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文：劉志剛@互聯(lián)網(wǎng)江湖主編

長租公寓又出負(fù)面了。這對于公眾而言似乎多少有些見怪不怪的感覺，而這次的導(dǎo)火索是由于蛋殼銷售員說的話惹了眾怒。

“公司這么大，賠一個死人的錢還是賠得起的”，近日，關(guān)于蛋殼公寓裝修完第二天上架，銷售員說出不當(dāng)言論的相關(guān)新聞在網(wǎng)上流傳，一時間輿論方面也是無比憤慨。而蛋殼公寓方面回應(yīng)稱已成立專項工作小組徹查此事，涉事人員及相關(guān)負(fù)責(zé)人均已懲處，公司主要管理層也接受了應(yīng)處罰。

如今看來，長租公寓發(fā)展太快，如今根基不牢的問題也是愈發(fā)顯現(xiàn)。譬如裝修完成后短時間內(nèi)就掛牌出租、裝修材料甲醛超標(biāo)問題總是不絕入耳。除此之外，整個行業(yè)似乎處于一種“賠本賺吆喝”的境況，目前中國流動人口超過兩億，行業(yè)的未來發(fā)展前景毋庸置疑。但重模式的生意永遠(yuǎn)都沒有那么容易，而且盤子就那么大，玩家卻又那么多。那么這些問題產(chǎn)生的原因是什么？

行業(yè)井噴在即：規(guī)模化原罪引發(fā)產(chǎn)品與管理的缺陷化

近幾年來，很多風(fēng)口都讓我們見識到了“羊群效應(yīng)”的威力。一旦哪個領(lǐng)域有著切實存在的痛點需要解決，就意味著存在著潛在的商機(jī)；如果政治上再有所支持，那么毫無疑問各路玩家都會蜂擁而至，而長租公寓無疑就是這么一個行業(yè)。

隨著樓市調(diào)控力度不斷加深，以及房地產(chǎn)市場競爭的不斷加深，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)光不再，因此整個地產(chǎn)行業(yè)需要去發(fā)掘新的增長點。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)增量市場轉(zhuǎn)為絕對的存量市場。資料顯示，目前一線城市房屋的空置率是22%，二線城市是24%，三線城市達(dá)到了26%。

在這樣的背景下，盤活整個二手房的存量資產(chǎn)不僅僅是時代的需要，在政治上也是一件正確的事情。

事實也的確如此，在房產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼、房市進(jìn)入冰凍期之時，圍繞租住房市場的改革政策卻不斷密集出臺。從2015年開始，有關(guān)長租公寓的政策紅利就不斷釋放，出臺了一些列文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并明確了加快機(jī)構(gòu)化、租賃專業(yè)化這一明確的發(fā)展方向。

2015年11月19日，國務(wù)院辦公廳《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》，主要內(nèi)容：公寓首次納入生活服務(wù)業(yè)。

2016年5月17日，國務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》：允許商改租，水電氣按居民標(biāo)準(zhǔn)；允許住房改造為租賃房。

2018年各地發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)實施方案和細(xì)則密集出臺，大力推動住房租賃市場發(fā)展，將中央部署進(jìn)一步落地實施。綜合來看，政策發(fā)力點主要在供給和需求兩端，多種渠道增加租賃住房供應(yīng)，多種方式鼓勵、支持居民租住需求。

從需求端看，傳統(tǒng)的租房市場痛點十分明顯。具體來說，傳統(tǒng)的租房模式，從本質(zhì)上看，是租戶找房子、房東找房客，相當(dāng)于C2C模式。在這樣的模式之下，缺點十分明顯。一方面，租戶與房東在信息存在著地位上的不平等，因此租戶常常會被房東“各種坑”。另一方面，租戶要實地尋找地點和價格適當(dāng)?shù)姆吭矗€可能面臨房東提前解約的和隨時提價的風(fēng)險。從房東的角度看，房東也面臨租戶隨時走人，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)長時間空置的風(fēng)險。

