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金融業(yè)介入租賃市場(chǎng)速度之快，超出預(yù)期。包括中國(guó)建設(shè)銀行、中信銀行乃至銀聯(lián)在內(nèi)的大型金融企業(yè)或相關(guān)支付平臺(tái)與房企或地方職能部門簽署合作協(xié)議，提供金融支持并加速租賃市場(chǎng)發(fā)展。

“房住不炒”的調(diào)控綱領(lǐng)下，發(fā)展租賃住房建設(shè)，已成為不可逆轉(zhuǎn)的市場(chǎng)趨勢(shì)，中央和地方租房新政頻出，住建部選取12個(gè)城市作為住房租賃試點(diǎn)，特別是“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”和集體土地新建租賃住房政策，引爆中國(guó)租房時(shí)代。鏈家的報(bào)告顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模2020年為1.6萬(wàn)億元，2025年為1 .9萬(wàn)億元，2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

租賃市場(chǎng)巨大，儼然成為金融機(jī)構(gòu)兵家必爭(zhēng)之地。推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要金融要素正在形成：企業(yè)端的金融支持、個(gè)人端的消費(fèi)信貸支持、項(xiàng)目層面的資產(chǎn)證券化與退出機(jī)制等，有望逐步確立貫穿租賃業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)—運(yùn)營(yíng)—消費(fèi)—退出全產(chǎn)業(yè)鏈的金融支撐體系。

自商品房改革以來(lái)，金融業(yè)與住房融資的發(fā)展已經(jīng)榮辱共生。金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)注入資金，存在于房地產(chǎn)生產(chǎn)、分配、交換的各個(gè)環(huán)節(jié)，像血液一樣滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個(gè)方面，并通過(guò)循環(huán)流動(dòng)維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的正常運(yùn)行。2017年9月末，個(gè)人住房貸款余額21.1萬(wàn)億元，占中國(guó)全部貸款的比例接近18%。與此同時(shí)，住房信貸逐漸成為銀行資產(chǎn)中的“安全墊”，并為銀行貢獻(xiàn)了相當(dāng)?shù)闹虚g業(yè)務(wù)利潤(rùn)。隨著中國(guó)步入“租房時(shí)代”，金融業(yè)自然希望續(xù)寫(xiě)這一輝煌。

然而，金融機(jī)構(gòu)的如意算盤(pán)打?qū)α藛幔糠叛弁ィ夥繒r(shí)代使得金融機(jī)構(gòu)面臨完全不同的生態(tài)。

從市場(chǎng)環(huán)境看，租賃市場(chǎng)前景廣闊，但賺錢模式仍是困擾所有參與者的最大問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)住房租賃市場(chǎng)之所以缺少足夠有影響力的企業(yè)出現(xiàn)，就是因?yàn)橛y度過(guò)大。現(xiàn)在一二線熱點(diǎn)城市的土地價(jià)格較高，從而導(dǎo)致了企業(yè)的租金回報(bào)率其實(shí)是遠(yuǎn)低于其地價(jià)成本的，在地價(jià)成本拉高房?jī)r(jià)成本的情況下，租賃資產(chǎn)的持有者其實(shí)有著較大的盈利難題，這是租賃市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)根本性矛盾。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式。盡管租賃行業(yè)企業(yè)在最近兩年有所增加，并且吸引了資本市場(chǎng)的注意，但經(jīng)過(guò)兩年來(lái)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，這些項(xiàng)目大多數(shù)已淪為實(shí)驗(yàn)品，后續(xù)的盈利預(yù)期微乎其微。租賃企業(yè)的盈利模式一直是困擾租房規(guī)模化發(fā)展的瓶頸。

從融資環(huán)境看，金融機(jī)構(gòu)面臨長(zhǎng)期資金沉淀的難題。雖然商業(yè)銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)相對(duì)而言的資金成本沒(méi)有那么高，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，銀行也是有著較高的資金成本，尤其是在吸儲(chǔ)難度較大的今天，商業(yè)銀行的資金壓力也不容小覷。

