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還是熟悉的配方，還是熟悉的味道。

長(zhǎng)租公寓又出負(fù)面了，這對(duì)于公眾而言似乎多少有些見(jiàn)怪不怪的感覺(jué)，而這次的導(dǎo)火索居然還是自如甲醛房。據(jù)最新一篇報(bào)道顯示，江蘇的陳女士一家去年6月通過(guò)自如租房，入住4個(gè)月后，2歲半的兒子患上了白血病，100天后病故。經(jīng)檢測(cè)，其所租房屋甲醛超標(biāo)。

這早已經(jīng)不是自如第一次被曝出“甲醛房”的問(wèn)題，早在去年，一位杭州阿里巴巴總部職工就通過(guò)自如租住了杭州濱江區(qū)的房間后罹患急性白血病，隨后于2018年7月13日病情惡化去世。其妻子對(duì)自如房進(jìn)行檢測(cè)，結(jié)果是：甲醛超標(biāo)。

自如方面表示：

租戶安全問(wèn)題頻發(fā)，自如儼然成為了一名“慣犯”？

公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。這起事件誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，政府機(jī)構(gòu)尚未作出明確表態(tài)。但是為什么又是自如？為什么老是自如甲醛問(wèn)題？

安全生產(chǎn)中有一個(gè)著名的“海恩法則”：每一起嚴(yán)重事故的背后，必然有29次輕微事故和300起未遂先兆以及1000起事故隱患。

筆者梳理了發(fā)現(xiàn)，最近每年都會(huì)因甲醛超標(biāo)影響健康而與自如發(fā)生糾紛的事件實(shí)在是太多太多。

中新經(jīng)緯客戶端文章顯示：2018年8月，陸續(xù)有多名租客反映，長(zhǎng)租公寓品牌自如出租的房屋存在空氣質(zhì)量問(wèn)題，租客們或多或少都出現(xiàn)身體異樣。該事件報(bào)道后，引起廣泛關(guān)注，自如公司也給出改進(jìn)方案。記者近日在中國(guó)裁判文書網(wǎng)上查詢得知，數(shù)起租客因室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題起訴自如公司的案件中，退還房租、押金、服務(wù)費(fèi)的訴請(qǐng)得到了法院支持。

2018年9月，自媒體“呦呦鹿鳴”發(fā)布的一篇文章：《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》。文章稱，今年入職阿里的王某因患急性髓系白血病，于7月13日病情惡化去世，而生前王某所住的自如房子被檢測(cè)出甲醛超標(biāo)。

2016年3月，租住在大興區(qū)舊宮自如房的劉志儉通過(guò)檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)其房屋進(jìn)行空氣質(zhì)量檢測(cè)，結(jié)果顯示其臥室甲醛含量每立方0.13mg ，國(guó)標(biāo)每立方米≤0.10mg；總揮發(fā)性有機(jī)物TVOC 每立方米0.72mg，國(guó)標(biāo)為每立方米≤0.60mg。劉志儉懷孕的妻子在其租住自如房期間被檢查出白血病，不得不將6個(gè)月的胎兒引產(chǎn)。

2016年7月13日，北京某醫(yī)院的女醫(yī)生李華通過(guò)自如APP在北京市海淀區(qū)北蜂窩路22號(hào)租了一套房子，隨后發(fā)現(xiàn)房間里有異味感到身體不適。李華把情況反映給了自如公司。2016年8月30日，中環(huán)華信環(huán)境監(jiān)測(cè)公司對(duì)李華租住的房屋進(jìn)行了環(huán)境檢測(cè)，檢測(cè)報(bào)告顯示，臥室內(nèi)確實(shí)存在甲醛超標(biāo)問(wèn)題。

2017年11月，租住在北京昌平區(qū)自如房的租客在入住后感到身體不適，到醫(yī)院就診，被告訴患上急性支氣管炎，可能是甲醛中毒。租客隨后委托一家專業(yè)的室內(nèi)空氣檢測(cè)中心對(duì)房間進(jìn)行甲醛濃度和TOVC濃度檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果顯示上述兩個(gè)指標(biāo)濃度超標(biāo)。

......

