管窺碧桂園“討薪”事件背后，房企如何面對生存危機？觀點
2022-02-24 19:50
高周轉、高負債的碧桂園，碧桂園或許還涉嫌有表外負債，碧桂園有息負債規模3242.4億。
讓楊國強想不到的是，碧桂園上熱搜不是因為花了3億在元宵晚會上露面，而是自家員工的花式討薪。
有分析認為，碧桂園3億元冠名元宵晚會是導火索，背后則是碧桂園年終獎方案引發員工不滿。
坊間一直有一則未經證實的傳言，即碧桂園一直以來都有將員工每個月工資20%進行扣留，再以年終獎之名發放的“傳統”。此外，從年初開始坊間一直有傳聞碧桂園組織架構調整和大規模裁員，對此，向善財經團隊未在網上搜到碧桂園官方的正式回應，真實性待定。
無風不起浪，低迷下的地產行業，從裁員傳聞到如今討薪上熱搜，這似乎也從側面反映出了債務壓力下，碧桂園可能面臨著現金流緊張的局面。
負債高企，碧桂園如何軟著陸？
在如今的行業環境下，地產企業要縮減現金流的支出是十分合理的，特別是一些高周轉的房企，首先需要削減的是品牌營銷上的支出，其次是拉長建筑商以及其他供應商的應付賬期。
有地產行業從業人士表示：“很少會有企業選擇一邊大手筆做營銷投放，另一方邊卻大幅裁員降薪，除非真是到了生死存亡的邊際，否則會影響整個公司軍心，不利于行業觸底后反彈。”
從碧桂園的反常操作來看，或許反映出了高周轉、高負債房企的糾結的心理。
一方面，三道紅線之下，債務壓力是必須處理的問題，這就要求企業必須勒緊褲腰帶過日子，有足夠充足的現金流，另一方面，市場需求不足，碧桂園似乎也希望通過營銷投放來拉動銷售增長。
事實上，高周轉、高負債的碧桂園，或許面臨著流動性收緊的壓力。
先來看一組碧桂園的債務數據：
從負債規模上看，據碧桂園2021年半年報顯示，公司負債總額高達1.74萬億，雖然相較2020年有所減少，但整體負債基數仍然龐大。
此外，公司剔除預收款后的資產負債率77%，較2020年末下降3個百分點，但仍高于70%的“及格線”；凈負債率49.7%；現金短債比2.15倍，整體處于“黃檔”。
有息負債方面，截至去年6月末，碧桂園有息負債規模3242.4億。值得注意的是，雖然有息負債規模小于恒大，但在2020年，碧桂園發行的總金額115.9億美元的境外債中，有近17億沒有到期，這也意味著今年碧桂園可能面臨著一定程度的債務危機。
另外，在往年地產企業往往會通過發新債還舊債的方式來避免流動性危機，但在三道紅線之下，一方面發債可能增加有息負債的規模，另一方面，當前市場整體環境下，債務成本可能會進一步增加。
資本市場似乎也并不看好碧桂園未來的情況：相比去年同期10.3元每股的股價，截止2月22日中午，一年間碧桂園股價下跌了40%，來到6.5元。此外，2022年1月中旬之后，碧桂園美元債也跌到70的關口。
值得市場關注的是，除了財報中的負債，碧桂園或許還涉嫌有表外負債。
根據天眼查APP信息顯示，佛山市順德區華順建筑工程勞務有限公司，股權出質有效17筆，其中一半以上質權人為信托公司，該公司歷史出質股權204筆，其中有超過100筆出質記錄中的質權人均為信托公司。
事實上，從該公司的對外投資類型來看，大多數為地產公司，而這些公司股東背景中不乏碧桂園的身影，值得注意的是，佛山順德也是楊國強帶領碧桂園開始高速增長的起點。
一方面，碧桂園債務高企，另一方面，卻仍稱收購其他企業，據悉，今年以來碧桂園服務正式官宣將收購中梁控股的物業公司中梁百悅智佳服務有限公司，合共約93.76%股權。
客觀來看，當下物業服務的確是優質資產，長期來看也確實能夠帶來現金流，但就現實而言，能夠保障自身的充足流動性就已經十分不易，特別是對于負債僅次于恒大的碧桂園來說。
