潘石屹說王健林賤賣了萬達，其實他倆在干同一件事金融
按照潘老板的想法，未來SOHO 3Q要在現有1.7萬個工位的基礎上，加一個數量級發展。他表示，未來兩個月內，SOHO 3Q計劃進行一輪融資，為后續的發展做準備。看看，不買地、不蓋樓，還可以融資。
潘石屹是個天生具有喜感的人。
“前幾天，聽說王健林（萬達集團董事長）將77家酒店賣給富力，才199億元，我以為我看錯了。”
SOHO中國董事長潘石屹在SOHO 3Q城市拓展招標會上稱，“77家酒店為什么便宜？（因為）東西多。辦公樓也多，二線城市辦公樓空置率高達20%－40%”。
但有趣的是，比王健林出售資產還早一個月，6月底，SOHO中國宣布以35.73億元整售上海虹口SOHO。
不同的是，潘老板應該算是大賺——上海虹口SOHO折合單價為5.1萬元/平方米。交易通過股權轉讓完成。這一銷售價格比項目成本高出53%。而王健林的萬達文旅城也好，萬達酒店也罷，單位價格，在外界看來，基本是白菜價。
看來，王總的項目真的如潘老板所言，屬于“東西多”，說直白點不夠好、不在好地段，還過剩，又急于出手，所以只能便宜。
不過正如各位桿友注意到的，SOHO中國近年一直在大筆賣出資產，節奏基本和李超人一致；不僅如此，SOHO其實也在走輕資產之路，一個做商業地產和住宅，一個做辦公地產，但終究和萬達殊途同歸。
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不同于王健林“賤賣”，潘石屹一直高位套現獲利
說萬達酒店賣得便宜，其實這不過是潘石屹先生隨口一句話，然后就成為了媒體的標題，并被輿論放大。
試想一下，7月19日那天，最終傳出富力以199.06億元，就拿下了萬D的77家酒店——比此前賣融創套餐方案還是少了100多億元，且多1家酒店。是個正常人都會覺得王健林酒店賣便宜了。
在萬達融創富力聯合宣布交易協議那天，發布會一再拖延，會議室傳出摔杯子的聲音……萬達方面當然也覺得自己賣太便宜，希望貴一些。
所以，潘石屹先生看到最終的成交價，當然以為自己看錯了，完全是正常的。
但反過來想一想，萬達的酒店財務狀況確實很一般，這類需要長期性持有的資產，要賺錢、增值不是一時半會。而我國大部分城市的五星級酒店，是過剩的。萬達賣出酒店業務，對于他自己而言，可以說是去產能過剩，降低運營壓力。
至于萬達資金和管制上的壓力，說不清道不明，但一些端倪是可以想見的。7月時，萬達成為因財務風險敞口，而遭調查的5家企業之一。
與此同時，監管機構要求我國銀行不要對這家地產公司提供更多融資。王健林4月在接受FT采訪時承認，萬達收購迪克?克拉克制片公司(Dick Clark Productions)的交易因資本Z而告吹。
王健林先生有自己的苦衷和考慮。在融創吃下萬達文旅城和酒店資金吃緊的情況下，最終分而售之，壓低酒店價格、提高文旅城價格，總價基本不變還略高一點。
最終，富力獲得酒店，坐上高級酒店一哥位置；融創拿到數千萬平米的土地，有機會沖擊我國房地產業的鐵王座；而萬達回籠了資金，有利于減輕債務壓力，也讓自己可以真的開啟輕資產之路。
和萬達在國內的賣賣賣一樣，SOHO中國邁出賣賣賣的步伐，實際更早。
6月26日，SOHO中國發布消息，將以35.73億元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底，該公司將位于上海的SOHO世紀廣場，32.97億元出售給國華人壽保險。
7月4日，SOHO中國再次宣布，準備出售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個項目。而這，距SOHO中國出售上海虹口項目僅十天不到。
如果算上2014年賣出的SOHO靜安、海倫項目、凌空SOHO股權，2015年出售的外灘項目。這3年，SOHO中國已經套現高達200多億元。
如果算上北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個待售項目，據說這兩個項目怎么也可以賣100億元。那么，SOHO中國總計套現起碼也是300多億元。
和王總賣出資產不同的是，潘老板這些項目單個體量不大，一般也就不到十萬平米，但動輒就是數十億元。
看來，做優質地塊的寫字樓，趕上好周期，真的是門穩賺的買賣。正如SOHO中國CEO張欣女士所言，SOHO會根據自身的資金和資產情況，結合市場行情決定是否買賣物業，唯一標準就是能否賺錢。
王總說得很清楚，賣酒店、文旅城，是為了實現萬達輕資產化之路，是為了減輕債務；那么，高位套現的潘老板和SOHO中國，又把錢拿去干了啥？
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降低國內不確定性，SOHO中國一直在投資海外
1、降低債務壓力。首先，杠桿游戲注意到，外界也質疑SOHO中國賣樓出于債務壓力，并認為其將回歸售樓模式。但SOHO中國CEO張欣女士說，公司的凈負債率為37%，并無債務壓力。
