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一年前，樂視創(chuàng)始人賈躍亭正式任命劉江峰為酷派集團(tuán)CEO。從與360和樂視集團(tuán)錯(cuò)綜復(fù)雜的三角關(guān)系中走出的酷派手機(jī)被寄予厚望。劉江峰更是信誓旦旦要將酷派手機(jī)銷量在5年提升過億，并重回手機(jī)行業(yè)第一。而一年后，現(xiàn)實(shí)是郭德英退出、易主樂視、資金缺口不斷擴(kuò)大，同時(shí)酷派的業(yè)績(jī)開始連續(xù)下滑，甚至陷入巨額虧損境地。

酷派10月20日公告透露出公司的自救方案，這份公告稱酷派及其附屬公司宇龍計(jì)算機(jī)通信科技(深圳)有限公司與深圳市星華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議。雙方將共同合作開發(fā)酷派信息港城市更新項(xiàng)目一期、二期、三期。

據(jù)透露，雙方將進(jìn)行分工合作，酷派負(fù)責(zé)提供獲得土地使用權(quán)前的費(fèi)用，另一方則負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)完成后，各方按照項(xiàng)目全部新建成物業(yè)4：6的比例進(jìn)行權(quán)益分配。

此次舊改項(xiàng)目將帶給酷派巨大收益。今年7月以來，市場(chǎng)一直傳言酷派中國(guó)公司將轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開發(fā)，通過對(duì)公司持有的大量產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目舊改獲得更高的利潤(rùn)回報(bào)。這一消息隨后在8月初由酷派原CEO劉江峰辟謠，但從公開消息來看，酷派旗下位于廣東莞、河源、西安等地的土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過2000畝，劉江峰也曾表示，“酷派有很多資產(chǎn)，手握100億的房地產(chǎn)。”

劉江峰彼時(shí)這句話形似給予市場(chǎng)以信心，但是更像為酷派旗下的土地資源進(jìn)行宣傳。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解到，此后包括京基集團(tuán)、碧桂園、星河集團(tuán)等舊改“常客”與酷派進(jìn)行了接觸，從此次信息港項(xiàng)目來看，星河集團(tuán)成功“撿漏”。

　捧著“金飯碗”討飯

作為一家已有20多年歷史的通信企業(yè)，酷派曾經(jīng)是國(guó)產(chǎn)手機(jī)四強(qiáng)“中華酷聯(lián)”之一。隨著運(yùn)營(yíng)商對(duì)智能手機(jī)主導(dǎo)權(quán)的喪失，三年前，酷派便已經(jīng)開始走下坡路。而受樂視事件影響，酷派在資本面一蹶不振，加之業(yè)務(wù)線并沒有亮眼的產(chǎn)品提振業(yè)績(jī)，市場(chǎng)融資方面酷派步履蹣跚。

從今年所發(fā)的財(cái)報(bào)上看，根據(jù)酷派集團(tuán)8月15日在港交所發(fā)布公告顯示，公司目前經(jīng)營(yíng)未有改善，仍處于持續(xù)虧損狀態(tài)，基于對(duì)集團(tuán)未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步評(píng)估，集團(tuán)截至2017年7月31日的營(yíng)業(yè)收入約為港幣27.16億元，同比下滑約52%，且集團(tuán)流動(dòng)資產(chǎn)已低于流動(dòng)負(fù)債，近期償債壓力加大。

債主的頻頻催債為公司雪上加霜。7月27日平安銀行起訴酷派，要求其提前還貸8000萬元;8月18日，寧波銀行深圳分行起訴酷派，要求歸還差額款項(xiàng)4900萬元及利息;8月21日，上海浦東發(fā)展銀行深圳分行已向法院提起訴訟，要求酷派補(bǔ)足承兌匯票保證金約8996.7萬元。