而這種互聯(lián)網(wǎng)長租公寓的出現(xiàn)，則將租房這種零售式、碎片化的交易變成了一件集中式的生意。對于租客來說，不僅僅在價格上更加透明，居住條件相比以往也更加優(yōu)渥，更重要的是不用再考慮房東要提前解約的風(fēng)險。而對房東來說，交給專業(yè)的長租公寓打理也避免了房屋的空置成本與維護(hù)費用，輕輕松松獲得穩(wěn)定的收益。

政策上的積極響應(yīng)加上需求端旺盛，長租公寓自推出之日就一直被置于風(fēng)口浪尖的地位。對金錢有著高度敏感性的資本自然也不肯放過這片有著極大需求的市場。即使是在2018年，也有自如、優(yōu)客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等多家企業(yè)順利拿到大額融資。

雖然資本的到來給了長租公寓的蓬勃發(fā)展提供了旺盛的動力，但風(fēng)險投資的代價也是極為昂貴，一些長租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一昧的擴(kuò)大規(guī)模，最終運營、財務(wù)管理的能力沒有匹配上，為日的行業(yè)亂象甚至是破產(chǎn)、倒閉埋下了伏筆。

在筆者看來，對于長租公寓公司來說，如今的負(fù)面不斷很大程度上是由于互聯(lián)網(wǎng)2C產(chǎn)品開發(fā)的慣性思維弊端。

不同于2B類產(chǎn)品定位、用戶需求都非常清晰。2C類產(chǎn)品很難有一個“普適”的標(biāo)準(zhǔn)和訴求，產(chǎn)品的受歡迎程度影響因素會有很多，這也是為什么大數(shù)據(jù)畫像描繪存在巨大價值的原因所在。所以說，2C類的產(chǎn)品經(jīng)理根本就很難清楚產(chǎn)品定位與用戶定位。

然而雖說可能很多細(xì)節(jié)問題都亟待解決，但是商業(yè)競爭唯快不破，以往很多“風(fēng)口”的生長邏輯都是快速鋪墊產(chǎn)品搶占市場，占領(lǐng)先發(fā)優(yōu)勢。在行業(yè)發(fā)展后期再進(jìn)行完善和升級。畢竟修修補(bǔ)補(bǔ)，迭代升級已經(jīng)成為很多2C類項目在野蠻生長過后一直在做的事。

這一時期的產(chǎn)品，被稱作MVP（最小可行產(chǎn)品）。硅谷創(chuàng)業(yè)家Eric Rise有一著作名為《精益創(chuàng)業(yè)》，書中創(chuàng)造性的提出了“精益創(chuàng)業(yè)”這一理念，其核心思想就是在開發(fā)產(chǎn)品時先做一個簡單的原型，也就是最小可行產(chǎn)品，然后通過測試并收集用戶反饋不斷進(jìn)行迭代升級，最終形成了完全適應(yīng)于市場、被用戶廣泛接受的產(chǎn)品形態(tài)。

長租公寓市場就是如此，缺陷的產(chǎn)品，不完善的管理，隨著產(chǎn)業(yè)的深入這些問題也會逐漸放大開來，這才有了甲醛房的出現(xiàn)，管理方面其實也同理，行業(yè)是個年輕的行業(yè)，百廢待興，很多管理方面、工作人員素質(zhì)方面也是參差不齊，因而類似于“賠得起死人”這樣的事情出現(xiàn)，給人驚訝的同時似乎也是意料之中的事。

“重模式”經(jīng)濟(jì)本質(zhì)驅(qū)使：先污染后治理實難行得通

有些產(chǎn)品可以一邊進(jìn)行市場推廣一邊進(jìn)行完善，有些領(lǐng)域卻不適合，這也是“MVP”的局限性所在。長租公寓領(lǐng)域才剛剛興起，尚未實現(xiàn)爆發(fā)，然而與此同時出租房裝修不環(huán)保等問題與人們的身體健康息息相關(guān)。裝修材料甲醛超標(biāo)問題不僅違反相關(guān)政策要求，更重要的是對用戶身體健康造成了威脅，這對企業(yè)品牌帶來巨大的傷害，而且很難你補(bǔ)，長租公寓市場尚未爆發(fā)，這對于剛剛起步的公司來說無疑是巨大的傷害。

