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京東正式入局房地產(chǎn)電商！

9月18日，原搜狐網(wǎng)副總裁、搜狐焦點(diǎn)總經(jīng)理曾伏虎向全天候科技確認(rèn)，其本人已于7月底正式加入京東，擔(dān)任京東房地產(chǎn)部總經(jīng)理。該部門(mén)于近期組建，目前正在招兵買(mǎi)馬。京東也將在其電商版圖中加入一項(xiàng)新的業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)。

京東房地產(chǎn)部總經(jīng)理曾伏虎

今年8月，京東以38.5億元拿下北京亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)一塊商業(yè)用地，9月又宣布投資300億元在東莞市鳳崗鎮(zhèn)建設(shè)“京東?都市人工智能產(chǎn)業(yè)新城”；財(cái)報(bào)顯示，截至2016年底，京東已在全國(guó)15個(gè)城市拿下390萬(wàn)平方米土地，合5850畝——此前，由于在土地市場(chǎng)上的頻繁亮相，外界對(duì)于京東進(jìn)軍房地產(chǎn)存在種種猜測(cè)。

但據(jù)曾伏虎透露，京東房地產(chǎn)的定位既不是開(kāi)發(fā)商也不是買(mǎi)家，而是服務(wù)商。換言之，京東要做的是房地產(chǎn)電商，并不會(huì)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。亦有京東內(nèi)部人士對(duì)全天候科技表示，京東已有的土地主要是配合電商主業(yè)，如用于辦公、倉(cāng)儲(chǔ)和物流，京東不可能發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)電商是一種于2012年前后逐漸變得火熱的O2O模式，較早成立的搜房網(wǎng)、安居客、搜房網(wǎng)等是房產(chǎn)電商1.0時(shí)代的代表，房多多、愛(ài)屋及屋、好屋中國(guó)等在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)端起家，被視為房產(chǎn)電商2.0版本，房產(chǎn)電商的主要目的旨在用互聯(lián)網(wǎng)手段切入房產(chǎn)交易，爭(zhēng)奪線(xiàn)下房地產(chǎn)交易的流量和市場(chǎng)蛋糕。曾伏虎表示，涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域后，京東會(huì)從新房入手，未來(lái)向二手房、租房、文旅地產(chǎn)、海外地產(chǎn)等業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

此前，曾伏虎在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)媒體及房地產(chǎn)電商領(lǐng)域均有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。公開(kāi)資料顯示，曾伏虎于1999年加入搜狐，歷任搜狐新聞中心總監(jiān)、商務(wù)拓展部總監(jiān)、搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)總經(jīng)理等，2014年晉升為搜狐網(wǎng)副總裁。2016年，曾伏虎從搜狐離職后出任海航云商運(yùn)營(yíng)總裁，于今年7月離開(kāi)并加入京東。

值得注意的是，目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于史上最嚴(yán)的調(diào)控周期中，房地產(chǎn)電商的盈利模式也被認(rèn)為面臨巨大挑戰(zhàn)，曾經(jīng)的行業(yè)“獨(dú)角獸”愛(ài)屋及屋、房多多等公司陷入裁員、模式轉(zhuǎn)型等困境。此時(shí)入局房地產(chǎn)電商，劉強(qiáng)東的真正意圖只是爭(zhēng)搶房地產(chǎn)蛋糕這么簡(jiǎn)單嗎？

京東特供房來(lái)了

全天候科技從京東內(nèi)部獨(dú)家獲悉，京東商城即將推出一批“京東特供房”，目前正在與開(kāi)發(fā)商對(duì)接線(xiàn)下資源。

該產(chǎn)品的推出還將運(yùn)用到百度的流量資源。8月10日，京東與百度聯(lián)合推出“京度計(jì)劃”，在手機(jī)百度的App內(nèi)開(kāi)設(shè)一級(jí)購(gòu)物入口“京東特供”，以利用百度的產(chǎn)品矩陣和京東的電商數(shù)據(jù)，幫助京東平臺(tái)上的商家實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)投放。

