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7月10日上午，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)以295.75億元收購(gòu)了13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城的項(xiàng)目股權(quán)，并以335.95億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下的76個(gè)酒店。這次交易的總額達(dá)到631.7億元。

見地君認(rèn)為，這筆交易至少存在五大疑點(diǎn)：

一、萬(wàn)達(dá)為何賣掉最核心的資產(chǎn)？

這筆交易，令見地君想起半年前萬(wàn)達(dá)與富力的合作。

和富力的合作，萬(wàn)達(dá)出地，富力出錢，也保留萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌，當(dāng)時(shí)見地君撰文分析，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌已經(jīng)形成，而富力剛剛進(jìn)入購(gòu)物中心這個(gè)領(lǐng)域，又在公寓、寫字樓等方面有成熟的經(jīng)驗(yàn)，雙方合作是一個(gè)契機(jī)的事。

換言之，萬(wàn)達(dá)商業(yè)這次出售文旅項(xiàng)目和酒店，似乎跟當(dāng)初將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)“剝離”的想法是一脈相承的，目的就是，輕，更輕，最輕。要知道，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)甚至只留下文旅項(xiàng)目的9%的股權(quán)，卻可以保留“四個(gè)不變”：保留品牌、保留原先的規(guī)劃，甚至設(shè)計(jì)和建造乃至運(yùn)營(yíng)都由萬(wàn)達(dá)來(lái)，這幾乎與當(dāng)初富力合作的協(xié)議一致。

這對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，不僅能繼續(xù)將“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”、“萬(wàn)達(dá)文旅城”這兩個(gè)拳頭產(chǎn)品的品牌牢牢握在自己手里，還能以最小的成本讓其在最大范圍內(nèi)遍地開花，甚至還能收取管理服務(wù)費(fèi)。這算盤，似乎打得不錯(cuò)。

但是，半年過(guò)去了，萬(wàn)達(dá)和富力的合作，卻沒有了下文，準(zhǔn)確說(shuō)，幾乎沒有再透露任何合作的細(xì)節(jié)和進(jìn)度。如果說(shuō)，當(dāng)時(shí)合作是在回A有望的情況下，欲造概念以在資本市場(chǎng)上贏得聲譽(yù)和議價(jià)能力，那么如今，在房地產(chǎn)公司IPO幾乎停滯的情況下，萬(wàn)達(dá)商業(yè)是否可能通過(guò)轉(zhuǎn)讓名下大部分銷售型物業(yè)，來(lái)完成“定性”上的完美轉(zhuǎn)身，即以非房地產(chǎn)公司的身份，來(lái)尋求監(jiān)管部門的“放行”？

畢竟，萬(wàn)達(dá)商業(yè)與投資人的對(duì)賭期限就快到了：如果從香港退市滿兩年，或2018年8月31日前(以孰晚為準(zhǔn))萬(wàn)達(dá)商業(yè)未能在A股上市的話，萬(wàn)達(dá)將以每年8%和10%的單利，回購(gòu)全部股權(quán)。

二、為何是融創(chuàng)？

在富力之前，萬(wàn)達(dá)曾找過(guò)另一個(gè)合作伙伴，萬(wàn)科。

和萬(wàn)科的合作，模式是基本清晰的，萬(wàn)達(dá)投資商業(yè)，萬(wàn)科開發(fā)住宅，兩家在各自領(lǐng)域里都是佼佼者，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互利共贏，萬(wàn)達(dá)順理成章地進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科也能拿到優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，對(duì)資本市場(chǎng)而言，這個(gè)故事也足夠動(dòng)聽。

后來(lái)合作不了了之。時(shí)任萬(wàn)科總裁的郁亮曾在香港業(yè)績(jī)會(huì)上透露是“因個(gè)別商業(yè)條款最后沒達(dá)成一致”。

見地君從側(cè)面打聽到，版本可能是這樣的：萬(wàn)科對(duì)萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)評(píng)估，遠(yuǎn)不及萬(wàn)達(dá)的預(yù)期，雙方未能就對(duì)價(jià)談攏。