長租公寓雖說就行業(yè)內(nèi)部而言商業(yè)模式有輕重之分，但總體來看還是一個商業(yè)模式比較重的行業(yè)，呈現(xiàn)出明顯的維護(hù)成本高、發(fā)展成本高、試錯成本更高這“三高”特征。

前面我們提到過，不問盈利、先搶市場是很多長租公寓領(lǐng)域玩家的選擇。但盈利問題牽扯到企業(yè)的生存，熬得住的就堅持到了現(xiàn)在，熬不住的，就是能走向死亡。到目前為止，長租公寓領(lǐng)域已經(jīng)經(jīng)歷了多輪洗牌，許多明星玩家都在激烈的行業(yè)競爭中被淘汰出局，而且這份名單在未來還會快速加長。

余下的玩家也是痛并快樂的生存著。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前市面上很多公寓管理收入占資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的比重不斷上升，但同期資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利潤卻在快速下降，假設(shè)其他資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)情況不變，我們可以推斷出很多長租公寓業(yè)務(wù)是一直處于虧損狀態(tài)。

行業(yè)大熱卻不賺錢，在筆者看來這主要基于以下幾個方面：

1.行業(yè)集中度偏低，行業(yè)處于搶占市場份額的起步階段。例如之前千團(tuán)大戰(zhàn)、外賣大戰(zhàn)、出行大戰(zhàn)等，前期都是賠本賺吆喝，價格戰(zhàn)是常見的玩法。待到整個市場做起來，行業(yè)也經(jīng)歷多輪洗牌之后，剩余玩家也有了盈利能力。

2.行業(yè)門檻高，高額的運營本錢，資產(chǎn)價格高企導(dǎo)致租金回報率長期較低，使得長租公寓拿房成本高，并且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)，不僅是規(guī)模擴(kuò)張很考驗入局者的資金實力，活下去與否很大程度上也依賴于資金儲備。

3.除了房產(chǎn)系之外，其余國內(nèi)的長租公寓項目普遍為輕資產(chǎn)形式，即運營者為二房東，與房源業(yè)主方簽署10-20年不等的租約，經(jīng)過改造和運營提升租金程度，賺取差價。然而相對于持有物業(yè)的成本、房源拓展成本、管理成本、裝修改造成本等巨大支出來說，微薄的租金收益無異于杯水車薪，目前長租公寓產(chǎn)品的凈利潤率僅為1%左右。

為了解決盈利問題，很多長租公寓平臺也都不斷延伸自身產(chǎn)業(yè)鏈，探索多樣化的盈利模式，例如金融服務(wù)等。但就目前而言，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸并沒有觸及或者從根本上解決前面的幾個痛點，整個行業(yè)的陣痛期依舊沒有過去，畢竟產(chǎn)業(yè)鏈延伸項目的利潤與市場規(guī)模直接掛鉤，那么問題又再一次回到了長租公寓本身上來了，還得從行業(yè)本身下手才是真正的治本之策。

由此可見，長租公寓的資產(chǎn)收益低，回報周期長，而融資成本卻極高，這在很大程度上限制了企業(yè)快速做大的可能性，這也是目前長租公寓領(lǐng)域所有玩家面臨的共同難題。激烈的競爭必然會導(dǎo)致部分企業(yè)出局，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透漏，長租公寓前期投入資金較大，實現(xiàn)盈利至少需要5年以上。

本身投入就大，后續(xù)的修修補(bǔ)補(bǔ)成本也有些過于高，無異于重復(fù)投放。如何保證自己能夠不斷得到資本輸血，如何能扛得住燒錢大戰(zhàn)，這都是擺在諸多長租公寓玩家面前的問題，先污染后治理的路根本行不通，業(yè)務(wù)本身問題不斷，銷售人員素質(zhì)參差不齊，管理出現(xiàn)問題也就成為必然，再加上本身攤子鋪得夠大，各個環(huán)節(jié)很難做到嚴(yán)格把控，爆發(fā)問題其實也只是時間問題。類似于“賠得起死人”這樣的話，僅僅是長租公寓管理問題的一個縮影。

