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近日，阿里因壟斷被巨額罰款182億引起了軒然大波。隨即，姚勁波在微博喊話，稱 “在房產(chǎn)交易領(lǐng)域有更明目張膽的二選一包裝成自愿，強(qiáng)烈呼吁國家反壟斷罰款貝殼 40 億（4% 標(biāo)準(zhǔn)）。并建議將此罰款打入國家公積金賬戶，以降低公積金貸款利率減輕老百姓買房負(fù)擔(dān)。”

貝殼方面對(duì)此回應(yīng)稱：“自創(chuàng)立起，貝殼堅(jiān)持依法經(jīng)營，完善合規(guī)體系，以科技驅(qū)動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展。”

貝殼是否有“二選一”行為我們難以判斷，但是可以發(fā)現(xiàn)，貝殼的回應(yīng)只有寥寥兩句話，既沒有對(duì)姚勁波的控訴感到憤怒，也沒有對(duì)姚勁波提供的材料做出針對(duì)性的解釋，顯得不痛不癢，難道貝殼真的有壟斷嫌疑嗎？

被資本力捧上市，被行業(yè)人人抵制

房地產(chǎn)中介有史以來一直存在諸多問題。由于信息不對(duì)稱，長期以來這個(gè)行業(yè)虛假房源信息不絕，一些信息發(fā)布者貼出低價(jià)房源，甚至以不存在的房源來吸引客戶，再加上員工素質(zhì)參差不齊導(dǎo)致用戶體驗(yàn)很差。

比如一些黑中介往往通過發(fā)布已成交房源信息、惡意標(biāo)低價(jià)格等方式招攬業(yè)務(wù)，等實(shí)際看房時(shí)，再謊稱房源緊俏已被搶人捷足先登，然后帶你去看其他高租金或不盡人意的房源。左暉在成立鏈家之前的幾年，就曾被中介騙過多次。

因此，左暉希望能做一個(gè)不坑騙消費(fèi)者、能夠保證消費(fèi)者權(quán)益的房地產(chǎn)中介公司。于是在2001年，鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)成立，第一家線下門店甜水園店正式開張營業(yè)。但誰又能知道，曾經(jīng)滿懷夢(mèng)想的少年，似乎在一步步成為行業(yè)內(nèi)人人抵制的“惡狼”。

隨著房產(chǎn)市場的快速發(fā)展，鏈家迅速成長為知名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，巔峰時(shí)在全國28個(gè)城市擁有8000家門店，近15萬經(jīng)紀(jì)人，雖然規(guī)模越做越大，但鏈家并沒有擺脫傳統(tǒng)的房地產(chǎn)中介模式。

有傳聞稱，鏈家2016年在完成B輪融資時(shí)，曾與投資方簽署了對(duì)賭協(xié)議。協(xié)議規(guī)定，如果鏈家未能在5年內(nèi)完成上市，投資方將有權(quán)要求在其后任何時(shí)間內(nèi)讓鏈家回購?fù)顿Y人股份；且回購價(jià)格是投資價(jià)格外加每年8%的單利回報(bào)。

傳聞是否真實(shí)尚未可知，如果屬實(shí)的話，順利登陸資本市場成為左暉的首要目標(biāo)。但從鏈家的公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)來看，如此典型的重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)在資本市場顯然并不討好，與互聯(lián)網(wǎng)接軌似乎成了最佳選擇。

但是其中的難度也超過了左暉的預(yù)期。實(shí)際上在2013年，鏈家曾推出了線上版“鏈家在線”（后更名為鏈家網(wǎng)），但這只不過是將鏈家原有的線下業(yè)務(wù)直接照搬到線上，并沒有對(duì)鏈家產(chǎn)生太大的幫助。

那么該如何實(shí)現(xiàn)與互聯(lián)網(wǎng)的深度融合呢？平臺(tái)模式映入了左暉的眼簾。既然電商平臺(tái)可以在互聯(lián)網(wǎng)上連接商戶與消費(fèi)者，那么為什么房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)不可以在互聯(lián)網(wǎng)上做一個(gè)自己的平臺(tái)呢？這可能是左暉當(dāng)時(shí)內(nèi)心的一個(gè)寫照。