相較于萬(wàn)科而言，融創(chuàng)可能是更爽快的買家。“比如我們并購(gòu)的一個(gè)項(xiàng)目，錢都付清了，但是地價(jià)漲了，我們就又付了幾個(gè)億過(guò)去，這就說(shuō)明我們真的很厚道。我們凡事都好商量，不會(huì)讓別人吃虧。”在對(duì)資產(chǎn)估值這件事上，融創(chuàng)似乎更“舍得”。

有人說(shuō)，萬(wàn)達(dá)賣資產(chǎn)是為了套現(xiàn)、增加流動(dòng)性、降低負(fù)債率，難道融創(chuàng)就不需要嗎？當(dāng)然是需要的。別看孫宏斌現(xiàn)在對(duì)媒體稱，融創(chuàng)用于支付對(duì)價(jià)全部來(lái)自自有資金，到2017年年中賬上趴著900多億現(xiàn)金，但誰(shuí)會(huì)將這么一大筆現(xiàn)金都沉淀在項(xiàng)目上呢？況且，融創(chuàng)資金壓力并不低，據(jù)見地君不完全統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)今年以來(lái)已經(jīng)耗資近1200億元在收購(gòu)上，超過(guò)上半年的銷售額。

可想而知，融創(chuàng)很有可能是先用自有資金收購(gòu)，再尋求融資。融創(chuàng)的融資成本在業(yè)內(nèi)來(lái)說(shuō)是比較低的，2016年新增平均融資成本降低至5.78%；加權(quán)平均融資成本降至5.98%，再融資難度不大。

加上孫宏斌曾經(jīng)吃過(guò)資金鏈斷裂的虧，財(cái)務(wù)上會(huì)更謹(jǐn)慎，始終保持在安全邊界內(nèi)。用一位業(yè)內(nèi)人士的話來(lái)說(shuō)，融創(chuàng)這個(gè)大平臺(tái)，可能是目前最“干凈”的。

換言之，在所有的可能性里，比融創(chuàng)有能力收購(gòu)的，沒融創(chuàng)意向強(qiáng)烈；比融創(chuàng)意向強(qiáng)烈的，沒融創(chuàng)有錢（或者說(shuō)能在事后以更低成本融到錢）；比融創(chuàng)有錢的，又沒融創(chuàng)“大方”。

三、融創(chuàng)為何要接手？

當(dāng)然，融創(chuàng)也有自己的需求，比如一位接近融創(chuàng)的人士告訴見地君，萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目有5000萬(wàn)方的土儲(chǔ)，這是最“誘人”的地方。

而且，見地君注意到，在萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)布的“四個(gè)不變”里，持有物業(yè)都由萬(wàn)達(dá)繼續(xù)設(shè)計(jì)建造和運(yùn)營(yíng)，但對(duì)住宅卻沒有太多的規(guī)定。

但是這里面，到底有多少住宅可供融創(chuàng)開發(fā)，價(jià)值幾何？不然一個(gè)以住宅為主、走高周轉(zhuǎn)路線的開發(fā)商，為何要通過(guò)收購(gòu)這么大商業(yè)比例的項(xiàng)目，來(lái)“曲線救國(guó)”拿下91%的股權(quán)，只為了住宅的土儲(chǔ)？

況且這筆收購(gòu)里，融創(chuàng)還需要承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款，到底還要付出多少，成本與估值之間，有多大的利潤(rùn)空間，至今無(wú)人知曉。

當(dāng)初融創(chuàng)收購(gòu)樂(lè)視時(shí)，曾透露想利用樂(lè)視的影視資源，來(lái)做小鎮(zhèn)開發(fā)。現(xiàn)在看來(lái)，也不排除融創(chuàng)想利用萬(wàn)達(dá)的文旅資源來(lái)為小鎮(zhèn)計(jì)劃“輸血”，但有“四個(gè)不變”的約定在，王健林真的會(huì)愿意為他人做嫁衣嗎？

四、有沒有可能是一次“特殊的”合作？

“四個(gè)不變”看上去太像“不平等條約”了，萬(wàn)達(dá)只留下9%的股權(quán)，卻要求保留品牌和運(yùn)營(yíng)權(quán)，融創(chuàng)竟然也同意了。有沒有可能，雙方只是約定了一個(gè)時(shí)期，由融創(chuàng)“代持”這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)？

