跑馬圈地的長租公寓行業，2019將進入精細化運營階段觀點
2019-02-20 12:42
而這種互聯網長租公寓的出現，對長租公寓企業來說，這些被淘汰的長租公寓企業問題在在哪。
文：劉志剛@互聯網江湖
自去年以來，包括上海、北京在內的多個城市相繼發布了對長租公寓的管控政策，就該行業內存在的租金貸、房間空氣質量等問題提出了明確的監管要求。
然而就在最近一段時間，行業亂象仍然屢禁不止。就在近日，一家名叫“美麗屋”的長租公寓多個租客向中國經營報的記者反映，遭遇了騙租騙貸維權困難的情況。涉及金額少則3000多元，多則好幾萬。
在經歷了調整洗牌期的2018年，長租公寓在今年還會好嗎？
政策青睞、資本裹挾、需求旺盛的長租公寓行業迎來爆發
隨著樓市調控力度不斷加深，以及房地產市場競爭的不斷加深，地產開發業務風光不再，因此整個地產行業需要去發掘新的增長點。房地產行業已經增量市場轉為絕對的存量市場。資料顯示，目前一線城市房屋的空置率是22%，二線城市是24%，三線城市達到了26%。
在這樣的背景下，盤活整個二手房的存量資產不僅僅是時代的需要，在政治上也是一件正確的事情。
事實也的確如此，在房產調控政策不斷加碼、房市進入冰凍期之時，圍繞租住房市場的改革政策卻不斷密集出臺。從2015年開始，有關長租公寓的政策紅利就不斷釋放，出臺了一些列文件專門扶持租房租賃產業鏈的發展，并明確了加快機構化、租賃專業化這一明確的發展方向。
2015年11月19日，國務院辦公廳《加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，主要內容：公寓首次納入生活服務業。
2016年5月17日，國務院《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》：允許商改租，水電氣按居民標準；允許住房改造為租賃房。
2018年各地發展住房租賃市場的相關實施方案和細則密集出臺，大力推動住房租賃市場發展，將中央部署進一步落地實施。綜合來看，政策發力點主要在供給和需求兩端，多種渠道增加租賃住房供應，多種方式鼓勵、支持居民租住需求。
從需求端看，傳統的租房市場痛點十分明顯。具體來說，傳統的租房模式，從本質上看，是租戶找房子、房東找房客，相當于C2C模式。在這樣的模式之下，缺點十分明顯。一方面，租戶與房東在信息存在著地位上的不平等，因此租戶常常會被房東“各種坑”。另一方面，租戶要實地尋找地點和價格適當的房源，還可能面臨房東提前解約的和隨時提價的風險。從房東的角度看，房東也面臨租戶隨時走人，導致房屋出現長時間空置的風險。
而這種互聯網長租公寓的出現，則將租房這種零售式、碎片化的交易變成了一件集中式的生意。對于租客來說，不僅僅在價格上更加透明，居住條件相比以往也更加優渥，更重要的是不用再考慮房東要提前解約的風險。而對房東來說，交給專業的長租公寓打理也避免了房屋的空置成本與維護費用，輕輕松松獲得穩定的收益。
政策上的積極響應加上需求端旺盛，長租公寓自推出之日就一直被置于風口浪尖的地位。對金錢有著高度敏感性的資本自然也不肯放過這片有著極大需求的市場。即使是在2018年，也有自如、優客逸家、青客公寓、蛋殼公寓等多家企業順利拿到大額融資。
雖然資本的到來給了長租公寓的蓬勃發展提供了旺盛的動力，但風險投資的代價也是極為昂貴，一些長租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一昧的擴大規模，最終運營、財務管理的能力沒有匹配上，為日的行業亂象甚至是破產、倒閉埋下了伏筆。
互聯網思維之下，規模經濟所帶來的惡果
據不完全統計，2018年就有8家長租公寓陣亡。其中，雷軍旗下順為資本投資的長租公寓“寓見”也難逃爆倉的命運。即使是在行業快速發展的時期，也免不了要淘汰一大批沒有競爭力的企業。那么，這些被淘汰的長租公寓企業問題在在哪？
首先，如今長租公寓所面臨的種種問題，都是盲目迷信互聯網思維所帶來的惡果。
可以說，互聯網擴張思維的簡單粗暴導致行業亂象頻發。互聯網思維的精髓是什么？其中最重要的一條就是邊際成本遞減。于是我們可以看到，O2O時期的千團大戰到近兩年的共享單車彩虹大戰，無一不是這種思維的極致體現。不過對于長租公寓這種涉及到民生的產品來說卻要十分謹慎。主要源于以下兩個因素。