酷派并沒到達(dá)資不抵債的困境，事實(shí)上如果將旗下的土地資源變現(xiàn)，酷派將從極大程度上緩解目前的資金困境。

通過已有信息，記者查詢到，酷派在深圳南山高新產(chǎn)業(yè)園北區(qū)擁有面積超過3萬平方米的酷派信息港，酷派位于東莞松山湖的天安云谷生產(chǎn)基地則占地面積超過10萬平方米。此外，酷派還在西安高新區(qū)規(guī)劃了占地面積8.7萬平方米的宇龍通信長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一期。而在2016年，酷派還與弘稼科技規(guī)劃投資200億元在廣東河源建設(shè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園項(xiàng)目，開發(fā)面積1800畝，總持有土地面積已經(jīng)超過2000畝。

其中，僅南山高新區(qū)信息港項(xiàng)目已經(jīng)估值頗高。公開資料顯示，酷派在2008年低價(jià)購入深圳科技園北區(qū)地塊，加上酷派信息港及東莞松山湖等地塊，酷派所持有的土地價(jià)值近百億。2012年，酷派信息港舊改項(xiàng)目被列入《2012年深圳市城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，2014年該項(xiàng)目正式奠基。

信息港舊改項(xiàng)目總拆除用地面積為3.29萬平方米，規(guī)劃容積率7.2，總建筑面積合計(jì)20.14萬平方米。其中，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房面積17.5萬平方米，占比87%;另含產(chǎn)業(yè)配套用房建筑面積2.23萬平方米、配套設(shè)施4500平方米。參考周邊項(xiàng)目均價(jià)，該項(xiàng)目估值接近百億。

劉江峰也曾表示，“通過房地產(chǎn)變現(xiàn)是最容易的，比如直接賣地，或者通過土地做資本合作，方法很多。”

星河集團(tuán)的生意

不過對(duì)于專攻電子產(chǎn)品研發(fā)的酷派集團(tuán)來說，從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的舊改難度頗大。信息港項(xiàng)目涉及老舊工業(yè)改造、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、配套建設(shè)等多個(gè)舊改過程，加之集團(tuán)現(xiàn)金的捉襟見肘，引入合作開發(fā)方是最優(yōu)選擇。

記者了解到，劉江峰曾在酷派內(nèi)部積極推動(dòng)存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不過由于受到內(nèi)部阻力原因一度擱置。其在今年8月31日離職，不過最終酷派依然是選擇合作開發(fā)這一方案解決棘手的資金短缺問題。

公告稱酷派及其附屬公司宇龍計(jì)算機(jī)通信科技(深圳)有限公司與深圳市星華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合作開發(fā)協(xié)議。企業(yè)注冊(cè)信息顯示，星華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大股東正是深圳星河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

公告同時(shí)顯示，項(xiàng)目建成后，酷派與星河地產(chǎn)將按照項(xiàng)目全部新建成物業(yè)4：6的比例進(jìn)行權(quán)益分配，即分別得到8萬平方米、12萬平方米的物業(yè)面積。這也意味著通過合作開發(fā)星河集團(tuán)將至少分得價(jià)值60億元的資產(chǎn)。

近年來，星河集團(tuán)一直高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大旗進(jìn)行模式輸出，其“以產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”的概念在行業(yè)內(nèi)也頗有一定知名度。官網(wǎng)顯示，星河控股集團(tuán)目前旗下有四大業(yè)務(wù)集團(tuán)，包括地產(chǎn)集團(tuán)、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、置業(yè)集團(tuán)和金融集團(tuán)，前三者分別對(duì)應(yīng)的核心業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)與酒店。

而今年8月，有消息稱，深圳地產(chǎn)商京基要入股酷派，甚至傳言酷派國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。而此次最終由星河集團(tuán)獲得信息港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)舊改項(xiàng)目的合作開發(fā)權(quán)也亦與其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的長(zhǎng)期宣傳關(guān)系密切。

不過目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作的最大難點(diǎn)在于物業(yè)不能及時(shí)變現(xiàn)，而在酷派方現(xiàn)金流吃緊的情況下該項(xiàng)目背負(fù)著資產(chǎn)變現(xiàn)的使命。在完成第一步后，酷派能否依靠此項(xiàng)目打贏翻身仗，以及星河集團(tuán)依靠此次“意外之財(cái)”實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品牌的雙豐收，還要看未來的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況。

來源: 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)  作者：周翔宇