知情人士透露，京東房地產(chǎn)首先將開(kāi)放新房銷(xiāo)售平臺(tái)，邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商入駐京東商城，通過(guò)POP模式打通線(xiàn)上與線(xiàn)下。POP模式即Platform Open Plan，是指平臺(tái)引入第三方賣(mài)家。據(jù)了解，目前商家入駐京東商城有兩大模式，一是京東自營(yíng)的采銷(xiāo)模式，另外一個(gè)就是POP模式。

一些地產(chǎn)界人士認(rèn)為，與傳統(tǒng)房產(chǎn)電商相比，京東平臺(tái)擁有著廣闊的用戶(hù)群體，其自身的大數(shù)據(jù)積淀和AI等技術(shù)的成熟將對(duì)傳統(tǒng)房產(chǎn)電商形成巨大沖擊。

但是，京東并不打算顛覆房地產(chǎn)。曾伏虎稱(chēng)，劉強(qiáng)東強(qiáng)調(diào)京東的價(jià)值觀(guān)是“客戶(hù)為先”，希望客戶(hù)能在京東平臺(tái)上獲得更好的收益和更好的市場(chǎng)占有率。因此，京東定位自己為房地產(chǎn)交易中的服務(wù)商，要做的事是“降低成本、改善服務(wù)、提高效率，“不太可能把（房地產(chǎn)）這個(gè)行業(yè)顛覆”。

例如，房產(chǎn)電商平臺(tái)一直存在“價(jià)格不透明”、“虛假房源”、“飛單現(xiàn)象頻發(fā)”等問(wèn)題，“使得新房的信息更加透明，京東不久就能實(shí)現(xiàn)這個(gè)事情”，曾伏虎說(shuō)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴全天候科技，京東布局房地產(chǎn)，總體上符合其“互聯(lián)網(wǎng)+”戰(zhàn)略，但也要警惕線(xiàn)下資源不充足的風(fēng)險(xiǎn)，近期部分電商的運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)了困難，后續(xù)在房源資源整合等方面需要新的創(chuàng)新。

選擇在房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷之時(shí)進(jìn)入該領(lǐng)域，曾伏虎則表示，“市場(chǎng)好的時(shí)候談不上模式創(chuàng)新，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用較為充足，但是目前市場(chǎng)出現(xiàn)很大變化，開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)層面遇到很多困難，而且政策調(diào)整可能是長(zhǎng)期的，因此，轉(zhuǎn)變模式進(jìn)行新的嘗試才是出路”。

劉強(qiáng)東的三張牌：流量、交易工具、供應(yīng)鏈

在9月初的一場(chǎng)地產(chǎn)圈交流活動(dòng)中，曾伏虎闡述了京東布局房地產(chǎn)電商的“三張牌”——流量、交易工具與上下游供應(yīng)鏈。

其中，流量是線(xiàn)上平臺(tái)碾壓傳統(tǒng)房產(chǎn)銷(xiāo)售模式的“王牌令箭”。據(jù)京東2017第二季度財(cái)報(bào)，截至2017年6月30日，京東過(guò)去12個(gè)月的活躍用戶(hù)數(shù)為2.583億，同比增長(zhǎng)37%。目前，京東活躍用戶(hù)規(guī)模約為阿里的1/2，但后者增速只有5-10%左右。2015年以來(lái)，京東連續(xù)與騰訊、今日頭條、百度展開(kāi)“京騰計(jì)劃”、“京條計(jì)劃”及日前的“京度計(jì)劃”，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，京東未來(lái)的用戶(hù)流量還有增長(zhǎng)空間。

此外，曾伏虎表示，京東有交易和支付的工具，還有京東白條，“基本上能想得到的金融工具都能拿出來(lái)”；在上、下游，京東有十幾萬(wàn)供應(yīng)商和100多萬(wàn)客戶(hù)，涉及家電、裝修等與房產(chǎn)有關(guān)的消費(fèi)，京東也因此有了一手的線(xiàn)上交易數(shù)據(jù)。

例如，京東金融日前發(fā)布的8月“中國(guó)線(xiàn)上消費(fèi)指數(shù)”顯示，在地產(chǎn)相關(guān)的六大終端消費(fèi)品中，硬裝（基礎(chǔ)建材、廚房衛(wèi)浴、廚衛(wèi)大電、燈具）增速明顯快于軟裝（家具、家紡），但增速差呈現(xiàn)逐步縮小的態(tài)勢(shì)，或預(yù)示網(wǎng)上消費(fèi)者精裝修的比例相較于簡(jiǎn)裝修而言正在逐漸增多。