如果是順風(fēng)車發(fā)生的一系列丑聞案件還可以怪罪滴滴監(jiān)管不力，負(fù)有連帶責(zé)任的話。那么對(duì)于這類甲醛超標(biāo)事件致人罹患重病的事件來(lái)說(shuō)，自如就是案件的第一兇手。俗話說(shuō)，只有再一再二，沒(méi)有再三再四，如今的自如，儼然已經(jīng)了成為了一名唯利是圖、臭名昭著的慣犯。

其實(shí)，自如并非個(gè)例，蛋殼公寓也曾爆發(fā)過(guò)類似事件：3月16日，針對(duì)浙江經(jīng)視報(bào)道的“蛋殼公寓裝修完第二天上架 銷售員：公司這么大，賠一個(gè)死人的錢還是賠得起的”

互聯(lián)網(wǎng)思維惡果：規(guī)模化原罪引發(fā)產(chǎn)品與管理的弊病

近幾年來(lái)，很多風(fēng)口都讓我們見(jiàn)識(shí)到了“羊群效應(yīng)”的威力。一旦哪個(gè)領(lǐng)域有著切實(shí)存在的痛點(diǎn)需要解決，就意味著存在著潛在的商機(jī)；如果政策上再有所支持，那么毫無(wú)疑問(wèn)各路玩家都會(huì)蜂擁而至，而長(zhǎng)租公寓無(wú)疑就是這么一個(gè)行業(yè)。

隨著樓市調(diào)控力度不斷加深，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加深，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)光不再，因此整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)需要去發(fā)掘新的增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為絕對(duì)的存量市場(chǎng)。資料顯示，目前一線城市房屋的空置率是22%，二線城市是24%，三線城市達(dá)到了26%。

在這樣的背景下，盤活整個(gè)二手房的存量資產(chǎn)不僅僅是時(shí)代的需要，在政治上也是一件正確的事情。

事實(shí)也的確如此，在房產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼、房市進(jìn)入冰凍期之時(shí)，圍繞租住房市場(chǎng)的改革政策卻不斷密集出臺(tái)。從2015年開(kāi)始，有關(guān)長(zhǎng)租公寓的政策紅利就不斷釋放，出臺(tái)了一些列文件專門扶持租房租賃產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，并明確了加快機(jī)構(gòu)化、租賃專業(yè)化這一明確的發(fā)展方向。

2015年11月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，主要內(nèi)容：公寓首次納入生活服務(wù)業(yè)。

2016年5月17日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》：允許商改租，水電氣按居民標(biāo)準(zhǔn)；允許住房改造為租賃房。

2018年各地發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的相關(guān)實(shí)施方案和細(xì)則密集出臺(tái)，大力推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，將中央部署進(jìn)一步落地實(shí)施。綜合來(lái)看，政策發(fā)力點(diǎn)主要在供給和需求兩端，多種渠道增加租賃住房供應(yīng)，多種方式鼓勵(lì)、支持居民租住需求。

從需求端看，傳統(tǒng)的租房市場(chǎng)痛點(diǎn)十分明顯。具體來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)的租房模式，從本質(zhì)上看，是租戶找房子、房東找房客，相當(dāng)于C2C模式。在這樣的模式之下，缺點(diǎn)十分明顯。一方面，租戶與房東在信息存在著地位上的不平等，因此租戶常常會(huì)被房東“各種坑”。另一方面，租戶要實(shí)地尋找地點(diǎn)和價(jià)格適當(dāng)?shù)姆吭矗€可能面臨房東提前解約的和隨時(shí)提價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。從房東的角度看，房東也面臨租戶隨時(shí)走人，導(dǎo)致房屋出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間空置的風(fēng)險(xiǎn)。

而這種互聯(lián)網(wǎng)長(zhǎng)租公寓的出現(xiàn)，則將租房這種零售式、碎片化的交易變成了一件集中式的生意。對(duì)于租客來(lái)說(shuō)，不僅僅在價(jià)格上更加透明，居住條件相比以往也更加優(yōu)渥，更重要的是不用再考慮房東要提前解約的風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)房東來(lái)說(shuō)，交給專業(yè)的長(zhǎng)租公寓打理也避免了房屋的空置成本與維護(hù)費(fèi)用，輕輕松松獲得穩(wěn)定的收益。

