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隨著租房領(lǐng)域相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，長(zhǎng)租公寓逐漸成為了巨大的利基市場(chǎng)。對(duì)于商機(jī)有著敏銳嗅覺的地產(chǎn)開放商、酒店集團(tuán)、房產(chǎn)中介，以及創(chuàng)業(yè)公司們紛紛進(jìn)場(chǎng)了，在過去的兩年時(shí)間里，不少公司都拿到了大額投資。進(jìn)入2018年，自如宣布完成40億人民幣A輪融資，在拿到長(zhǎng)租公寓最大一筆投資的同時(shí)，也打響了長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域2018年融資的“第一炮”。

然而不得不說的是，發(fā)展太快，往往會(huì)遇到各要素不完善的境況。例如剛剛拿到大額投資的自如就被曝出房屋存在裝修完成后短時(shí)間內(nèi)就掛牌出租等現(xiàn)象，頻現(xiàn)裝修材料甲醛超標(biāo)問題。除此之外，整個(gè)行業(yè)似乎處于一種“賠本賺吆喝”的境況，目前中國(guó)流動(dòng)人口超過兩億，行業(yè)的未來發(fā)展前景毋庸置疑。但重模式的生意永遠(yuǎn)都沒有那么容易，而且盤子就那么大，玩家卻又那么多。那么這些問題產(chǎn)生的原因是什么？我們又該以怎樣的態(tài)度去面對(duì)目前的“陣痛期”呢？

最小可行產(chǎn)品弊端凸顯：缺陷產(chǎn)品導(dǎo)致的負(fù)面纏身

風(fēng)口一直都有，但似乎從來沒有像這些年那樣影響巨大，從O2O時(shí)期的千團(tuán)大戰(zhàn)到近兩年共享單車的彩虹大戰(zhàn)，都讓我們見識(shí)到了風(fēng)口下的“羊群效應(yīng)”。一旦哪個(gè)領(lǐng)域有著切實(shí)存在的痛點(diǎn)需要解決，就意味著存在著潛在的商機(jī)；如果政治上再有所支持，那么毫無疑問各路玩家都會(huì)蜂擁而至。

長(zhǎng)租公寓就是這么一個(gè)行業(yè)，去年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)無疑是大熱的。但與此同時(shí)很多群租房、“膠囊公寓”、房中房等長(zhǎng)期存在的亂象一直沒有得到徹底解決，因而為人詬病，除此之外，裝修引發(fā)的安全問題也成了社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

在筆者看來，對(duì)于長(zhǎng)租公寓公司來說，出租房就是他們提供給用戶的產(chǎn)品，如今很多質(zhì)疑的出現(xiàn)很大程度上是由于互聯(lián)網(wǎng)2C產(chǎn)品開發(fā)的慣性思維弊端。

在產(chǎn)品剛剛問世，2B類項(xiàng)目往往比2C類產(chǎn)品更成功，因?yàn)榇蠖鄶?shù)2 B的產(chǎn)品定位、用戶需求都非常清晰，可以有針對(duì)性的進(jìn)行相關(guān)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)師可以一開始就往正確的方向上使力。而2C類產(chǎn)品不同，因?yàn)?C類產(chǎn)品很難有一個(gè)“普適”的標(biāo)準(zhǔn)和訴求，產(chǎn)品的受歡迎程度影響因素會(huì)有很多，這也是為什么大數(shù)據(jù)畫像描繪存在巨大價(jià)值的原因所在。所以說，2C類的產(chǎn)品經(jīng)理根本就很難清楚產(chǎn)品定位與用戶定位。

然而雖說可能很多細(xì)節(jié)問題都亟待解決，但是商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)唯快不破，以往很多“風(fēng)口”的生長(zhǎng)邏輯都是快速鋪墊產(chǎn)品搶占市場(chǎng)，占領(lǐng)先發(fā)優(yōu)勢(shì)。例如共享單車發(fā)展初期，ofo的輕模式使得其車子質(zhì)量、體驗(yàn)等方面一直為人詬病，然而這并不影響它快速搶占市場(chǎng)，搶占用戶，到如今已經(jīng)和摩拜一起幾乎平分市場(chǎng)；再比如現(xiàn)在很火的無人貨架，有些有限的辦公區(qū)域甚至有兩到三個(gè)無人貨架，只是一到兩個(gè)貨架+產(chǎn)品+二維碼就構(gòu)成了全部要素，結(jié)構(gòu)已經(jīng)輕到了極致，其目的就也是為了快速搶占市場(chǎng)，在行業(yè)發(fā)展后期勢(shì)必會(huì)進(jìn)行完善和升級(jí)。畢竟修修補(bǔ)補(bǔ)，迭代升級(jí)已經(jīng)成為很多2C類項(xiàng)目在野蠻生長(zhǎng)過后一直在做的事。