于是在2018年，貝殼找房橫空出世，并且建立了經(jīng)紀(jì)合作網(wǎng)絡(luò)（ACN模式），希望整合更多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌，成為房地產(chǎn)中介的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。

一時(shí)間貝殼遭到眾多大型房產(chǎn)中介公司的抵制，被戲稱為“既是運(yùn)動(dòng)員、又想當(dāng)裁判”。

前任我愛我家副總裁、景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉就曾公開表示：“貝殼既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員，在具體操作中，它把房源優(yōu)先給自己的親兒子——鏈家和德祐來完成。因?yàn)樵趦?nèi)部ACN系統(tǒng)里，如果讓貝殼、鏈家和德佑之外的中介來成交，大頭兒就要給人家，其只能抽8個(gè)點(diǎn)的平臺(tái)費(fèi)。”

但不可否認(rèn)的是，貝殼確實(shí)成為了資本的寵兒。

據(jù)天眼查專業(yè)版APP顯示，在成立后短短幾年時(shí)間里，貝殼先后獲得了兩輪超36億美元的融資。兩輪的領(lǐng)投方分別是騰訊和軟銀愿景基金，跟投方不乏高瓴資本、紅杉中國等知名投資機(jī)構(gòu)，為貝殼之后的IPO上市打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

調(diào)控之手伸向房地產(chǎn)中介

資本力量的加持下貝殼實(shí)現(xiàn)了瘋狂的規(guī)模擴(kuò)張，成功上市后的貝殼更是風(fēng)光無兩。

在2020年財(cái)報(bào)發(fā)出后，貝殼的市值體量已經(jīng)超過了萬科、恒大、碧桂園等一眾上游房地產(chǎn)開發(fā)商。但這同樣也可能帶來一些嚴(yán)重的問題，那就是監(jiān)管層是否認(rèn)可貝殼的做法？貝殼是否會(huì)走向壟斷的深淵？

首先從行業(yè)屬性來看，房產(chǎn)行業(yè)是中國最大的行業(yè)之一，行業(yè)規(guī)模從2016年的16.2萬億元上升至2020年的24萬億元，預(yù)計(jì)到2025年將以8.9%的復(fù)合年增長率進(jìn)一步增長至36.6萬億元。

在貝殼上市之前，貝殼招股書披露，2019年其通過220多萬筆交易，貝殼房屋交易額已經(jīng)達(dá)2.1萬億元GTV（總交易額），在全國經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)完成交易額占比達(dá)20.3%。

在2020年，貝殼用一年時(shí)間從2.1萬億GTV做到3.5萬億，貝殼的存量房業(yè)務(wù)交易量已經(jīng)占據(jù)全國總交易量的21.55%，新房業(yè)務(wù)增長迅猛，占據(jù)全國總GTV的10.8%，貝殼已經(jīng)成為繼阿里巴巴之后的中國第二大商業(yè)平臺(tái)。

其次，在那些同行眼里，貝殼或許早已成為了壟斷的代名詞。

早在貝殼成立之時(shí)，58同城就與安居客牽頭，請(qǐng)了我愛我家、中原地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等10家地產(chǎn)服務(wù)業(yè)山頭，搞了一次“真房源誓約大會(huì)”，針對(duì)的就是鏈家與貝殼。

之后貝殼也曾受到了金華、紹興、南昌等多地中小房地產(chǎn)中介的抵制，金華上百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代表簽署了《反殼聯(lián)盟條約》，口號(hào)為：反對(duì)壟斷，抵制不良競爭。

但是，從如今局面來看，他們似乎并沒有成功。截至2020年6月底，貝殼已經(jīng)連接了超過265家經(jīng)紀(jì)品牌，超過4.2萬門店以及103個(gè)城市的37萬名經(jīng)紀(jì)人。

雖然貝殼號(hào)稱100%真房源，但是在越來越多第三方房產(chǎn)平臺(tái)入駐貝殼之后，平臺(tái)很難嚴(yán)格監(jiān)管到每一個(gè)合作伙伴的房源信息，這一承諾也更難兌現(xiàn)。

在今年年初，北京市住建委會(huì)同屬地住建房管部門對(duì)當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展現(xiàn)場執(zhí)法檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)違規(guī)發(fā)布房源和開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用分銷渠道問題，住建部門對(duì)貝殼找房等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行了約談，要求各機(jī)構(gòu)不得對(duì)未獲批銷售許可的項(xiàng)目發(fā)布房源、代理銷售。

