修只能有下限。
和買房一樣，裝修費(fèi)用對(duì)普通家庭也是一筆很大的開(kāi)支，很多人一輩子可能只會(huì)裝修一兩次。并且由于裝修業(yè)務(wù)工序復(fù)雜，涂料、瓷磚、木料等涉及到的品牌非常多，再加上千人千面的裝修需求和風(fēng)格，都使得品牌裝修從供給到需求端都表現(xiàn)出了非常大的服務(wù)差異性。
所以在漫長(zhǎng)的決策周期中，消費(fèi)者們更喜歡貨比三家，慎重權(quán)衡。
在這方面，雖然貝殼可以將各樓盤(pán)房源信息匯聚到平臺(tái)上，給用戶提供多項(xiàng)選擇，但是裝修業(yè)務(wù)給用戶的，卻只是有限選項(xiàng)（主要是圣都整裝）。這本身就限制了消費(fèi)者的選擇范圍和體驗(yàn)上限，相應(yīng)的，貝殼也很容易被當(dāng)做裝修參考項(xiàng)，而非必選項(xiàng)。
當(dāng)然，相比家裝板塊，現(xiàn)在最受爭(zhēng)議還要屬貝殼的“第三翼”貝好家。
從定義上看，貝好家是一個(gè)數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺(tái)，以C2M為核心理念，利用用戶洞察和大數(shù)據(jù)支持，為合作伙伴賦能，收取包括產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)等一整套解決方案服務(wù)費(fèi)。
今年7月，貝好家以1.34億元競(jìng)得西安市未央?yún)^(qū)兩宗商住用地，但并非自主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是根據(jù)合作方需求開(kāi)展。直到9月，貝好家（成都）置業(yè)有限公司以10.76億元競(jìng)得成都錦江區(qū)金融城三期H12地塊，這一次貝殼明確將自主操盤(pán)。
從貝殼賦能到自主操盤(pán)，這一變化自然也讓市場(chǎng)不禁懷疑：貝殼是不是要“抄底”轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)商了？
在最近的電話會(huì)上，雖然貝殼管理層強(qiáng)調(diào)“我們不是要成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在長(zhǎng)期的商業(yè)模式上，我們不會(huì)使用自有資金做大規(guī)模的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。”
但同時(shí)“成都項(xiàng)目旨在驗(yàn)證 C2M 解決方案在各階段的實(shí)施能力，包括土地拍賣、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)和營(yíng)銷……”
言下之意，現(xiàn)在貝殼想要用數(shù)十億元，打造一個(gè)高端房地產(chǎn)方案的樣板間。只是暫時(shí)充當(dāng)一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角色，未來(lái)不會(huì)長(zhǎng)期沉迷于此。
說(shuō)實(shí)話，這操作有點(diǎn)財(cái)大氣粗，“撒錢”做試驗(yàn)的既視感。
雖然貝殼也確實(shí)有這個(gè)底氣。截止到今年9月底，貝殼的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物”和“短期投資”規(guī)模就達(dá)到了532.27億元。
不過(guò)還是那句話，背靠過(guò)去積累的龐大房產(chǎn)數(shù)據(jù)和用戶需求洞察，貝殼（貝好家）當(dāng)一個(gè)咨詢公司、地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司是沒(méi)問(wèn)題的。可如果要轉(zhuǎn)型重資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是暫時(shí)還是長(zhǎng)久的，這對(duì)貝殼可能都是個(gè)極大的考驗(yàn)。
一方面是房產(chǎn)交易和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)本質(zhì)上是兩種邏輯，核心團(tuán)隊(duì)能否勝任是一個(gè)問(wèn)題。
另一方面貝殼還需要彌補(bǔ)和提升的短板是工程建設(shè)的能力。畢竟，過(guò)去貝殼的業(yè)務(wù)模式更多是“紙上談兵”，但現(xiàn)在要把設(shè)想落成現(xiàn)實(shí)，這就需要組建靠譜的上下游供應(yīng)鏈伙伴以及對(duì)應(yīng)材質(zhì)的整合，這同樣是個(gè)艱巨的任務(wù)。
所以很明顯，無(wú)論從投資還是戰(zhàn)略的角度看，貝好家在短時(shí)間內(nèi)都很容易成為一個(gè)業(yè)務(wù)泥潭，帶給貝殼的不確定性似乎也要遠(yuǎn)大于背后的想象力……