這一時(shí)期的產(chǎn)品，被稱作MVP（最小可行產(chǎn)品）。硅谷創(chuàng)業(yè)家Eric  Rise有一著作名為《精益創(chuàng)業(yè)》，書中創(chuàng)造性的提出了“精益創(chuàng)業(yè)”這一理念，其核心思想就是在開發(fā)產(chǎn)品時(shí)先做一個(gè)簡(jiǎn)單的原型，也就是最小可行產(chǎn)品，然后通過測(cè)試并收集用戶反饋不斷進(jìn)行迭代升級(jí)，最終形成了完全適應(yīng)于市場(chǎng)、被用戶廣泛接受的產(chǎn)品形態(tài)。

長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域負(fù)面纏身的緣由其實(shí)正基于如此，因?yàn)樾袠I(yè)火熱，玩家擁擠。尤其是在2017年國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓更是迎來了大規(guī)模發(fā)展，知名房產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓外，中介機(jī)構(gòu)、國(guó)資企業(yè)也積極入局，行業(yè)的卡位戰(zhàn)也在不斷升級(jí)。這其中的代表包括華住城家、鉑濤窩趣、萬科鉑寓、我愛我家相寓、鏈家自如、魔方公寓、新派公寓等玩家，包括創(chuàng)業(yè)系、酒店系、中介系、開發(fā)商系這四大派系。

互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)慣性思維下，快速搶占市場(chǎng)成了發(fā)展的第一要義，不過對(duì)于長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域而言，其產(chǎn)品的修補(bǔ)時(shí)期要提前許多，這主要來源于以下兩個(gè)方面因素。

第一，行業(yè)的興起本身就得益于政府為推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，持續(xù)加碼各項(xiàng)鼓勵(lì)政策，對(duì)于行業(yè)發(fā)展所存在的問題，不少地區(qū)都已經(jīng)進(jìn)行約束和管控，并加大監(jiān)管力度提高檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。例如去年十月下旬，廣東出臺(tái)了一系列在住房租賃管理多項(xiàng)通知，首次明確住房租賃標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)禁房中房，膠囊公寓。民生問題永遠(yuǎn)是大問題，民生問題的出現(xiàn)往往也會(huì)演變成輿論關(guān)注的焦點(diǎn)，而且行業(yè)要發(fā)展一定需要合規(guī)，在政策的驅(qū)動(dòng)下會(huì)倒閉企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品（住房）標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)。

第二，有些產(chǎn)品可以一邊進(jìn)行市場(chǎng)推廣一邊進(jìn)行完善，有些領(lǐng)域卻不適合，這也是“MVP”的局限性所在。長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域才剛剛興起，尚未實(shí)現(xiàn)爆發(fā)，然而與此同時(shí)出租房裝修不環(huán)保等問題與人們的身體健康息息相關(guān)。裝修材料甲醛超標(biāo)問題不僅違反相關(guān)政策要求，更重要的是對(duì)用戶身體健康造成了威脅，這對(duì)企業(yè)品牌帶來巨大的傷害，而且很難你補(bǔ)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)尚未爆發(fā)，這對(duì)于剛剛起步的公司來說無疑是巨大的傷害。

因此，對(duì)于剛剛起步的長(zhǎng)租公寓來說，有缺陷是正常的，重要的是亡羊補(bǔ)牢，及時(shí)彌補(bǔ)，畢竟它很難像其它2C類項(xiàng)目，一邊發(fā)展一邊慢慢完善，畢竟如果只是一味的擴(kuò)張，輸了口碑，再好的模式也很難贏得用戶的信賴。

藍(lán)海與虛火如影相隨：產(chǎn)業(yè)延伸不斷，但尚未觸及根本

前面我們提的是長(zhǎng)租公寓行業(yè)在發(fā)展初期忽視一些問題以致于負(fù)面不斷，除此之外，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的另一大難題就是盈利。

藍(lán)海與虛火相隨，與大風(fēng)口如影相隨的往往是大泡沫。雖說就行業(yè)內(nèi)部而言商業(yè)模式有輕重之分，但總體來看還是一個(gè)商業(yè)模式比較重的行業(yè)，呈現(xiàn)出明顯的維護(hù)成本高、發(fā)展成本高、試錯(cuò)成本更高這“三高”特征。

到目前為止，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域已經(jīng)經(jīng)歷了多輪洗牌，這包括GO窩公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等多個(gè)明星玩家都在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰出局，而且這份名單在未來還會(huì)快速加長(zhǎng)。

