對外并購耗資已逾1300億 融創的錢從哪來？金融
從今年初150億元注資樂視，到現在630億元接盤萬達項目，孫宏斌旗下的融創中國給予外界“財大氣粗”的感覺。據統計，2016年至今，融創中國對外并購耗資已逾1300億元。截至目前，在香港上市的融創…
融創對萬達兩筆收購合計金額達到631.7億元，創下融創一次性收購資產金額新高。
從今年初150億元注資樂視，到現在630億元接盤萬達項目，孫宏斌旗下的融創中國給予外界“財大氣粗”的感覺。據統計，2016年至今，融創中國對外并購耗資已逾1300億元。截至目前，在香港上市的融創中國市值577億港元；2016財年實現營收353億元，凈利潤為29.4億元。融創中國大舉“買買買”背后，它的錢從哪里來的？
一年半并購花掉1355億
昨日，孫宏斌對媒體表示，交易涉及資金完全來自融創自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現金。融創哪來這么多錢？
2010年赴港上市之初，融創中國全年的銷售額僅有83.34億元。2016年底，這一數據變為1506億元，6年間暴漲17倍。7月5日，融創中國公布半年銷售業績，上半年實現合同銷售金額1118.4億元，完成2100億元年度目標的53%。
融創短時間內作大規模的法寶就是“買買買”。如去年以138億元收購聯想控股旗下地產公司獲得的42個物業項目，總建筑面積約1801萬平方米，可售建筑面積約730萬平米。
融創中國在2016年年報中披露，2016年至今年3月，公司共對外發起16筆收購，涉及資金595億元。16起并購中，除上述的138億元接盤聯想控股地產全部業務，還有斥資超60億元爭奪金科股份（000656）控股權，26億元入股鏈家等。
2017年1月，融創150億元入股樂視系公司讓評級機構擔憂。在中誠信對融創房地產公司債券的跟蹤評級報告中，中誠信稱，投資樂視導致融創集團負債水平承壓，而投資涉及的業務領域與融創集團主營業務差異較大，未來樂視相關業務的發展情況以及雙方合作情況均存一定不確定性。
在2017年5月12日，融創中國再以102.54億元，收購天津星耀80%股權及債權。5月31日，融創中國附屬公司21億元收購華城富麗60%股權及相關債權。如果加上此次632億元收購萬達項目，一年半時間，融創對外并購的開支已經高達1355億元。
融創錢從哪來？
不斷地“買買買”，孫宏斌的錢從哪里來？通過剖析融創中國旗下的融創房地產可見一斑。申萬宏源（000166）作為融創房地產公司債托管人，其提供的托管報告顯示，截至2016年12月末，融創房地產總資產余額為2669.63億元，較2015年末增加1767.28億元，增長195.85%。
2016年融創房地產籌資活動產生的現金流量凈流入較2015年增加577.67億元，籌資凈流入634.14億元，主要是由于2016年公司通過直接融資的方式，在上交所和深交所非公開發行190億元的公司債券。
同時，為了迅速擴大規模，融創房地產借款凈增量較去年同期增加460.03億元。籌資活動產生的現金流量凈額的變動是導致了期末現金及現金等價物余額較2015年增長了158.46%的主要原因。截至2016年末，融創房地產賬面資金為450億元。
國泰君安的托管報告顯示，截至2016年末，融創房地產凈資產354.67億元，借款余額921.31億元，截至2017年4月30日，融創房地產借款余額1291.90億元，累計新增借款金額370.59億元，占凈資產的104.49%。
融創融資術：銀行+信托
在融創房地產2016年公司債跟蹤評級報告中，融創房地產于2015年發行了一筆5年期60億元的公司債，扣除發行費用后的47.3億元用于償還金融機構借款，剩余部分用于補充公司營運資金。
在償還金融機構借款明細中，銀行是主要的借款方。如上海銀行（601229）、交通銀行（601328）、光大銀行（601818）、農業銀行（601288），均有過借款給融創及其下屬企業。融創中國2016年年報也顯示，截至2016年底，融創中國共取得銀行授信820億元，尚有530億元授信額度未使用。在非即期借貸中，融創中國有抵押的銀行借款311.78億元。