就在半個(gè)月前，萬(wàn)達(dá)因旗下多只債券暴跌、萬(wàn)達(dá)電影股價(jià)也接近跌停，而引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。當(dāng)時(shí)網(wǎng)上有傳言，造成萬(wàn)達(dá)股債雙殺的原因，是“建行等銀行下發(fā)通知拋售萬(wàn)達(dá)債券”，雖然后來(lái)萬(wàn)達(dá)緊急辟謠稱，真實(shí)情況是監(jiān)管部門對(duì)行業(yè)的摸底及排查，但仍然無(wú)法消除市場(chǎng)的疑惑。

兩年前，深圳官場(chǎng)“地震”，不少開發(fā)商聞風(fēng)“潛逃”，不惜將旗下利潤(rùn)極高、現(xiàn)金流回正極快的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。

結(jié)合著來(lái)看，萬(wàn)達(dá)此前一些動(dòng)作就顯得有些“耐人尋味”。比如7月6日，南京六合新城一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，早前就傳言可能為未來(lái)六合萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)選址，據(jù)稱萬(wàn)達(dá)連新聞通稿都已經(jīng)寫好，提前發(fā)給各大媒體，但卻中途緊急撤回，地也沒拿；比如7月4日，昆明萬(wàn)達(dá)城才剛剛啟動(dòng)。

倘若萬(wàn)達(dá)真的身處“不得已的風(fēng)險(xiǎn)”中，不得不緊急處置資產(chǎn)，那么避避風(fēng)頭后，這筆資產(chǎn)是否會(huì)又回到萬(wàn)達(dá)手中，這就有待時(shí)間驗(yàn)證了。可以預(yù)見的是，假若如此的話，融創(chuàng)倒真有可能做個(gè)戰(zhàn)略投資者，從中獲取一筆不低的回報(bào)。

當(dāng)然還有另外的可能：互甩“包袱”。一位業(yè)內(nèi)人士如是猜測(cè)：融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的文旅產(chǎn)業(yè)，萬(wàn)達(dá)接盤融創(chuàng)手中的樂(lè)視盤子。“如果萬(wàn)達(dá)回歸A股直接以樂(lè)視為載體，對(duì)于風(fēng)雨飄搖中的樂(lè)視和急于輕資產(chǎn)化的萬(wàn)達(dá)，以及分散投資引來(lái)非議的融創(chuàng)各方都是利好。融創(chuàng)拿下萬(wàn)達(dá)文旅，開發(fā)領(lǐng)域?qū)嵙Υ笤觯L(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的可持續(xù)性增強(qiáng)，又去掉樂(lè)視這個(gè)不確定因素；萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)A成功又聚焦輕資產(chǎn)模式，并且補(bǔ)上萬(wàn)達(dá)院線只有線下沒有線上，只有大屏（銀幕）缺乏中屏（電視）和小屏（手機(jī)）終端流量入口的短板；而樂(lè)視也終于有了大財(cái)主的入駐，還有同產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。”

可謂“甲之砒霜乙之蜜糖”。無(wú)論是孫宏斌還是王健林，都是有大智大慧之人，他們的合作，必定有著更長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。

五、舊版“萬(wàn)達(dá)模式”走向終結(jié)？

眾所周知，萬(wàn)達(dá)文旅和萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一樣，對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍、房?jī)r(jià)、就業(yè)、稅收等都有極強(qiáng)的拉動(dòng)作用，這也使得其在與地方政府的談判中，有很強(qiáng)的議價(jià)能力，拿地成本極低。這被業(yè)內(nèi)稱為“萬(wàn)達(dá)模式”。

萬(wàn)達(dá)“詭異”轉(zhuǎn)讓核心資產(chǎn)，是否說(shuō)明舊日模式已經(jīng)行不通了？那么走在這條路上的其他房企，是否也會(huì)面臨同樣的困境？

萬(wàn)達(dá)尚且可以保留項(xiàng)目的品牌和運(yùn)營(yíng)權(quán)，或許不至于出現(xiàn)承諾無(wú)法兌現(xiàn)的情況，那么其他房企呢，也能有萬(wàn)達(dá)這么強(qiáng)的“抗壓”能力嗎，如果不，與之“捆綁”的地方政府該如何是好？

這些問(wèn)題的答案，或許明天融創(chuàng)公告后便能知曉。但精彩，才剛剛開始。

來(lái)源：品途商業(yè)評(píng)論