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2020年，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成明顯沖擊，同時(shí)疫情在國(guó)際多點(diǎn)爆發(fā)，外部的不確定性風(fēng)險(xiǎn)加劇了我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力。受經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化影響，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行面臨挑戰(zhàn)。

市場(chǎng)表現(xiàn)

受疫情沖擊，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)承壓

2020年上半年，在新冠肺炎疫情的影響下，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)受到明顯沖擊，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額和銷(xiāo)售面積同比均下降，短期市場(chǎng)供求承壓。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，重點(diǎn)城市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)階段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加注重運(yùn)營(yíng)能力的提升。此外，生產(chǎn)生活秩序的不斷恢復(fù)以及新經(jīng)濟(jì)、新動(dòng)能的快速成長(zhǎng)，也推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，煥發(fā)新生機(jī)。

1、商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)：受疫情影響，2020年1-5月全國(guó)銷(xiāo)售面積同比下降23.1%，新開(kāi)工面積同比下降14.8%，市場(chǎng)整體承壓

圖：2015-2020年前5個(gè)月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓投資、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，F(xiàn)ang.com，3Fang.com

供應(yīng)：2020年1-5月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為6408億元，同比下降5.1%，新開(kāi)工面積為7764萬(wàn)平方米，同比下降14.8%；需求：2020年1-5月，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為3494萬(wàn)平方米，同比下降23.1%。

? 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：新開(kāi)工面積及銷(xiāo)售面積同比均下降

供應(yīng)：2020年1-5月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工面積為5591萬(wàn)平方米，同比下降16.1%；需求：2020年1-5月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為2577萬(wàn)平方米，同比下降21.7%，降幅較2019年同期擴(kuò)大8.9個(gè)百分點(diǎn)。

? 辦公樓：新開(kāi)工同比下降顯著

供應(yīng)：2020年1-5月，全國(guó)辦公樓新開(kāi)工面積2173萬(wàn)平方米，同比下降11.4%；需求：2020年1-5月，全國(guó)辦公樓銷(xiāo)售面積為917萬(wàn)平方米，同比下降26.7%，降幅較2019年同期擴(kuò)大14.5個(gè)百分點(diǎn)。

2、商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)：市場(chǎng)需求下降，2020年上半年百M(fèi)ALL商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比下跌1.09%，寫(xiě)字樓租金累計(jì)下跌2.38%

從當(dāng)前商業(yè)租賃市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2020年二季度，隨著疫情得到有效控制，消費(fèi)市場(chǎng)不斷復(fù)蘇，但國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)市場(chǎng)和實(shí)體商業(yè)恢復(fù)到去年同期水平仍需時(shí)間，商鋪?zhàn)饨鹚皆诙唐趦?nèi)依然承壓。

從當(dāng)前寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，雖然2020年二季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，但當(dāng)前境外疫情對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的巨大沖擊繼續(xù)發(fā)展演變，外部風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)明顯增多。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)面臨壓力以及世界經(jīng)濟(jì)不確定性增加的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行仍面臨較多挑戰(zhàn)，消費(fèi)、投資等主要指標(biāo)均低于上年同期水平；受?chē)?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)仍處于下行區(qū)間的影響，本季度全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求下降，租金環(huán)比繼續(xù)下跌。

3、商辦土地[2]市場(chǎng)：推出面積上升而成交面積下降，樓面價(jià)上漲

圖：2015-2020年前6個(gè)月全國(guó)300城商辦用地推出及成交面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，F(xiàn)ang.com，3Fang.com

2020年1-6月，全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積11097萬(wàn)平方米，同比微漲2.1%；成交規(guī)劃建筑面積8147萬(wàn)平方米，同比下降10.0%；2020年1-6月，全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2420.8元/平方米，同比上漲13.6%，平均溢價(jià)率為7.0%，較2019年同期下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。從各等級(jí)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市量升價(jià)跌，具備區(qū)位優(yōu)勢(shì)的成熟商圈仍將受企業(yè)關(guān)注；二線(xiàn)城市量降價(jià)漲，部分城市成交規(guī)模下降較多；三四線(xiàn)城市量降價(jià)漲，市場(chǎng)分化，價(jià)值洼地受企業(yè)關(guān)注。

企業(yè)表現(xiàn)