回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)：業(yè)務(wù)、管理、多元化的齊頭并進(jìn)

發(fā)現(xiàn)問題是為了更好地解決問題，精細(xì)化、差異化的運營或是突圍方向

在過去一段時間，不問盈利、先搶房源是很多長租公寓領(lǐng)域玩家的選擇。但盈利問題牽扯到企業(yè)的生存，熬得住的就堅持到了現(xiàn)在，熬不住的，就是能走向死亡。相比較于簡單、粗暴的互聯(lián)網(wǎng)思維，長租公寓的經(jīng)營更像是一個走在鋼絲繩上的舞者，需要在擴(kuò)張與管理上取得平衡。跑得慢，逐漸就會被市場邊緣化。跑得快，容易摔大跟頭，長租公寓更加考慮管理者的運營能力。

面對行業(yè)負(fù)面新聞的不斷，這時就必須要能出現(xiàn)能夠引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，做出一些差異化改變的長租公寓企業(yè)，才能徹底扭轉(zhuǎn)一直以來長租公寓的負(fù)面形象。在互聯(lián)網(wǎng)江湖(VIPIT1)團(tuán)隊看來，需要從以下幾個方面入手。

*徹底實現(xiàn)輕資產(chǎn)化運營。從“二房東”變成真正的運營方。比如，長租公寓與房東簽訂托管合同，只提供日常維護(hù)、拉客，然后抽取服務(wù)費的模式。在這樣的模式下，長租公寓既不用耗費更多的現(xiàn)金流收購房源，房東也不用擔(dān)心各種運維成本、以及房屋空置的損失,躺著賺錢就行。如此一來，整個行業(yè)生態(tài)或許會更健康。

*找差異化發(fā)展道路；面對消費升級的浪潮，租客在居住上也越來越追求智能化、差異化的租住產(chǎn)品，這就要求長租公寓經(jīng)營者在產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)上要多下功夫，做好差異化運營、積極挖掘公寓的產(chǎn)品特色。

比方說，在客廳、臥室披上地毯，墻上掛上一些世界名畫，瞬間整個房屋都變得高大上，而且這些東西每個花費不超過百元，這根搶購房源所支付的溢價比起來，簡直是是九牛一毛。與此同時，長租公寓必須提高改造與驗收標(biāo)準(zhǔn)，裝修之后也需檢查甲醛含量，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不予出租。通過嚴(yán)格的驗收以減少違規(guī)或者安全事件的發(fā)生。

*推廣業(yè)務(wù)多元化，目前大多數(shù)長租公寓的商業(yè)模式是先把未來十年房屋的租金收益權(quán)一次性打包給房東，然后對房屋進(jìn)行裝修、改造升級，并提供一些增殖服務(wù)，通過這些溢價來收取比市場價稍高的房租，以此實現(xiàn)盈利。還可以通過拓展金融、社區(qū)服務(wù)等方式來進(jìn)行多元化延伸。

*建立完善的內(nèi)部管理和培訓(xùn)機(jī)制：不得不說的是，關(guān)于房子安全問題的負(fù)面消息已經(jīng)屢見不鮮，但類似于蛋殼這種“賠得起死人”這樣性質(zhì)惡劣的管理問題還是首次遇見，而這也足以為各路長租公寓玩家敲響警鐘，加強(qiáng)管理，一定要提高銷售人員的素質(zhì)，畢竟銷售人員是與用戶直接進(jìn)行接觸的，因而也是直接影響用戶體驗的環(huán)節(jié)。

當(dāng)然了，在批評與自我批評中，行業(yè)也在不斷成長。但很多時候不要等問題爆發(fā)了，才知道去道歉和解決，亡羊補(bǔ)牢不是什么時候都可以行得通。對于企業(yè)而言現(xiàn)在要做的就是從模式創(chuàng)新、差異化的服務(wù)出發(fā)，強(qiáng)化管理、篩選和安全監(jiān)管系統(tǒng)。打破行業(yè)同質(zhì)化，尋求自身差異化競爭優(yōu)勢。

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