政策上的積極響應(yīng)加上需求端旺盛，長(zhǎng)租公寓自推出之日就一直被置于風(fēng)口浪尖的地位。對(duì)金錢有著高度敏感性的資本自然也不肯放過(guò)這片有著極大需求的市場(chǎng)。即使是在2018年，也有自如、優(yōu)客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等多家企業(yè)順利拿到大額融資。

雖然資本的到來(lái)給了長(zhǎng)租公寓的蓬勃發(fā)展提供了旺盛的動(dòng)力，但風(fēng)險(xiǎn)投資的代價(jià)也是極為昂貴，一些長(zhǎng)租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一昧的擴(kuò)大規(guī)模，最終運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理的能力沒(méi)有匹配上，為日的行業(yè)亂象甚至是破產(chǎn)、倒閉埋下了伏筆。

在筆者看來(lái)，對(duì)于長(zhǎng)租公寓公司來(lái)說(shuō)，如今的負(fù)面不斷很大程度上是由于互聯(lián)網(wǎng)2C產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的慣性思維弊端。

不同于2B類產(chǎn)品定位、用戶需求都非常清晰。2C類產(chǎn)品很難有一個(gè)“普適”的標(biāo)準(zhǔn)和訴求，產(chǎn)品的受歡迎程度影響因素會(huì)有很多，這也是為什么大數(shù)據(jù)畫像描繪存在巨大價(jià)值的原因所在。所以說(shuō)，2C類的產(chǎn)品經(jīng)理根本就很難清楚產(chǎn)品定位與用戶定位。

然而雖說(shuō)可能很多細(xì)節(jié)問(wèn)題都亟待解決，但是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)唯快不破，以往很多“風(fēng)口”的生長(zhǎng)邏輯都是快速鋪墊產(chǎn)品搶占市場(chǎng)，占領(lǐng)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。在行業(yè)發(fā)展后期再進(jìn)行完善和升級(jí)。畢竟修修補(bǔ)補(bǔ)，迭代升級(jí)已經(jīng)成為很多2C類項(xiàng)目在野蠻生長(zhǎng)過(guò)后一直在做的事。

這一時(shí)期的產(chǎn)品，被稱作MVP（最小可行產(chǎn)品）。硅谷創(chuàng)業(yè)家Eric Rise有一著作名為《精益創(chuàng)業(yè)》，書中創(chuàng)造性的提出了“精益創(chuàng)業(yè)”這一理念，其核心思想就是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)先做一個(gè)簡(jiǎn)單的原型，也就是最小可行產(chǎn)品，然后通過(guò)測(cè)試并收集用戶反饋不斷進(jìn)行迭代升級(jí)，最終形成了完全適應(yīng)于市場(chǎng)、被用戶廣泛接受的產(chǎn)品形態(tài)。

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)就是如此，缺陷的產(chǎn)品，不完善的管理，隨著產(chǎn)業(yè)的深入這些問(wèn)題也會(huì)逐漸放大開(kāi)來(lái)，這才有了甲醛房的出現(xiàn)，管理方面其實(shí)也同理，行業(yè)是個(gè)年輕的行業(yè)，百?gòu)U待興，很多管理方面、工作人員素質(zhì)方面也是參差不齊，因而類似于“賠得起死人”這樣的事情出現(xiàn)，給人驚訝的同時(shí)似乎也是意料之中的事。

最小可行產(chǎn)品模式之下，回歸產(chǎn)品本質(zhì)才是解決方向

有些產(chǎn)品可以一邊進(jìn)行市場(chǎng)推廣一邊進(jìn)行完善，然而有些領(lǐng)域卻不適合，這也是“mvp”產(chǎn)品的局限性所在。在過(guò)去一段時(shí)間，不問(wèn)盈利、先搶房源是很多長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域玩家的選擇。但盈利問(wèn)題牽扯到企業(yè)的生存，熬得住的就堅(jiān)持到了現(xiàn)在，熬不住的，就是能走向死亡。

相比較于簡(jiǎn)單、粗暴的互聯(lián)網(wǎng)思維，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)更像是一個(gè)走在鋼絲繩上的舞者，需要在擴(kuò)張與管理上取得平衡。跑得慢，逐漸就會(huì)被市場(chǎng)邊緣化。跑得快，容易摔大跟頭，長(zhǎng)租公寓更加考慮管理者的運(yùn)營(yíng)能力。