或許，這與楊國強本身一直以來的執念有關，畢竟當年高周轉策略鑄就了碧桂園的成功，如今仍然想要逆勢擴張，也不難理解。
市場預期收緊，地產企業如何面對生存危機？
地產行業高速發展期，碧桂園曾經引以為傲的高周轉策略的確能夠快速增長，但一旦市場預期減弱，房企自身現金流承壓，各方面的問題可能都會暴露出來。
去年10月份，一則“碧桂園工地工人討薪被軋傷”的新聞引發廣泛關注。
山東省菏澤市牡丹區政府發布的一則通報稱：菏澤碧桂園鉑悅城項目工地門口發生一民工被車輛軋傷事件。在當地有關部門的要求下，碧桂園項目部先行支付了應由承包方支付的工程款13余萬元，并成立調查組依法依規對相關企業和涉嫌違法的個人追究責任。
關于民工討薪的細節官方并沒有通報，外界不得而知。
一般而言，房地產欠薪可能是由于開發商拖欠工程款所致，但也不排除項目工程款結清后建筑商并未發放給農民工的可能性。不過，碧桂園拖欠工程款是有“前科”的。根據中國裁判文書網的公開信息顯示，寧波杭州灣新區碧桂園就曾因拖欠工程款被起訴。
“（在地產行業中）拖欠工程款是常態，特別是對于負債情況比較嚴重的企業來說，更需要現金周轉。”有不愿具名的業內人士表示：“事實上，比拖欠工程款更值得市場關注的是商票貼現的價格，價格的浮動則能夠真實地展現企業自身的兌付能力。”
有統計數據顯示，目前，碧桂園的商票貼現報價已經高達32.91%，如果數據偏差不大，那么這可能說明碧桂園的兌付能力并沒有表面上那么樂觀。
負債壓力之外，讓楊國強擔心的，可能還是銷售預期的下滑。
數據顯示，碧桂園去年11月歸屬公司股東權益的合同銷售額約413.5億元，環比上月下滑9.78%，其中12月份單月歸屬股東權益的銷售金額為225.8億元，環比下滑45.39%。
一方面，市場銷售預期不足，另一方面，房企自身的毛利率也在不斷地被壓縮。
以碧桂園為例，2018年到2020年，碧桂園毛利率分別為27.0%、26.1%、21.8%。2021年上半年，碧桂園毛利率19.7%，同比下降4.6個百分點，上市以來毛利率首次跌破20%。
去年上半年，碧桂園試圖通過壓低銷售費率、管理費率以及研發費率的方式試圖提高利潤率，但仍然改變不了凈利潤下滑的事實。數據顯示，去年上半年，碧桂園凈利率9.5%，同比下降2.3個百分點。
數據的背后，透出的或許是房企對于增長的焦慮。債務壓力越大，市場需求預期越是疲軟，企業的策略也就會變得更加激進，有時甚至可能觸及法律底線。
根據國家企業信用公示系統信息顯示，去年10月份，邳州市市場監督管理局對邳州市新碧房地產開發有限公司罰款20萬元。根據行政處罰決定書，其違法行為類型：作虛假或者引人誤解的商業宣傳行為及其從屬。
據悉，2020年12月份，市場監管部門接到舉報稱，當事人位于邳州市閩江路的碧桂園翡翠灣項目售樓部向消費者展示的宣傳彩頁及沙盤與政府規劃部門批準的總平面規劃圖內容有部分不符，涉嫌作引人誤解的商業宣傳。
對此，監管部門以涉嫌違反《反不正當競爭法》第八條報批立案后實施調查并給出處罰。
“這個世界每天都在變，‘適者生存’對我們也適用”楊國強對碧桂園的員工說道。對于碧桂園來說，行業的變化使得企業自身不僅要有危機意識，更要有所作為，但無論如何也不能越過法律的底線。
從高周轉模式到1.7萬億負債再到如今員工討薪上熱搜，碧桂園也許到了真正的“生存時刻”，對于這樣的危機，碧桂園如何妥善處理，凝聚著無數購房者和投資人的目光。
也許危機解除之后，碧桂園會成為繼“高周轉”之后的另一種轉型求生的行業案例；也許碧桂園間歇性折戟，另一個“前車之鑒”，然而這一些都依然需要時間去驗證。
碧桂園未來幾何，值得各方期待。
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