最后，從整體大環(huán)境來看，對(duì)于貝殼的監(jiān)管或許勢在必行。

2020疫情沖擊下，全世界經(jīng)濟(jì)負(fù)增長，但樓市堅(jiān)挺，出現(xiàn)了房價(jià)上漲熱潮蔓延，恐慌性購房的現(xiàn)象。而在3月份中國房地產(chǎn)測評(píng)中心監(jiān)控的288個(gè)主要城市中，共有148個(gè)城市一手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲。

為了遏制房價(jià)過快上漲，宏觀調(diào)控一輪接一輪，截至目前，多地陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施已累計(jì)超過百次，地產(chǎn)交易隱約熄火。

而調(diào)控房產(chǎn)中介也是房價(jià)調(diào)控中的組成部分。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，這些中介機(jī)構(gòu)如果哄抬二手房市場價(jià)格，將引起買房恐慌和賣方瘋狂，加劇房價(jià)非理性上漲。

在1月20日，海淀房管局約談了在區(qū)域交易市場中占比較大的鏈家、我愛我家、麥田和中原地產(chǎn)等中介機(jī)構(gòu)，還檢查了各中介機(jī)構(gòu)在房源推廣及居間服務(wù)過程中，是否存在以“學(xué)區(qū)房”為由，哄抬房價(jià)、租金等違規(guī)行為。

結(jié)果在今年1月，鏈家、貝殼等平臺(tái)的北京區(qū)域，已經(jīng)不再顯示每天交易量及每個(gè)小區(qū)歷史成交價(jià)格，調(diào)控之手似乎已經(jīng)從房地產(chǎn)開發(fā)商伸向了房地產(chǎn)中介。

類“辛迪加”式壟斷？

那么該怎么判斷貝殼是否有壟斷行為呢？

壟斷一詞源于《孟子》，“必求壟斷而登之，以左右望而網(wǎng)市利”。在資本主義經(jīng)濟(jì)里，壟斷指少數(shù)資本主義大企業(yè)，為了獲得高額利潤,通過相互協(xié)議或聯(lián)合，對(duì)一個(gè)或幾個(gè)部門商品的生產(chǎn)、銷售和價(jià)格進(jìn)行操縱和控制。

而當(dāng)今移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，壟斷的釋義也在不斷的更新與變化。

在2020年11月，國家市場監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于平臺(tái)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的反壟斷指南（征求意見稿）》，其中，令許多用戶苦惱的“二選一”、大數(shù)據(jù)殺熟、捆綁交易，以及低價(jià)傾銷、拒絕交易等現(xiàn)象都被定義為壟斷。此次姚勁波曬出的合同，意思就是指貝殼把“二選一”包裝成自愿。

電商與房地產(chǎn)都是很大的市場，相比電商平臺(tái)，房地產(chǎn)中介平臺(tái)同樣可以做成很大的規(guī)模，兩者最大的區(qū)別在于垂直度。由于房地產(chǎn)過于垂直，因此房地產(chǎn)中介平臺(tái)可以更快的實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張，也更容易達(dá)成壟斷的效果。

所以我們可以看到，在電商領(lǐng)域，即便淘寶起來之后，依然不會(huì)擋住京東、拼多多等平臺(tái)的崛起，阿里也很難站在電商的高地上實(shí)現(xiàn)把持和獨(dú)占。而房地產(chǎn)中介平臺(tái)如今只有一個(gè)貝殼，而且成立不過四年左右的時(shí)間，規(guī)模已經(jīng)僅次于阿里。

我們不看貝殼的具體行為中是否存在“二選一”，如果只從其發(fā)展模式來分析的話，還真的與歷史上的某些壟斷組織有些類似。

在壟斷的發(fā)展過程中，生產(chǎn)同一產(chǎn)品或相關(guān)產(chǎn)品的企業(yè)所形成的壟斷組織大體上有三種形式（貝殼的產(chǎn)品是房地產(chǎn)中介服務(wù)）：

第一，卡特爾（cartel）。參加卡特爾的企業(yè)一方面為獲得壟斷利潤而在價(jià)格、銷售市場、生產(chǎn)規(guī)模和其他方面簽訂協(xié)議，另一方面又保持其在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的獨(dú)立性。

