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來源：新浪財(cái)經(jīng)      作者：每日經(jīng)濟(jì)新聞

今年11月，紅星美凱龍向中國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交IPO招股說明書，擬在上海證券交易所發(fā)行股份數(shù)不超過3.15億股，募集資金不超過39.5億元。

　　仔細(xì)研讀紅星美凱龍近1000頁的招股書，其中可謂是看點(diǎn)多多。

　　看點(diǎn)一：近三年平均每年新增22家商場(chǎng)

　　紅星美凱龍的業(yè)績(jī)可謂是讓業(yè)界側(cè)目。招股說明書顯示，2014年~2016年以及2017年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為83.32億、91.79億、94.36億元以及50.71億元；凈利潤(rùn)分別為35.07億、33.42億、36.73億元以及21.56億元。

　　成績(jī)的取得離不開公司規(guī)模化擴(kuò)張的加速。數(shù)據(jù)顯示，紅星美凱龍旗下商場(chǎng)數(shù)量從2014年底的157家增至2017年中的214家，平均每年新增22家。詳見下表：

　　看點(diǎn)二：商場(chǎng)平均出租率超96%

　　擴(kuò)張的背后是出租率的高位運(yùn)轉(zhuǎn)。紅星美凱龍有自營(yíng)商場(chǎng)和委管商場(chǎng)兩種業(yè)態(tài)。截至2017年6月30日，公司經(jīng)營(yíng)著69家自營(yíng)商場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積532.78萬平方米，平均出租率96.98%。截至2017年6月30日，公司經(jīng)營(yíng)著145家委管商場(chǎng)，總經(jīng)營(yíng)面積796.87萬平方米，平均出租率96.62%。

　　此外，紅星美凱龍還覆蓋包括互聯(lián)網(wǎng)家裝、互聯(lián)網(wǎng)零售等泛家居消費(fèi)服務(wù)及物流配送等業(yè)務(wù)，系公司圍繞“全渠道泛家居業(yè)務(wù)平臺(tái)服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，以“家”為核心著力開拓的各項(xiàng)擴(kuò)展性業(yè)務(wù)，從而對(duì)商場(chǎng)主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行上下游跨界外延。

　　看點(diǎn)三：雙輪驅(qū)動(dòng)模式確保公司負(fù)債率穩(wěn)定

　　有關(guān)財(cái)務(wù)專業(yè)人士指出，紅星美凱龍通過“自營(yíng)+委管“的雙輪驅(qū)動(dòng)模式，有利于解決快速擴(kuò)張可能帶來的負(fù)債率攀升問題。

　　招股說明書顯示，2014年~2016年以及2017年上半年，紅星美凱龍資產(chǎn)負(fù)債率分別為50.92%、48.25%、51.04%以及53.76%。公司資產(chǎn)負(fù)債率總體保持穩(wěn)定。

　　上述人士指出，資產(chǎn)負(fù)債率控制在合理水平，表明公司經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健，長(zhǎng)期償債能力較強(qiáng)。2014年~2016年以及2017年上半年，紅星美凱龍息稅折舊攤銷前利潤(rùn)（EBIT）分別為57.74億、55.64億、58.89億以及35.20億元；利息保障倍數(shù)分別為5.44、4.45、4.87、5.41倍。

　　看點(diǎn)四：強(qiáng)勁盈利能力帶來充沛經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流

　　償債能力強(qiáng)勁得益于公司強(qiáng)勁、持續(xù)的盈利能力。

　　招股書顯示，2014年~2016年和2017年1-6月，紅星美凱龍綜合毛利率分別為75.35%、75.58%、72.31%和72.89%，與主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率變動(dòng)趨勢(shì)一致。

　　由于公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張，導(dǎo)致投入較大，且公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)以投資性房地產(chǎn)等非流動(dòng)資產(chǎn)為主。因此，公司的流動(dòng)比率及速動(dòng)比率均較低。2014年~2016年末和2017年6月末，公司流動(dòng)比率分別為0.49、0.74、0.65和0.67，速動(dòng)比率分別為0.49、0.74、0.65和0.66。不過，與同行相比，紅星美凱龍的速動(dòng)比率較高，短期償債能力較強(qiáng)。

　　高效的管理和強(qiáng)勁的盈利能力為紅星美凱龍帶來了充沛的現(xiàn)金流。招股說明書顯示，2014年~2016年以及2017年上半年，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為32.78億、33.88億、39.84億元以及25.16億元。

　　根據(jù)招股書，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~均為正數(shù)，與同期凈利潤(rùn)的比例分別為0.93、1.01、1.08和1.17，與同期扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)的比例分別為1.46、1.37、1.84和1.83，主要由于公司非經(jīng)常性損益主要包括投資性房地產(chǎn)增值形成的公允價(jià)值變動(dòng)收益，而該部分收益不構(gòu)成公司的現(xiàn)金流入。

　　看點(diǎn)五：投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值取決于商場(chǎng)未來穩(wěn)定出租率和現(xiàn)金收益

　　投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)是個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)。

　　投資性房地產(chǎn)增值形成的公允價(jià)值變動(dòng)收益來源于紅星美凱龍持有的商場(chǎng)。伴隨著公司擁有商場(chǎng)數(shù)量的增加，紅星美凱龍持有的投資性房地產(chǎn)價(jià)值也隨之增長(zhǎng)。

　　招股書顯示，2014年~2016年及2017年1-6月，紅星美凱龍投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益分別為18.62億、10.01億、17.54億元和9.6億元，占公司營(yíng)業(yè)收入的比例分別為22.35%、10.91%、18.59%和18.93%。

　　查閱招股書可見，紅星美凱龍對(duì)于投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量采用的是未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即商城未來所能獲得的銷售收入、租金、管理費(fèi)用等收益折算到當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。這就意味著，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動(dòng)與紅星美凱龍的運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)效果密切相關(guān)，而與樓市的冷暖并無關(guān)系。

　　“由于紅星美凱龍的品牌效應(yīng)好，商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理高效，因而一直維持著很高出租率，熱點(diǎn)店鋪是一鋪難求。”一位家居行業(yè)分析師表示，在中國(guó)消費(fèi)升級(jí)大背景下，中高端家具需求很大。

　　看點(diǎn)六：境內(nèi)外評(píng)估方法差異造成投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值發(fā)生變動(dòng)

　　不過，仔細(xì)對(duì)比紅星美凱龍前后兩份招股說明書會(huì)發(fā)現(xiàn)，2017版招股說明書對(duì)投資性房地產(chǎn)為主的公允價(jià)值變動(dòng)收益進(jìn)行了調(diào)整。

　　2016版招股書顯示，2014年和2015年，紅星美凱龍對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益分別為24.15億元和23.82億元，而在2017版本中，上述年份對(duì)應(yīng)的數(shù)值為18.62億和10.01億。