今年6月，一則“朝陽(yáng)法院將在京東網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)77套房產(chǎn)”的新聞在網(wǎng)上引起了熱議。據(jù)悉，6月18日上午10點(diǎn)，朝陽(yáng)法院受理的71件被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)在京東司法拍賣(mài)平臺(tái)開(kāi)拍，71件拍品中，涉及房屋77套，評(píng)估價(jià)值超過(guò)6.6億元。

這不是京東第一次進(jìn)行“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”的嘗試。早在2014年“雙11”期間，京東金融就聯(lián)合遠(yuǎn)洋集團(tuán)開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)，試水房地產(chǎn)眾籌；2015年，京東在6.18店慶當(dāng)天，推出千套特價(jià)房，其中涉及萬(wàn)科、首開(kāi)、中信等43家開(kāi)發(fā)商的80個(gè)項(xiàng)目。

“京東一直在思考怎么做好房地產(chǎn)，這需要上下游，需要協(xié)作，現(xiàn)在這個(gè)協(xié)作的條件越來(lái)越成熟了。”曾伏虎說(shuō)。

京東的房地產(chǎn)圖謀：擴(kuò)品類(lèi)、增利潤(rùn)

61.3%，這是2017年上半年京東在3C家電線(xiàn)上銷(xiāo)售的市場(chǎng)份額。在這一品類(lèi)上，京東已坐穩(wěn)全渠道最大零售商的地位，而在京東商城上線(xiàn)房產(chǎn)品類(lèi)意味著靠3C起家的京東，如今在擴(kuò)品類(lèi)的路上越走越遠(yuǎn)，幾乎無(wú)所不賣(mài)。

對(duì)于手握三張好牌的京東來(lái)說(shuō)，涉足汽車(chē)、房地產(chǎn)或許是戰(zhàn)略必選項(xiàng)。據(jù)京東內(nèi)部一位核心人士透露，京東要做全品類(lèi)電商，早前已戰(zhàn)略入股易車(chē)網(wǎng)（2015年1月至今，京東聯(lián)手騰訊、百度已對(duì)易車(chē)網(wǎng)累計(jì)投資近10億美元），打通線(xiàn)上汽車(chē)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)是其繞不開(kāi)的巨大市場(chǎng)。

鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)房產(chǎn)銷(xiāo)售總規(guī)模在20萬(wàn)億，其中二手房的規(guī)模在6萬(wàn)億左右，二手房租賃占2萬(wàn)億，而新房的交易規(guī)模達(dá)到12萬(wàn)億左右，規(guī)模占比最大。

從京東的品類(lèi)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2016年底，其日用百貨及其它商品的占比已達(dá)51%，超過(guò)了3C家電品類(lèi)的占比。今年以來(lái)，京東平臺(tái)的品類(lèi)不斷豐富，加快了在消費(fèi)品、生鮮商超和家居服飾上的拓展。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，京東從3C家電品類(lèi)發(fā)展成為其它品類(lèi)超過(guò)一半的平臺(tái)，下一個(gè)階段的京東將更加有生命力。

此外，除了擴(kuò)充品類(lèi)和擴(kuò)大營(yíng)收規(guī)模，京東也在深化現(xiàn)有業(yè)務(wù)，提升自己的盈利能力。

京東2017年第二季度財(cái)報(bào)顯示，京東Q2營(yíng)收932億元，同比增長(zhǎng)43.6%，逼近千億大關(guān)；而歸屬于普通股股東的凈利潤(rùn)（GAAP）轉(zhuǎn)負(fù)，虧損3.8億元，比去年同期減少1.3億元。

據(jù)上述人士透露，今年以來(lái)，劉強(qiáng)東特別看重京東的盈利指標(biāo)，并在年會(huì)上提出：“關(guān)鍵的不只是收入，而是我們的利潤(rùn)、凈利潤(rùn)也必須進(jìn)入（全球前500強(qiáng)的）TOP10。”