聚焦核心城市、創(chuàng)新商業(yè)場(chǎng)景

資本并購(gòu)與整合推動(dòng)規(guī)模提升

商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在城市布局、商業(yè)創(chuàng)新、融資拓展、資本整合等方面積極拓展業(yè)務(wù)。在城市布局方面，聚焦核心城市、挖掘潛力區(qū)域。在商業(yè)創(chuàng)新方面，通過(guò)直播等場(chǎng)景創(chuàng)新方式帶動(dòng)購(gòu)物中心復(fù)蘇。在融資拓展方面，債券融資熱度持續(xù)，且資產(chǎn)證券化不斷推進(jìn)。在資本整合方面，企業(yè)和項(xiàng)目并購(gòu)依然持續(xù)，困境投資機(jī)會(huì)顯現(xiàn)。整體來(lái)看，疫情下商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮主動(dòng)能力性，依然保持著較強(qiáng)的活力，特別是行業(yè)龍頭企業(yè)起到了很好的示范和引領(lǐng)作用。

1、聚焦核心城市，挖掘潛力區(qū)域

隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展逐步走向成熟，企業(yè)不僅更加注重對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及管理，對(duì)于項(xiàng)目布局也越發(fā)重視。一二線(xiàn)核心城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)顯著，雖然競(jìng)爭(zhēng)較為激烈但仍然是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)隨著消費(fèi)下沉以及三四線(xiàn)城市消費(fèi)力量的崛起，為尋求新的發(fā)展機(jī)遇，核心城市群的三四線(xiàn)城市同樣受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。

2、場(chǎng)景創(chuàng)新帶動(dòng)購(gòu)物中心復(fù)蘇，消費(fèi)零距離與社群營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)社區(qū)商業(yè)價(jià)值提升

? 消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新，直播經(jīng)濟(jì)與夜間經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)購(gòu)物中心復(fù)蘇

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的迭代發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)的體驗(yàn)需求逐漸增加，推動(dòng)著商業(yè)業(yè)態(tài)及產(chǎn)品不斷升級(jí)。受疫情影響，購(gòu)物中心借助直播經(jīng)濟(jì)改變傳統(tǒng)銷(xiāo)售模式，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景，將賣(mài)場(chǎng)轉(zhuǎn)至線(xiàn)上，不僅給消費(fèi)者帶來(lái)全新的購(gòu)物體驗(yàn)，同時(shí)也助力實(shí)體商業(yè)的復(fù)蘇。而隨著國(guó)內(nèi)疫情逐漸得到控制，購(gòu)物中心延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間，通過(guò)夜間經(jīng)濟(jì)助推實(shí)體商業(yè)復(fù)蘇，同時(shí)通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)不斷調(diào)整體驗(yàn)式消費(fèi)及餐飲業(yè)態(tài)的組合，形成實(shí)體商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

? 消費(fèi)零距離與社群營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)社區(qū)商業(yè)價(jià)值提升

疫情以來(lái)，實(shí)體商業(yè)遭受沖擊，尤其是餐飲、體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)占比較高的購(gòu)物中心，客流量驟減、營(yíng)業(yè)收入下降、店鋪空置率上升。而以連鎖便利店、小型生鮮超市等為代表的社區(qū)商業(yè)不僅受疫情影響較小，其商業(yè)價(jià)值在疫情期間反而獲得一定提升。

3、積極拓展融資渠道，資產(chǎn)證券化不斷推進(jìn)

? 債券融資熱度持續(xù)

商業(yè)地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入大的特點(diǎn)，新冠肺炎疫情影響下，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺的困境。在此背景下，企業(yè)可通過(guò)境內(nèi)外債券發(fā)行等方式積極融資，充裕企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。

? 類(lèi)REITs不斷發(fā)展，疫情加速相關(guān)政策落地，資本化路徑拓寬

在新冠肺炎疫情背景下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)資金缺口加大，“類(lèi)REITs”等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更多的關(guān)注。未來(lái)，資產(chǎn)證券化是大勢(shì)所趨。REITs作為地產(chǎn)領(lǐng)域投融資工具之一，其以證券化方式盤(pán)活存量不動(dòng)產(chǎn)，促進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。在具體推進(jìn)過(guò)程中，一方面要借鑒國(guó)外市場(chǎng)的成熟經(jīng)驗(yàn)，另一方面也要考慮國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的基礎(chǔ)情況，尤其是在后疫情時(shí)代，需要通過(guò)各方共同努力，促進(jìn)我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)證券化的健康發(fā)展。