從客戶服務(wù)看，租房客戶大多為長(zhǎng)尾客戶，這并不是銀行等金融機(jī)構(gòu)擅長(zhǎng)的。而以阿里、京東為代表的互聯(lián)網(wǎng)巨頭爭(zhēng)相參與地方租賃平臺(tái)建設(shè)，紛紛宣布進(jìn)入租房分期市場(chǎng)，試圖將電商的成功經(jīng)驗(yàn)復(fù)制到租房領(lǐng)域。目前，金融機(jī)構(gòu)推出的租房金融產(chǎn)品也反映出這一特點(diǎn)。比如，產(chǎn)品準(zhǔn)入門檻較高，對(duì)中低端客戶市場(chǎng)覆蓋不足。租房貸款對(duì)于客戶準(zhǔn)入要求較為嚴(yán)格，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上對(duì)借款人條件、用途范圍、收入佐證、申請(qǐng)材料、擔(dān)保方式等方面要求較同業(yè)嚴(yán)格。

而對(duì)于目前各類機(jī)構(gòu)競(jìng)相拓展的中低端長(zhǎng)尾客戶，則缺乏相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)。這種目標(biāo)客戶的高端化和產(chǎn)品覆蓋的局限性在很大程度上限制了租房金融業(yè)務(wù)的長(zhǎng)期發(fā)展空間。再如，產(chǎn)品設(shè)計(jì)靈活性較差，與客戶需求的契合度有待提高。以某大型銀行推出的“按居貸”為例，為租戶提供純信用貸款用于租房信用卡客戶，這與銀行的信用卡專項(xiàng)分期產(chǎn)品類似，產(chǎn)品好比左手倒右手。相比而言，互金平臺(tái)更為親民，也更具靈活性。以阿里為例，具備一定消費(fèi)信用的用戶，就可以免掉租房押金，而租房的整體程序可以和租金融資高度結(jié)合，提高了交易效率。而百度金融與租了么合作推出產(chǎn)品“租了么錢包”正式上線，不同于傳統(tǒng)租房押一付三等模式，此次將推廣房租分期月付消費(fèi)模式。

綜上而言，如何玩轉(zhuǎn)租房金融業(yè)務(wù)，考驗(yàn)著傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的大智慧。未來(lái)租房金融之間的競(jìng)爭(zhēng)比較殘酷。放款速度、利率高低、額度大小、用戶體驗(yàn)、風(fēng)險(xiǎn)敞口大小都將是爭(zhēng)奪客戶的關(guān)鍵。金融機(jī)構(gòu)要與時(shí)俱進(jìn)，做好房地產(chǎn)金融的轉(zhuǎn)型升級(jí)與業(yè)務(wù)創(chuàng)新。

租房金融還處在發(fā)展初級(jí)階段，一個(gè)突出表現(xiàn)就是金融工具的品種構(gòu)成過(guò)于單一。為此，必須將完善和創(chuàng)新金融工具當(dāng)成當(dāng)前的迫切任務(wù)。具體而言，可采取的措施有三點(diǎn)：一是，抓住客戶痛點(diǎn)進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，深入分析自身所在市場(chǎng)，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力；二是，“快”“準(zhǔn)”切入垂直市場(chǎng)，搶先占領(lǐng)細(xì)分市場(chǎng)的渠道資源；三是，解決運(yùn)營(yíng)中所有低效率環(huán)節(jié)，降低成本，并將優(yōu)化節(jié)省下來(lái)的開(kāi)支傳遞給客戶，讓客戶用更低的價(jià)格享受金融服務(wù)，提高競(jìng)爭(zhēng)力。

如果租房金融產(chǎn)品與客戶消費(fèi)場(chǎng)景銜接不緊密，則產(chǎn)品和服務(wù)的應(yīng)用性將大大削弱。金融機(jī)構(gòu)可以借鑒消費(fèi)金融業(yè)務(wù)的成熟發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，將租房金融業(yè)務(wù)融入廣泛的消費(fèi)場(chǎng)景中，將業(yè)務(wù)延伸至系列租房金融服務(wù)。比如在O 2O模式之上再引入互聯(lián)網(wǎng)金融、信用體系這一跨界模式，為業(yè)主和租客提供更多的金融理財(cái)和生活服務(wù)類增值服務(wù)，并打造基于信用和互聯(lián)網(wǎng)金融的全新租房生態(tài)圈。還有，在租房整個(gè)交易鏈條里，涉及業(yè)主、租客、職業(yè)房東、供應(yīng)鏈商家，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)既可能是資金需求方，也可能是資金供給方，如果圍繞這些交易主體的資金需求場(chǎng)景進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，既有消費(fèi)金融，也有供應(yīng)鏈金融，還可以開(kāi)發(fā)出眾多金融衍生品。

【來(lái)源： 南方都市報(bào)】