一位房地產(chǎn)電商資深從業(yè)人士告訴全天候科技，目前房地產(chǎn)電商平臺(tái)的盈利來(lái)源主要表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商投放廣告、向中介收取端口費(fèi)以及向購(gòu)房者收取電商服務(wù)費(fèi)（或團(tuán)購(gòu)費(fèi)）。目前尚不得知京東與合作商約定的合作方案，但相比零售電商，房地產(chǎn)向來(lái)是利潤(rùn)更高的行業(yè)。

一位券商海外分析師對(duì)全天候科技表示，在零售電商中，服飾是利潤(rùn)較好的品類(lèi)，毛利率在20%以上，而電腦、手機(jī)等3C產(chǎn)品的毛利率均在個(gè)位數(shù)。相比之下，房地產(chǎn)及房地產(chǎn)電商有著更高的利潤(rùn)率。

根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)盈利數(shù)據(jù)，2016年內(nèi)房股企業(yè)的平均毛利率、凈利潤(rùn)率分別為27.6%、12.4%。根據(jù)新三板上市的主打“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”概念的服務(wù)商——華燕房盟（證券代碼：831496）公布的財(cái)報(bào)，其2017年上半年的毛利潤(rùn)由2016年的 15.04%提升至 29.27%。

京東VS阿里的下一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)：租房市場(chǎng)？

京東設(shè)立房地產(chǎn)事業(yè)部之前，其老對(duì)手阿里巴巴早已在房地產(chǎn)領(lǐng)域布好了“棋局”。

全天候科技獲悉，阿里房地產(chǎn)電商的切入點(diǎn)有兩塊：新房市場(chǎng)與租房市場(chǎng)。

在新房市場(chǎng)，淘寶早已開(kāi)通了房產(chǎn)頻道，2015年已與50多家開(kāi)發(fā)商簽訂合作協(xié)議。據(jù)淘寶房產(chǎn)總經(jīng)理江沙介紹，2015年，約有2億元購(gòu)房資金進(jìn)入余額寶，購(gòu)房成交總金額達(dá)到270億元。

淘寶房產(chǎn)定位為“貼心、實(shí)惠、放心的買(mǎi)房平臺(tái)”，據(jù)其官網(wǎng)顯示，目前淘寶房產(chǎn)主要開(kāi)通了60多個(gè)城市的新房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。此外，淘寶房產(chǎn)頻道正在改版，即將推出租房平臺(tái)。

8月9日，杭州市房管局和阿里達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術(shù)和資源，打造全國(guó)首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”，把公租房、商租房、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理。據(jù)悉，淘寶和閑魚(yú)今后或?qū)⒊蔀楹贾葑夥康闹匾脚_(tái)。

阿里還將大數(shù)據(jù)、人工智能與金融信用注入房地產(chǎn)行業(yè)。今年3月，支付寶宣布接入蘑菇租房，用戶(hù)的芝麻信用分超過(guò)650分，就可以在第三方提供服務(wù)中找到“租房”入口，并獲得由蘑菇租房提供的免押金租房體驗(yàn)。來(lái)自芝麻信用方面的信息顯示，目前使用過(guò)信用租房的已有近600萬(wàn)人，覆蓋城市30多個(gè)。

京東金融對(duì)標(biāo)螞蟻金服，京東物流對(duì)陣菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)，目前京東與阿里已進(jìn)入全方位競(jìng)爭(zhēng)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在房地產(chǎn)板塊，雙方下一步的競(jìng)爭(zhēng)將在租房領(lǐng)域，“京東房地產(chǎn)的后續(xù)布局，一定會(huì)和阿里有正面競(jìng)爭(zhēng)”。

據(jù)鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億。

此外，住建部正在提倡大力培育住房租賃市場(chǎng)。據(jù)嚴(yán)躍進(jìn)統(tǒng)計(jì)，今年7月各地出臺(tái)的33個(gè)房地產(chǎn)政策中，有9個(gè)政策直接或間接涉及了租賃市場(chǎng)的內(nèi)容，這與上半年頻頻收緊的購(gòu)房政策相比，形成鮮明對(duì)比。

來(lái)源：微信公眾號(hào) 全天候科技