向融創房地產借款的金融機構除傳統的銀行外，信托是另一主要渠道。如在融創房地產的還款計劃中，大業信托、華潤深國投信托、平安信托在列，涉及借款11.8億元。
今年以來，先后有榮享22號(融創團泊湖)信托、融創深圳債權投資信托、安泉109號融創申城信托、融創盈潤股權投資計劃先后成立發行，合計規模在30億元左右，這些信托資金使用方，均為融創系公司。
公司債券也是融創融資的渠道。融創房地產披露的情況顯示，截至2017年6月底，僅其與控股子公司便對外發行了合計250億元的債券；融創中國則成功發行了225億元低成本境內公司債及ABS(資產證券化)。
2016年年報顯示，截至去年底，融創中國總負債2577.72億，凈負債率121.5%。從2015年到2016年年底，融創中國借貸總額增加了710.45億，達到1128.44億。
■ 觀點
融創年內或沖到3000億
億翰智庫董事長、首席研究員陳嘯天表示，融創收購萬達文旅、酒店，基于三大角度考慮。
首先，孫宏斌今年有可能沖到3000億元，但融創如果不與前十強企業收并購，慢慢積累很難達到，而通過收并購進行資源整合，可以更快趕超上萬科、碧桂園等企業；
其次，最近房企拿的地塊中，大量需要持有，這需要企業具備長期運營的能力，而融創這方面積累不多，但萬達在經營、管理、酒店、商業、團隊等方面有20多年積累，萬達能更好地彌補融創的不足；
第三，文旅城還有配套住宅，對融創而言，隨著地價往上走，這些土地非常值錢。
■ 質疑
“融創潛在償債壓力增大”
對此次融創收購萬達相關資產，不少業內人士將目光傾注于融創較高的凈負債率和現金流安全性上。對此，孫宏斌此前曾表示“我們沒打算降低凈負債率，因為凈負債率指標不能完全反映現金流安全度，而銷售額和凈負債的比率則更能反映，從銷債率看，我們的現金流是安全的。”
在順馳時代，孫宏斌首創了“地產戴爾”模式：合理拖欠土地款、工程款、廣告款等諸多款項。在拿地、開工、開盤環節上，孫宏斌又實施“快”字訣，節節加快，爭取預售款提前回籠。孫宏斌創造的“并聯操作，四線對表”：研發、開發、銷售、工程四個部門的快速聯動計劃，被業界同行視為預售款快速回籠的不二法門。在融創的發展模式上，高端住宅的單項目由于投資較大，建設周期較長，所以通常會面臨較大的資金風險。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，并購規模增大，需要做一些風險提示，當前融資環境不斷收緊，持續加碼的并購也會帶來很多成本，比如融資的成本提高，潛在的償債壓力增大，以及銷售回籠資金的節奏會放緩等，這都是融創需警惕的內容。
■ 分析
“融創一邊拿地一邊轉型”
同策咨詢研究部總監張宏偉認為，對于融創來講，買萬達的資產包，是因為融創當前基本以住宅銷售為主，雖然規模化已經取得一定市場地位，但是，非住宅銷售業務很少，此前收購樂視的戰略投資結果不是太理想，現在萬達有一些不錯的資產整體打包出售，對于融創來講，一方面萬達資產包中有不少土地儲備，對于還處于規模化的融創來講也是必要的，同時，通過萬達的品牌，也可以增強投資拿地能力、融資能力等，還可以借力發力繼續做“大”。
“融創規模化已經達到一定階段，今年總銷規模預計在2000億-3000億，在這個階段，融創需要通過轉型規避風險。”張宏偉表示，融創風險主要來自于兩方面：一是住宅市場短周期調控帶來的企業運營風險；二是，收益過分依賴住宅銷售，非住宅銷售的收益幾乎沒有，企業中長期的抗風險能力會減弱。
從最近兩年來看，由于獲得土地儲備或項目的成本相對較低，股權收購的案例越來越多。“買地太貴就買公司股權”這種方式往往會受到善于資本運作的品牌房企的歡迎，比如融創等這樣的品牌房企。
“通過收購萬達資產包的外延式擴張顯然加速了融創轉型的速度，融創外延式擴張顯然要比內生式擴張來得快，并且也避免走很多彎路，也節省了自身探索帶來的成本，預計在宏觀經濟轉型期，房地產市場低迷期，融創仍然會利用好這個并購的窗口期通過外延式擴張實現轉型。”張宏偉表示，這或許是融創快速規模化與轉型的矛盾過程需要通過不斷發展要解決的問題。
來源：騰訊財經
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