第二，辛迪加（法文：le syndicat）。辛迪加是通過簽訂共同的供銷協(xié)議而形成的企業(yè)同盟。雖然從法律上看，加盟辛迪加的企業(yè)仍然是一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)組織。但是參加辛迪加同盟的企業(yè)將失去商業(yè)獨(dú)立性。

第三，托拉斯（trust）。參加托拉斯的企業(yè)不再是法人，由托拉斯對(duì)原企業(yè)實(shí)行產(chǎn)、供、銷、人、財(cái)、物的統(tǒng)一管理，參加者在法律上和產(chǎn)銷上都會(huì)失去獨(dú)立性。

相信大家也能做出一定判斷，實(shí)際上貝殼和辛迪加的組織形式非常相似。

各個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)品牌在加入貝殼的平臺(tái)之后在法律上仍然表現(xiàn)為獨(dú)立的企業(yè)，但是在商業(yè)活動(dòng)中已經(jīng)失去了部分的獨(dú)立性，必須遵守貝殼制定的規(guī)則進(jìn)行業(yè)務(wù)開展，比如貝殼引以為傲的經(jīng)紀(jì)合作網(wǎng)絡(luò)（ACN模式），不過僅憑這些還無法準(zhǔn)確判斷貝殼的行為屬于壟斷。

要知道，壟斷并不是目的，而是一種手段，壟斷的目的在于：借由壟斷特權(quán)實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)來源的控制、或是企業(yè)間的聯(lián)手或協(xié)力行為來達(dá)成不正當(dāng)競爭行為，比如隨意調(diào)節(jié)價(jià)格。

巧的是，貝殼也一直在調(diào)整傭金價(jià)格。

在去年12月底，鄭州貝殼系門店宣布上調(diào)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至3%（從賣方0%，買方2%調(diào)整至賣方1%，買方2%。），這與上海、深圳、廣州等一線城市價(jià)格一致。今年2月18日，重慶貝殼服務(wù)平臺(tái)同樣的上調(diào)聲明也引發(fā)熱議。

但是目前全國主流城市大部分中介的傭金費(fèi)率在1-2%之間，貝殼抽傭明顯更高。

實(shí)際上，貝殼對(duì)于新房業(yè)務(wù)的B端開發(fā)商收取的渠道費(fèi)實(shí)現(xiàn)了更為隱性的上漲。

據(jù)《華爾街見聞》報(bào)道，2018年后，鏈家優(yōu)勢顯著的北京地區(qū)新房銷售傭金費(fèi)率從1%逐步提升至3%以上。2019年達(dá)到5%-8%，部分項(xiàng)目達(dá)到10%以上。

由此，我們也發(fā)現(xiàn)了貝殼2020年能夠?qū)崿F(xiàn)收入和利潤增長的原因：由于疫情原因下房價(jià)上漲、再加上監(jiān)管壓力下房地產(chǎn)企業(yè)由于去庫存以及回籠資金需求，不得不滿足貝殼傭金費(fèi)率提升的要求。結(jié)果在2020年，貝殼的新房交易營收首次超過了存量房交易營收，同比增長87.1%。

對(duì)于“既做裁判又做運(yùn)動(dòng)員”，左暉也曾有過解釋，“我們?cè)谧鰝€(gè)球場，希望在這里踢球的人越來越多，規(guī)矩越來越好”。

這個(gè)解釋非常巧妙，似乎只是說自己在做球場，規(guī)矩越來越好，卻忽略了規(guī)矩的制定者的問題。這就像是以自己的平臺(tái)屬性作為掩護(hù)，卻希望人們忽視規(guī)則應(yīng)該如何打造、由誰打造一樣。

確實(shí)，如今互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)越來越多，人們對(duì)此已經(jīng)習(xí)以為常，由此引發(fā)的問題似乎也被隱藏了起來，偶爾才漏出些蛛絲馬跡。但是監(jiān)管層面并沒有絲毫的放松，反而愈發(fā)的收緊。

風(fēng)往哪個(gè)方向吹，草就往哪個(gè)方向倒。貝殼以為自己是風(fēng)，是規(guī)則背后的制定者，而在監(jiān)管層面出手后，或許它才能發(fā)現(xiàn)：自己或許只不過是一根有待修剪的野草。

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