似乎是沒有太大壓力。根據wind的數據：2012年SOHO中國資產負債率為60.65%；2013年，該數據為50.55%；2014年為47.33%；2015年為47.49%；2016年為47.11%。
2016年末，SOHO中國負責總額為317.58億元。雖然資產負債率這些年下降不少，但整體上債務總額依舊不低。
2、避免不確定性。潘老板也曾向媒體說，房地產行業規模發展的天花板已經來臨。這讓人怎么能不聯想？
而今天，金融去杠桿，調控在繼續。SOHO中國的資產主要就是在京滬，這兩個城市恰恰是執行調控最嚴厲的地方。或許，桿友會覺得SOHO又不是做住宅的，怕個毛線。可連帶的不確定性誰知道？
稍微看一下SOHO中國的報表就會知道，這個公司在國內基本是吃老本，已經很久不怎么拿地了。反倒是在賣賣賣。他在擔憂什么？
3、大筆海外投資。吃老本，這怎么行？人家不過是在國內吃老本，在海外可沒閑著。和李嘉誠、王健林先生一樣……
2011年，潘老板通過Capevale Limited投資了紐約時報廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓，據說好幾億美元。
2012年，張CEO又數億美元，拿下曼哈頓公園大道廣場部分股權。
2013年年初，張CEO聯合巴西財團以14億美元，收購美國通用汽車大廈40%的股權。到底花了多少錢，她沒說。只說這筆錢來自于他們的家族信托，且兩口子都解釋稱，這是個人行為，和SOHO中國無關。
當然不可能真的無關，這個家族信托持有SOHO中國大筆股權。除了投資海外，他們還在海外搞慈善，哈佛耶魯千萬美元級的捐贈。
對了，潘石屹老總說：“低買高賣是做生意遵循的永恒不變的規律，我們會根據市場變化和走勢不斷優化產品組合，保持自身的靈活性，保持輕盈的狀態。”
是的，SOHO中國要解決國內的不確定性，不再玩重資產，打算大舉進軍輕資產。
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不要以為只有萬達在搞輕資產化，SOHO中國也準備這么玩，降低不確定性，還很可能低成本大收益
實際上，作為商業辦公地產的大亨，SOHO中國在北京、上海確實有幾個標志性的物業，可以說一些項目在國內是響當當的。但是，除掉這幾個標桿性項目，特別是京滬之外，其他較大體量的一二線城市，基本也沒去，去了SOHO要拿到好地也并不容易。
也如潘總所言，二線城市辦公樓空置率高達20%－40%”。京滬的寫字樓天花板，已經到頂，SOHO中國還想拿好地也沒那么簡單，去二線空置率本身已經那么高，咋整？
何況，二線城市經過去年這一波，地價已經和兩三年前的京滬基本一個價位了。但你敢說二線城市過兩三年，房價飆升到京滬今天這個價格嗎？寫字樓的出租行情，很快可以如京滬一般？
對了，二線城市不僅寫字樓空置高，庫存也大，單價大部分還不如住宅。
說了半天，杠桿游戲就是想說，SOHO中國一方面不拿地，一方面賣賣賣國內資產，一方面積極走出去，國內到底還做不做生意？
做，人家一直在做嘛，不是說核心資產沒出售。SOHO中國2016年年報顯示，其營業額為15.77億元，同期增長5.82億元，同比上漲58.49%。主要原因是幾個核心物業租金提高了。不過，這離其2012年時估計的“五年后，租金年收入將超過40億元”的目標，差了幾個太原那么遠。
以后怎么玩？既然國內不確定性增加，重資產買地蓋寫字樓不好整、風險高，那就搞輕資產模式。SOHO這個品牌在寫字樓市場很有影響力，何不利用起來。
對的，潘石屹驚嘆王健林酒店賣得便宜，實際就是在SOHO 3Q城市拓展招標會上說的。SOHO 3Q是啥？就是共享辦公空間。潘老板說，自己要做全球最大共享辦公空間商。
原來SOHO中國夢，和萬達的夢殊途同歸，都是輸出品牌、搞輕資產，實現低成本大收益。
通過SOHO 3Q，SOHO這個寫字樓運營商，第一次走出了京滬，可以實現全國化擴張。在此之前，SOHO中國已經在京滬試水過這一模式，似乎行。
據說，SOHO 3Q已經吸引了如新浪、奔馳、美團、首汽約車、小紅書、藍色光標等知名公司，用戶來自互聯網、科技、創意、文化、金融、貿易等各個行業。潘石屹稱，SOHO 3Q的客戶定位不是傳統企業，而是業務有“未來性”的企業。
2年前，潘石屹先生說，SOHO中國二次轉型要結合互聯網，看來這下要玩大了。
按照潘老板的想法，未來SOHO 3Q要在現有1.7萬個工位的基礎上，加一個數量級發展。他表示，未來兩個月內，SOHO 3Q計劃進行一輪融資，為后續的發展做準備。看看，不買地、不蓋樓，還可以融資。
只要故事好、產品好，低成本，花別人的錢干自己的事。要是不成，也沒事嘛，新商業總是需要探索的。杠桿游戲哦。
這和新版萬達廣場的玩法是不是很像。別人家的錢、別人的地、別人的樓……輸出品牌和管理、商業模式，賺錢錢。
來源：杠桿游戲
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