面對(duì)行業(yè)負(fù)面新聞的不斷，這時(shí)就必須要能出現(xiàn)能夠引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，做出一些差異化改變的長(zhǎng)租公寓企業(yè)，才能徹底扭轉(zhuǎn)一直以來(lái)長(zhǎng)租公寓的負(fù)面形象。在互聯(lián)網(wǎng)江湖(VIPIT1)團(tuán)隊(duì)看來(lái)，不妨可以考慮以下兩個(gè)方面。

首先，徹底實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)。目前大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式是先把未來(lái)十年房屋的租金收益權(quán)一次性打包給房東，然后對(duì)房屋進(jìn)行裝修、改造升級(jí)，并提供一些增殖服務(wù)，通過(guò)這些溢價(jià)來(lái)收取比市場(chǎng)價(jià)稍高的房租，以此實(shí)現(xiàn)盈利。

在這樣的商業(yè)模式下，仍然需要大量的現(xiàn)金來(lái)收購(gòu)房源，并沒(méi)有真正做到互聯(lián)網(wǎng)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)的模式。

互聯(lián)網(wǎng)江湖(VIPIT1)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓不妨采取輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)，從“二房東”變成真正的運(yùn)營(yíng)方。比如，長(zhǎng)租公寓與房東簽訂托管合同，只提供日常維護(hù)、拉客，然后抽取服務(wù)費(fèi)的模式。在這樣的模式下，長(zhǎng)租公寓既不用耗費(fèi)更多的現(xiàn)金流收購(gòu)房源，房東也不用擔(dān)心各種運(yùn)維成本、以及房屋空置的損失,躺著賺錢就行。如此一來(lái)，整個(gè)行業(yè)生態(tài)或許會(huì)更健康。

其次，還是要明白長(zhǎng)租公寓的核心競(jìng)爭(zhēng)力究竟是什么？長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)在于品質(zhì)和增值服務(wù)。如果真想做到“長(zhǎng)租”，盤活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，就必須打造一個(gè)符合租客預(yù)期，甚至超出租客預(yù)期的家。

面對(duì)消費(fèi)升級(jí)的浪潮，租客在居住上也越來(lái)越追求智能化、差異化的租住產(chǎn)品，這就要求長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)上要多下功夫，做好差異化運(yùn)營(yíng)、積極挖掘公寓的產(chǎn)品特色。

比方說(shuō)，在客廳、臥室披上地毯，墻上掛上一些世界名畫，瞬間整個(gè)房屋都變得高大上，而且這些東西每個(gè)花費(fèi)不超過(guò)百元，這根搶購(gòu)房源所支付的溢價(jià)比起來(lái)，簡(jiǎn)直是是九牛一毛。與此同時(shí)，長(zhǎng)租公寓必須提高改造與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，裝修之后也需檢查甲醛含量，未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)不予出租。通過(guò)嚴(yán)格的驗(yàn)收以減少違規(guī)或者安全事件的發(fā)生。

正如千團(tuán)大戰(zhàn)之中的美團(tuán)一樣，當(dāng)別人都在燒錢，搶占市場(chǎng)時(shí)，美團(tuán)手握巨資，卻在研究每個(gè)客戶的哪些渠道，消費(fèi)次數(shù)怎么樣，渠道引流性價(jià)比怎么樣，把消費(fèi)者放在第一位，控制好自己的現(xiàn)金流，等別人把錢燒沒(méi)了，再進(jìn)場(chǎng)收拾殘局。所以，有時(shí)先下手并不見(jiàn)得就強(qiáng)，反而往往成了先烈。

所以，在互聯(lián)網(wǎng)江湖團(tuán)隊(duì)看來(lái)，2019年的長(zhǎng)租公寓還會(huì)是一個(gè)洗牌的過(guò)程，現(xiàn)金流良好、服務(wù)優(yōu)良公司會(huì)收獲越來(lái)越多的口碑，而前期盲目收購(gòu)房源、資金鏈一直緊張的公司則很有可能為他人做嫁衣裳，竹籃打水一場(chǎng)空，最終被前者收購(gòu)。

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