貝殼業績乍暖還寒，董事長拿7億年薪惹爭議快訊
日前，有投資者將貝殼高管薪酬數據截圖上傳至微博，引發了對貝殼高管高薪酬的激烈討論。達摩財經注意到，目前該條原始微博已經被刪除。
出品｜達摩財經
日前，有投資者將貝殼高管薪酬數據截圖上傳至微博，引發了對貝殼高管高薪酬的激烈討論。達摩財經注意到，目前該條原始微博已經被刪除。
貝殼年報數據顯示，2023年，公司董事長彭永東的薪酬為7.13億元，公司執行董事單一剛的薪酬為5.3億元。彭永東和單一剛都是貝殼的聯合創始人，按照貝殼的薪酬政策，二人均通過此前股份激勵計劃在歸屬期獲得了對應的股份支付薪酬。
彭永東和單一剛的薪酬由福利津貼、績效獎金、股份支付薪酬、退休金計劃等部分組成。其中，股份支付薪酬的金額最高，2022年度和2023年度，二人股份支付的薪酬費用合計分別為8.09億元和12.26億元。
現年44歲的彭永東在貝殼高層中相對比較年輕，大學畢業之后曾在A.D.Little、IBM有過一段工作經歷。其于2010年受左暉邀請加入鏈家，一手創辦了鏈家網并出任CEO。2017年，彭永東作為聯合創始人參與創辦了貝殼找房（貝殼控股運營主體）并出任CEO。2021年5月，彭永東接任接替左暉成為公司董事長供職至今。
最新中報顯示，截至2024年6月末，已去世創始人左暉的家族信托計劃在貝殼持股份額最高，占已發行股份的24.07%。彭永東所持A類普通股和B類普通股合計約1.82億股，占總股本的4.96%。
左暉去世前，貝殼的市值最高曾達到近千億美元，彭永東接手后一度縮水至百億美元以下。截至10月28日，貝殼港股的股價為55.2港元/股，最新市值為2007.67億港元。按此計算，彭永東所持股份的最新市值近100億港元。
連虧兩年后業績回暖
彭永東接任貝殼董事長的時間正值房地產行業遇冷之際，2020年才實現盈利的貝殼，到2021年就再度轉為虧損。
2021年全年，貝殼總交易額約為3.85萬億元，同比增長10.1%；營業收入為808億元，同比增長14.6%；貝殼全年凈虧損5.25億元。2022年，貝殼全年交易額再次下降三成，凈虧損持續擴大至13.97億元，貝殼全年關店上萬家，活躍經紀人也比2021年減少10余萬人。
為了應對房地產周期，2021年時，彭永東曾提出“一體兩翼”戰略，即房產經紀業務+家裝、租賃業務。得益于存量房交易的提升以及“兩翼”戰略的逐步落實，去年，貝殼扭轉了連續虧損的局面，當年實現盈利58.9億元。其中，新增長曲線家裝家居業務凈收入取得74%的增幅，貝殼省心租房也由2022年的7萬套增長至2023年末的超20萬套。在3.14萬億元的總交易額中，存量房交易額占比達到了2/3。
今年5月以來，房地產利好政策密集發布和落地，給市場帶來了更大的成交量，貝殼也從中獲利頗多。單從今年第二季度表現上看，貝殼實現凈收入234億元，同比增長19.9%。同時，其凈利潤達到19億元，同比增長46.24%。
事實上，貝殼的高增長與目前的樓市情況有些不符，貝殼之所以業績回升，主要還是源自存量房業務的利好。其中，二手房交易的上升為貝殼做出了不小的貢獻。
從商品房交易的變化趨勢上看，今年上半年，二手房交易已實現同比增長，且部分“改善性需求”轉向了二手房。在多次樓市政策的刺激之下，二手房市場已經呈現出“以價換量”的狀態。對于主要代理存量房的貝殼來說，自然出現了增長的趨勢。
但結合一季度數據來看，今年上半年貝殼整體交易依然有所下滑，實現總交易額1.47萬億元，較去年同期下降了16.2%。其中，下滑幅度最大的為新房交易，同比下降32.4%。
抄底房地產？
在目前房地產市場仍不明朗的狀況下，貝殼也在努力拓展自己的業務范圍。去年7月，彭永東在“一體兩翼”戰略基礎上升級為“三翼”，即家裝、租賃和切入房地產開發領域的貝好家。
事實上，彭永東早就在為地產開發業務做打算。在房地產行業進入寒冬前，貝殼曾挖來藍光地產的周鵬、楊冉兩位職業經理人，在2021年分別擔任貝殼產業基金合作事業部投資負責人、貝殼擔任新房業務中心總經理。不過，在房地產市場行情沖擊下業務收縮，兩位職業經理人相繼離職。
去年下半年，貝殼啟動了“9號項目”，積極從多家房地產企業引進人才，包括來自龍湖、萬科、金地、藍光發展、中海、旭輝等公司的專業人士，顯示出其在房地產領域進一步拓展業務的決心。
今年以來，貝殼已經在北京、廣州、西安、成都四座城市的土拍會上出手。成功拿下了西安和成都兩個地塊。
7月30日，貝殼花費1.34億元競得兩塊位于西安北二環核心區、合約14.5畝的住宅用地，這也被外界視為“貝殼首次在土拍市場拿地成功”。9月20日，貝好家又競拍拿下成都錦江區金融城三期一處1.58萬平方米的地塊。
不同于此前的聯合拿地，此次是貝殼首次獨立成功拿地，將全流程由自主操盤房產項目。貝殼在本次競拍中豪擲10.76億元，溢價率達42.2%。
這也意味著，貝殼房地產開發業務將聚焦于大型城市的高消費力群體，而非下沉城市或郊區的普通住宅用戶。
在資金層面上，貝殼也不存在太多的壓力。2024上半年報顯示，貝殼賬上的常備流動資金接近600億元。且貝好家的資金來源和融資方式，相比傳統的銀行貸款，可能更加多元豐富。例如中鐵置業·逸宸首府項目，由中鐵置業代建操盤，但開發資金主要來源于貝殼旗下的貝翼創投基金和保利地產旗下的信?；?。
貝殼此前曾公開表示，其將采用“1+2模式”開發房產，即貝殼、業主方、代建企業的合作模式。簡言之，貝殼在開發過程中只提供方案、資金、營銷服務、需求數據等，真正操盤的是代建企業。這樣不僅可以掙到投資的資本回報，同時還能賺得后期傭金。
貝殼積極推進房地產開發業務的原因也很簡單，在二手房“以價換量”的當下，新房業務的傭金遠不是二手房能夠比擬的。
今年上半年，貝殼二手房業務交易額為1.02萬億元，新房業務交易額為3871億元，新房業務交易額僅為二手房業務交易額的37.8%。但上半年貝殼新房業務的凈收入達128億元，與二手房業務的130億元凈收入幾乎持平。
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