京東產發IPO背后：高盈利難掩自身造血不足觀點
?手握五家上市公司的劉強東，或將再迎兩場IPO。
手握五家上市公司的劉強東，或將再迎兩場IPO。
3月30日，京東在港交所連發兩份公告，稱擬分拆旗下京東產發和京東工業，兩家公司將于港交所主板獨立上市。兩個小時后，兩家公司直接公布了招股文件，正式啟動上市流程。
目前，劉強東已經手握京東集團、京東健康、京東物流、達達、德邦等五家上市公司，如果算上京東產發和京東工業，劉強東將持有7家上市公司，成為名副其實的“IPO收割機”。
2022年·胡潤全球獨角獸榜顯示，京東產發和京東工業品的估值分別為515億元和180億元。
根據京東產發和京東工業品兩家公司招股書披露，京東對其持股比例分別為74.96%和78.01%，而劉強東對京東的持股比例在12.47%。
股權穿透之下，劉強東個人在京東產發和京東工業品的權益合計約為65.7億元。
其中，京東產發一直以來都是頗為低調的存在。截止到2022年末，京東產發僅有569名員工，卻擁有價值937億元的物流資產，掌握著京東的“物流命脈”。
“經營”不如“買地”
2020年至2022年，京東產發的收入持續增長。2020年收入為5.82億元，2021年同比增長37.2%達到7.987億元，2022年同比增長190.3%達到23.2億元。
2022年收入猛增的原因在于中國物流資產的并表。2022年，京東產發收購中國物流資產，后者并表帶來7.93億元的租金收入。如不計并表影響，內生收入增長幅度為119.4%。
值得注意的是，長期以來，京東產發其他收入及收益凈額都明顯高于經營收入。2022年，京東產發其他收入及收益為41億元，是經營收入的近2倍。
這其中，在建投資物業的公允價值收益影響最大，2020年-2022年，這一項收入分別為23億元、24億元及37億元。
這也導致京東產發的利潤明顯高于收入。2020年至2022年，京東產發經調整利潤分別為28.83億、22.45億、31億。
不過，“漂亮”的財務表現掩蓋了京東自身業務造血能力的不足，因為物業在建公允價值的變動并不會帶來現金流入。如果不考慮這部分營業外的收入，京東產發將仍然在虧損之中。
從商業模式上來看，京東產發的主要收入來源為基礎設施解決方案、基金管理服務和開發服務。
其中，基礎設施解決方案包括租金收入、出售太陽能發電系統產生的太陽能所得其他增值收入及基礎設施管理費。2022年，來自這部分的收入為21.6億元，占總收入比例為93.2%。
基金管理服務產生的收入為代表資本合伙人管理基金資產所收取的費用，包括基金管理費、資產管理費、專業服務費、開發管理費、租賃傭金、收購費及獎勵費。招股書顯示，每年的總管理費率占年終基金資產管理規模的百分比介乎約0.6%至0.8%之間。2022年，來自這部分收入的比例為1.3億元，占總收入比例為5.7%。
2022年，來自開發服務的收入為2663萬元，占比約為1.1%。
“財技”典范
2007年，劉強東拿上今日資本徐新給的1000萬美元投資，開始自建物流。但自建物流投入極高，會嚴重拖累上市公司的財報表現。2018年，京東產發應運而生，開始獨立運營。
在具體操作上，京東將物流資產的開發權、管理權、所有權和使用權分離。其中，京東產發擁有開發權和管理權。所有權上，物流資產作為京東產發與外部資本共同設立基金的底層資產，以快速回籠資金，支持下一步的開發。另外，京東物流可以通過租賃獲取該資產的使用權。
招股書中顯示，京東產發已設立了三支核心基金、一支開發基金、一支收購基金等共計五只私募基金，并以普通合伙人與資產管理人的身份長期控制并運營。招股書顯示，京東產發的私募基金資產管理規模由截至2019年12月31日的115億元快速增至截至2022年12月31日的253億元。
今年1月，京東產發還發行了公募基金——嘉實京東倉儲基礎設施REIT，該項目的底層資產包括位于廊坊經開、武漢東西湖和重慶巴南的三處物流園區，計劃募資17.57億元，吸引了來自社會超700億的資金認購。
目前，京東產發的總基金資產管理規模約269億元。通過不同的基金投資策略組合，可以在資產的各階段進行資金的循環利用，從而為新項目開發提供資金。
同時，京東產發還在吸納社會資本。2021年3月、2022年3月，京東產發連續獲得2筆來自高瓴資本、華平投資共計15億美元的投資。
招股書顯示，于公告日期，京東集團通過其全資子公司持有京東產發已發行股本總額的約74.96%。WP Entity（華平）、Hillhouse（高瓴）分別持股為6.47%。
充裕的資本讓京東產發不斷擴充資產。
2022年，京東產發完成對中國物流資產控股有限公司（CNLP）的收購，吸納了在全國21個省級行政區的41個物流園擁有190套運營中的物流設施，以及570萬平方米的建筑面積。
截止到2022年底，物流倉儲等總建筑面積為2330萬平方米，總價值達到937億元，在亞洲排名第三，中國排名第二。
隨后，京東產發將各類物流資產租賃給包括京東物流內企業。
招股書顯示，2020年、2021年兩年，京東產發來自前五大客戶的收入占總收入的比例分別為82.2%、85.1%，來自單一最大客戶京東物流的收入占總收入的68.1%、64.8%。
2022年，由于中國物流資產的并表，京東產發的客戶集中度下降，來自前五大客戶及京東物流的收入分別為54.3%及44.5%。客戶群體也逐步從京東物流等物流服務商延伸到寶馬、比亞迪等制造企業，以及本來生活、良品鋪子、永輝超市等線上線下零售企業。
1.TMT觀察網遵循行業規范，任何轉載的稿件都會明確標注作者和來源；
2.TMT觀察網的原創文章，請轉載時務必注明文章作者和"來源：TMT觀察網"，不尊重原創的行為TMT觀察網或將追究責任；
3.作者投稿可能會經TMT觀察網編輯修改或補充。
