房產(chǎn)企業(yè)IPO蔚然成風，行業(yè)默契背后有何必然因子？金融
2019-12-03 15:40
如果說這些房地產(chǎn)企業(yè)上市有什么大的顧慮，新力地產(chǎn)、天保集團的上市，房地產(chǎn)企業(yè)上市似乎應該能取得一個不錯的結(jié)果。
最近一段時間，房地產(chǎn)江湖似乎掀起了一陣上市潮。
11月11日，中國天保集團發(fā)展有限公司在港交所敲鐘上市。11月15日，新力控股在港交所敲鐘上市，成為第一支成功上市的贛系房企。此外，10月17日，安徽三巽集團披露香港IPO招股書。10月22日，據(jù)港交所披露，港龍地產(chǎn)提交上市申請。
而在近日，據(jù)港交所披露，大唐集團控股有限公司(下稱“大唐地產(chǎn)”)向港交所遞交主板上市申請，工銀國際擔任其獨家保薦人。
整個房地產(chǎn)行業(yè)似乎掀起了一陣新的“上市風”，并且很多都是區(qū)域性房企。凡事皆有因果，透過此次房地產(chǎn)企業(yè)們的“共同默契”，這背后的商業(yè)邏輯或許更值得我們?nèi)プ屑毻诰蛞环?/p>
宏觀環(huán)境下的必然選擇：競爭壓力驅(qū)使加速IPO步伐
探討行業(yè)行為默契背后的深層原因，我們需要結(jié)合整個行業(yè)大的發(fā)展環(huán)境來看。
如今不少業(yè)內(nèi)人士都表示，面對日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)競爭環(huán)境，很多中小房企都會面臨較大的生存壓力，而上市無疑是中小房企獲得未來發(fā)展的好機會。而這，主要歸結(jié)于目前的融資環(huán)境。
關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)，從長期來看，受經(jīng)濟發(fā)展情況影響。但從中短期來看，政策因素是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因子，對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控對于任何一個國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展都是非常必須的。
前段時間，融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌就表示：“改變經(jīng)濟過度依賴房地產(chǎn)，已經(jīng)是一個國家的政治高度和長期戰(zhàn)略選擇了。”
推動經(jīng)濟長期平穩(wěn)運行的發(fā)展需要，也是推動房地產(chǎn)市場良幣驅(qū)逐劣幣的必經(jīng)之路。但從短期來看，政策從嚴會對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營帶來一定的壓力，而這主要體現(xiàn)在融資方面。
今年以來，關(guān)于房地產(chǎn)方面的融資監(jiān)管條例陸續(xù)出臺，政策性的文件頻繁發(fā)布。
7月12日，發(fā)改委發(fā)文再添海外融資限制，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務，在海外債務的債務規(guī)模、期限情況、信息披露、資金用途、負債結(jié)構(gòu)等方面也有諸多管控。
7月29日，央行會議提出，要加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。
融資收緊，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言主要體現(xiàn)在擴張速度放緩，持續(xù)經(jīng)營現(xiàn)金流壓力較大。今年年中，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2019年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》。2019年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資72843億元，同比增長10.6%，增幅持續(xù)收窄。另外，受政策、融資環(huán)境等影響，竣工面積和商品房銷售面積同步下滑。整個房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地置購都呈較為明顯的回落態(tài)勢。
然而對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地儲備通常被看作是一家房地產(chǎn)公司的未來產(chǎn)能，要想實現(xiàn)進一步發(fā)展，就必須保證一定的土地儲備。可巧婦難為無米之炊。融資環(huán)境的收緊成為阻礙房地產(chǎn)企業(yè)融資的關(guān)鍵因子。因此，很多區(qū)域性地產(chǎn)龍頭紛紛選擇上市就成為必然。
新力、天保捷報傳來：地產(chǎn)IPO先發(fā)者是否具備示范意義？
談到上市，不可避免的就要談到估值。如果說這些房地產(chǎn)企業(yè)上市有什么大的顧慮，我想應該就是估值問題了。
誰不想獲得一個好的估值，在過去在很長一段時間，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展，投資收益率較高，回收資本金的再投資利潤可觀。廣大房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)價值普遍都比較高，資產(chǎn)產(chǎn)生利潤或者凈現(xiàn)金流的的能力比較強。PE、PB或者NAV，無論采取哪種市值評估方式房地產(chǎn)企業(yè)大都能獲得不小的資本估值。
然而如今看來，從產(chǎn)業(yè)發(fā)展生命周期的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)目前的一個明顯特征就是行業(yè)增速下降，野蠻生長時的紅利期已經(jīng)殆盡。
如今看來房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)由快速發(fā)展階段上升至成熟階段，反應在資本市場的一個宏觀表現(xiàn)就是二級市場的估值中樞從高倍數(shù)狀態(tài)逐步下移，回歸至相對均衡的狀態(tài)，這時期選擇上市的企業(yè)，可能在二級市場很難像之前那樣獲得太高的估值。
然而，新力地產(chǎn)、天保集團的上市，似乎給其它房地產(chǎn)企業(yè)增添了不小的信心。
據(jù)有關(guān)資料顯示，新力擬發(fā)行約5.29億股，發(fā)售價為3.98港元/股，募集資金約19.64億港元，最終市值達139.41億。而規(guī)模相比新力小一些的天保集團，首次掛牌開報2.5港元，平價開盤。股價高收2.63港元，低收2.39港元，最終以2.57港元收盤，上漲2.8%。該公司總市值超20億元。
而這似乎也在表明，對于房地產(chǎn)行業(yè)市值評估而言，行業(yè)長期的確定性似乎要高于短期行業(yè)的周期性。
與房地產(chǎn)發(fā)展強關(guān)聯(lián)的要素有哪些？在筆者看來，主要是人口、城鎮(zhèn)化。
從城鎮(zhèn)化的角度來看，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，從1978年至2018年，全國總?cè)丝谠鲩L1.5倍，而城鎮(zhèn)人口增長4.8倍。然而，與發(fā)達國家，我國城鎮(zhèn)化水平還有較大的提升空間。
而國務院發(fā)布的《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016~2030年)》中提出，2030年我國的城鎮(zhèn)化率目標為70%。而這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)在未來還有極大的上升空間。
從人口的角度來看，二胎政策的開放對于行業(yè)的影響是深刻的。放寬二胎政策以及年輕人結(jié)婚需求增多等人口社會學方面的影響也會對未來房地產(chǎn)銷售起到推動作用。
從這些維度來看，再參考新力們的經(jīng)歷，房地產(chǎn)企業(yè)上市似乎應該能取得一個不錯的結(jié)果。
然而凡事皆有例外，不能一概論之。
新力地產(chǎn)、天保集團本身自己也有一定的可取之處，在現(xiàn)金流、負債等方面表現(xiàn)穩(wěn)健，這些基礎(chǔ)要素無疑為它們市值加了不少分。對于其它企業(yè)而言，要學會自省，把那些最本質(zhì)的東西做好，不只是為了迎接上市的需要更是面對行業(yè)競爭的必然選擇。別人的經(jīng)歷終究是別人的，借鑒意義真的不大。（ps：財經(jīng)向善原創(chuàng)稿件，訂閱號ID：hlwdnexs，商務轉(zhuǎn)載合作聯(lián)系：15638400700，轉(zhuǎn)載保留版權(quán)信息違者必究。）
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