盈利能力承壓，“掌舵人”彭永東還能拿多少年薪？
回到業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)在盈利能力承壓才是貝殼最突出的問(wèn)題。
比如，天眼查APP顯示：今年第三季度貝殼的毛利率為22.7%，略低于市場(chǎng)預(yù)期的23%，較去年同期的27.4%下滑明顯。主要是受存量房業(yè)務(wù)和租房業(yè)務(wù)利潤(rùn)率下滑的拖累。
其中，房屋租賃板塊營(yíng)收增長(zhǎng)了21億元，同比增長(zhǎng)118.4%，但成本也從2023年同期的17億元增長(zhǎng)到了38億元，同比增長(zhǎng)115.5%。
對(duì)應(yīng)的毛利率僅為2.56%。
可見(jiàn)，貝殼的房屋租賃服務(wù)盈利能力，還有很大的提升空間。
但在此背景下，貝殼卻沒(méi)有選擇降本增效，同期的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逆勢(shì)增長(zhǎng)了11%至44億元。
這也使得對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率從5.1%下滑至了3.2%，整體凈利率則下滑至了5.17%。
原因是為啥呢？不是貝殼不想降本，而可能是降不了本。
比如同期，貝殼銷售和市場(chǎng)費(fèi)用增長(zhǎng)了18.6%至19億元。并且和去年一樣，主要是投入進(jìn)了家裝家居板塊，同時(shí)還有貝聯(lián)門店及品牌的拓展等。
這個(gè)其實(shí)不難理解，雖然家裝板塊有著貝殼的平臺(tái)引流，但由于品牌可選擇項(xiàng)偏少，所以不少裝修消費(fèi)者還是會(huì)在線下尋找裝修公司。
同時(shí)，由于家居家裝行業(yè)格局一直都處于大而散的狀態(tài)，頭部裝修公司加起來(lái)份額也不足兩成，再加上不同地域消費(fèi)者的個(gè)性化裝修需求限制，使得現(xiàn)在上游的家居供應(yīng)商多是區(qū)域型家裝公司，占比達(dá)60%-70%。
在這種情況下，想要快速做大做強(qiáng)，貝殼就必然離不開(kāi)營(yíng)銷投入的連續(xù)加碼。
此外，貝殼的研發(fā)費(fèi)用也增長(zhǎng)至了5.73億元，這基本對(duì)應(yīng)著現(xiàn)在貝好家C2M的出發(fā)點(diǎn)，即利用大數(shù)據(jù)和AI系統(tǒng)去發(fā)現(xiàn)未來(lái)行業(yè)的趨勢(shì)，去洞察用戶需求，所以短時(shí)間內(nèi)好像也很難降本降費(fèi)……
不過(guò)好一點(diǎn)的是，今年第三季度，貝殼占比最大的“一般及行政費(fèi)用”為19億元，和去年同期基本持平。
那么從這個(gè)角度看，在當(dāng)前貝殼盈利能力承壓的背景下，以彭永東為代表的核心管理們又不會(huì)選擇自降工資呢？
之所以這么說(shuō)，主要是此前有投資者將貝殼高管薪酬數(shù)據(jù)上傳到了網(wǎng)上，結(jié)果引發(fā)了不少的輿論爭(zhēng)議。
從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，在2022年貝殼交出了一份營(yíng)收同比下滑24.87%，歸母凈利潤(rùn)同比下滑164.45%的成績(jī)單后，其董事會(huì)主席彭永東薪酬總額卻達(dá)到了約4.746億元。其中，薪金、津貼及實(shí)物福利為183萬(wàn)元，績(jī)效獎(jiǎng)金為1017萬(wàn)元。
聯(lián)合創(chuàng)始人兼執(zhí)行董事單一剛薪酬總額約3.551億元，對(duì)應(yīng)的績(jī)效獎(jiǎng)金為678萬(wàn)元。
到了2023年，彭永東的薪酬總額則進(jìn)一步增長(zhǎng)至，約7.13億元。單一剛約為5.293億元。
雖然兩人的薪酬總額中，不少都來(lái)源于股份激勵(lì)計(jì)劃中的“股份支付薪酬”，但
整體相比于碧桂園，萬(wàn)科的管理層們已經(jīng)高出了不少，甚至萬(wàn)科的董事們還自愿放棄了2023年度獎(jiǎng)金，董事會(huì)主席郁亮、總裁祝九勝也自愿領(lǐng)取月薪稅前1萬(wàn)元。
而且說(shuō)起股價(jià)，在創(chuàng)始人左暉去世前，貝殼的市值最高曾達(dá)到近千億美元，但彭永東接手后一度縮水至百億美元以下。截至11月25日，貝殼美股股價(jià)為18.4美元/股，總市值為222.34億。
盡管這背后有疫情的影響，也有現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀周期波動(dòng)，但在當(dāng)前行業(yè)低迷期，以彭永東為代表的核心管理層們，或許還是應(yīng)該與無(wú)數(shù)“貝殼人”站在一起，同甘共苦，加速帶領(lǐng)貝殼走向全面復(fù)蘇……
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