前面我們提到過，不問盈利、先搶市場(chǎng)是很多長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域玩家的選擇。但盈利問題牽扯到企業(yè)的生存，熬得住的就堅(jiān)持到了現(xiàn)在，熬不住的，就是能走向死亡。

余下的玩家也是痛并快樂的生存著。據(jù)有關(guān)資料顯示，目前市面上很多公寓管理收入占資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的比重不斷上升，但同期資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)的毛利潤(rùn)卻在快速下降，假設(shè)其他資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)情況不變，我們可以推斷出很多長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)是一直處于虧損狀態(tài)。

行業(yè)大熱卻不賺錢，在筆者看來這主要基于以下幾個(gè)方面：

1.行業(yè)集中度偏低，行業(yè)處于搶占市場(chǎng)份額的起步階段。例如之前千團(tuán)大戰(zhàn)、外賣大戰(zhàn)、出行大戰(zhàn)等，前期都是賠本賺吆喝，價(jià)格戰(zhàn)是常見的玩法。待到整個(gè)市場(chǎng)做起來，行業(yè)也經(jīng)歷多輪洗牌之后，剩余玩家也有了盈利能力。

2.行業(yè)門檻高，高額的運(yùn)營(yíng)本錢，資產(chǎn)價(jià)格高企導(dǎo)致租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，使得長(zhǎng)租公寓拿房成本高，并且企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)，不僅是規(guī)模擴(kuò)張很考驗(yàn)入局者的資金實(shí)力，活下去與否很大程度上也依賴于資金儲(chǔ)備。

3.除了房產(chǎn)系之外，其余國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目普遍為輕資產(chǎn)形式，即運(yùn)營(yíng)者為二房東，與房源業(yè)主方簽署10-20年不等的租約，經(jīng)過改造和運(yùn)營(yíng)提升租金程度，賺取差價(jià)。然而相對(duì)于持有物業(yè)的成本、房源拓展成本、管理成本、裝修改造成本等巨大支出來說，微薄的租金收益無異于杯水車薪，目前長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的凈利潤(rùn)率僅為1%左右。

為了解決盈利問題，很多長(zhǎng)租公寓平臺(tái)也都不斷延伸自身產(chǎn)業(yè)鏈，探索多樣化的盈利模式，例如金融服務(wù)等。但就目前而言，產(chǎn)業(yè)鏈的延伸并沒有觸及或者從根本上解決前面的幾個(gè)痛點(diǎn)，整個(gè)行業(yè)的陣痛期依舊沒有過去，畢竟產(chǎn)業(yè)鏈延伸項(xiàng)目的利潤(rùn)與市場(chǎng)規(guī)模直接掛鉤，那么問題又再一次回到了長(zhǎng)租公寓本身上來了，還得從行業(yè)本身下手才是真正的治本之策。

由此可見，長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)收益低，回報(bào)周期長(zhǎng)，而融資成本卻極高，這在很大程度上限制了企業(yè)快速做大的可能性，這也是目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域所有玩家面臨的共同難題。激烈的競(jìng)爭(zhēng)必然會(huì)導(dǎo)致部分企業(yè)出局，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透漏，長(zhǎng)租公寓前期投入資金較大，實(shí)現(xiàn)盈利至少需要5年以上，長(zhǎng)租房盈利難得問題由此可見一斑。

對(duì)于房產(chǎn)系和中介系來說，自身實(shí)力雄厚，而且業(yè)務(wù)多元化，可以拿別的部門的盈利來彌補(bǔ)長(zhǎng)租公寓的虧損，畢竟長(zhǎng)租房市場(chǎng)賠錢也只是暫時(shí)的。

然而對(duì)于創(chuàng)業(yè)系來說就比較難了，如何保證自己可以不斷得到資本輸血，如何能扛得住燒錢大戰(zhàn)，這都是擺在創(chuàng)業(yè)系企業(yè)面前的問題。為此，必須加大產(chǎn)業(yè)鏈的延伸力度，這不僅是像投資人證明自己平臺(tái)的需要，也是保證生存的必需品。

當(dāng)然了，在洗牌與突破中，行業(yè)也在不斷成長(zhǎng)。但要徹底解決問題，還得靜待野蠻生長(zhǎng)結(jié)束，整個(gè)行業(yè)回歸理性，真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于各路玩家來說，現(xiàn)在要做的就是從模式創(chuàng)新、差異化的服務(wù)出發(fā)，強(qiáng)化管理、篩選和安全監(jiān)管系統(tǒng)。打破行業(yè)同質(zhì)化，尋求自身差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為一系列大品牌牌和格局的重新排列，到那時(shí)，整個(gè)行業(yè)也將云開霧散，能夠堅(jiān)持到最后的玩家也將瓜分這萬億租房市場(chǎng)所帶來的紅利。

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