第一：長租公寓領域剛剛興起，尚未實現爆發，然而與此同時出租房裝修不環保、甲醛超標、隱私泄露等問題影響了人們切切實實的真實生活。裝修材料的甲醛超標、租房貸等問題不僅違反相關政策要求，更重要的是對用戶的身體健康造成了威脅，這對企業品牌造成了巨大的危害。在涉及民生問題的產品上，曝光之后對企業品牌帶來的傷害，往往在很長一段時間內難以彌補。這對于才剛剛起步的長租公寓市場來說，無疑是巨大的傷害。
在某種特定條件與環境中，“規模經濟”并不適合所有行業，還需要具體問題具體分析。因此，對于長租公寓來說，發展初期，有著這樣或者那樣的問題很正常，但對于一些涉及到民生、健康的問題來說，犯錯的機會只有一次。
第二：相比較于純互聯網產品，長租公寓的門檻很高，盡管國內的長租公寓項目普遍為輕資產形式，通過與房源業主簽署10——20年不等的租約，經過改造和運營提升租金，賺取差價。但事實上，相對于物業的成本、房屋拓展成本、裝修改造成本等巨大的支出來說，微薄的租金無異于杯水車薪。
在這樣重資產的運營模式下，決定了長租公寓企業如果不能保持良好、健康的現金流，那么越擴張風險就越大。正是出于快速擴張，跑馬圈地，搶占房源的需求。一些長租公寓企業急于回籠資金，快速做大，一邊向業主承諾以更高的資金拿到房源，一邊向租客推銷“信用租房服務”，用免押金、按月付等方式誘惑租客接受更高的租金。但私下里卻是給租客在P2P網貸平臺辦理一年期甚至更長時間的消費貸，而長租公寓則一次性拿到一年的租金，繼續開發擴張。這一擴張策略之下，許多只想短租的租客卻莫名其妙的背上了一筆長期的消費貸。
據了解，自2017年以來，已經有十余家長租公寓企業宣布倒閉，而倒閉的企業中，也多是濫用金融杠桿進行盲目擴張而最終資金鏈斷裂。因此，對長租公寓企業來說，迷信互聯網經濟的下場只能是規模越大，虧得越多。
輕資產模式為主，精細化、差異化的運營或是突圍方向
在過去一段時間，不問盈利、先搶房源是很多長租公寓領域玩家的選擇。但盈利問題牽扯到企業的生存，熬得住的就堅持到了現在，熬不住的，就是能走向死亡。
相比較于簡單、粗暴的互聯網思維，長租公寓的經營更像是一個走在鋼絲繩上的舞者，需要在擴張與管理上取得平衡。跑得慢，逐漸就會被市場邊緣化。跑得快，容易摔大跟頭，長租公寓更加考慮管理者的運營能力。
面對行業負面新聞的不斷，這時就必須要能出現能夠引領行業標準，做出一些差異化改變的長租公寓企業，才能徹底扭轉一直以來長租公寓的負面形象。在互聯網江湖(VIPIT1)團隊看來，不妨可以考慮以下兩個方面。
首先，徹底實現輕資產化運營。目前大多數長租公寓的商業模式是先把未來十年房屋的租金收益權一次性打包給房東，然后對房屋進行裝修、改造升級，并提供一些增殖服務，通過這些溢價來收取比市場價稍高的房租，以此實現盈利。
在這樣的商業模式下，仍然需要大量的現金來收購房源，并沒有真正做到互聯網“輕資產”運營的模式。互聯網江湖(VIPIT1)團隊認為，長租公寓不妨采取輕資產的方式運營，從“二房東”變成真正的運營方。比如，長租公寓與房東簽訂托管合同，只提供日常維護、拉客，然后抽取服務費的模式。在這樣的模式下，長租公寓既不用耗費更多的現金流收購房源，房東也不用擔心各種運維成本、以及房屋空置的損失,躺著賺錢就行。如此一來，整個行業生態或許會更健康。
其次，還是要明白長租公寓的核心競爭力究竟是什么？長租公寓的優勢在于品質和增值服務。如果真想做到“長租”，盤活整個房地產市場，就必須打造一個符合租客預期，甚至超出租客預期的家。
面對消費升級的浪潮，租客在居住上也越來越追求智能化、差異化的租住產品，這就要求長租公寓經營者在產品設計和服務上要多下功夫，做好差異化運營、積極挖掘公寓的產品特色。
比方說，在客廳、臥室披上地毯，墻上掛上一些世界名畫，瞬間整個房屋都變得高大上，而且這些東西每個花費不超過百元，這根搶購房源所支付的溢價比起來，簡直是是九牛一毛。與此同時，長租公寓必須提高改造與驗收標準，裝修之后也需檢查甲醛含量，未達標準不予出租。通過嚴格的驗收以減少違規或者安全事件的發生。
正如千團大戰之中的美團一樣，當別人都在燒錢，搶占市場時，美團手握巨資，卻在研究每個客戶的哪些渠道，消費次數怎么樣，渠道引流性價比怎么樣，把消費者放在第一位，控制好自己的現金流，等別人把錢燒沒了，再進場收拾殘局。所以，有時先下手并不見得就強，反而往往成了先烈。
所以，在筆者看來，2019年的長租公寓還會是一個洗牌的過程，現金流良好、服務優良公司會收獲越來越多的口碑，而前期盲目收購房源、資金鏈一直緊張的公司則很有可能為他人做嫁衣裳，竹籃打水一場空，最終被前者收購。
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