4、疫情影響下，收并購(gòu)行為提高行業(yè)集中度

資本整合一直是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的直接有效方式之一，它不僅可以帶來(lái)資本和項(xiàng)目端的協(xié)同效應(yīng)，而且也是企業(yè)獲取存量資產(chǎn)的重要方式。新冠肺炎疫情影響下，困境資產(chǎn)整合、企業(yè)間整合與合作等不斷出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)間的資本收購(gòu)依然較活躍。從短期來(lái)看，部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)因面臨現(xiàn)金流壓力選擇出售企業(yè)股權(quán)與行業(yè)龍頭企業(yè)合作。而從收購(gòu)方的角度來(lái)看，部分規(guī)模房企通過(guò)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)，實(shí)現(xiàn)住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的協(xié)同發(fā)展；而已經(jīng)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域具備一定實(shí)力的企業(yè)或考慮通過(guò)企業(yè)股權(quán)收購(gòu)，推動(dòng)企業(yè)規(guī)模化增長(zhǎng)，并提升自身的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力。

趨勢(shì)展望

線(xiàn)上線(xiàn)下融合發(fā)展

數(shù)字化與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)推動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從增量階段過(guò)渡到存量時(shí)代，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更加關(guān)注商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品價(jià)值的提升，以應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)浪潮下消費(fèi)模式的不斷變化。尤其是在后疫情時(shí)代，全渠道運(yùn)營(yíng)以及新技術(shù)的應(yīng)用將逐漸成為企業(yè)選擇的方向，商業(yè)地產(chǎn)正面臨著新的行業(yè)發(fā)展格局。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在布局選擇、運(yùn)營(yíng)升級(jí)、資本融資及資源整合等方面迎合發(fā)展需求，不斷調(diào)整和完善自己的發(fā)展思路，以期實(shí)現(xiàn)發(fā)展的可持續(xù)。

1、線(xiàn)上線(xiàn)下融合發(fā)展

在“互聯(lián)網(wǎng)+”背景下，“千禧一代”、“Z世代”成為消費(fèi)市場(chǎng)主流，消費(fèi)習(xí)慣的變革促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)擁抱大數(shù)據(jù)、人工智能等科技，發(fā)展線(xiàn)上線(xiàn)下融合發(fā)展的全渠道零售方式，而突如其來(lái)的新冠肺炎疫情加速了這一趨勢(shì)的發(fā)展。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)收的增長(zhǎng)將不再局限于單一渠道及單一產(chǎn)品或服務(wù)形態(tài)，企業(yè)應(yīng)加速融合線(xiàn)上線(xiàn)下同步發(fā)展。同時(shí)加大線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)投入和比重，推動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)模式持續(xù)升級(jí)，以平衡短期渠道受限為企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

圖：線(xiàn)上線(xiàn)下融合發(fā)展下的全渠道發(fā)展模式

2、數(shù)字化推動(dòng)智能轉(zhuǎn)型，5G助力構(gòu)建智慧商業(yè)

? 數(shù)字化推動(dòng)智能轉(zhuǎn)型

“數(shù)字化”是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。從長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng)，通過(guò)數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，提高經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)；同時(shí)，未來(lái)隨著5G等技術(shù)逐步成熟，利用高科技手段，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將能夠更高效的挖掘消費(fèi)者偏好從而實(shí)施精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)及產(chǎn)品迭代，以實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)能力的提升。

圖：購(gòu)物中心數(shù)字化發(fā)展模式

? 5G助力構(gòu)建智慧商業(yè)

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速發(fā)展是購(gòu)物中心向數(shù)字化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的基礎(chǔ)，而作為未來(lái)信息經(jīng)濟(jì)新一代基礎(chǔ)設(shè)施的5G技術(shù)，不僅兼顧人與人之間的通信需求，還能帶來(lái)人機(jī)交互、萬(wàn)物互聯(lián)等價(jià)值。5G技術(shù)的應(yīng)用將加速商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型、賦能商業(yè)智能新模式，也將為購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)重大變革。5G技術(shù)是對(duì)商業(yè)數(shù)字化、智慧化轉(zhuǎn)型的深度賦能。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)利用5G技術(shù)打造數(shù)字化商場(chǎng)，以線(xiàn)上線(xiàn)下應(yīng)用的結(jié)合來(lái)提升購(gòu)物的互動(dòng)體驗(yàn)，為消費(fèi)者提供更為精準(zhǔn)的服務(wù)。同時(shí)購(gòu)物中心在5G網(wǎng)絡(luò)下可以全方位掌握商場(chǎng)客流分布的狀態(tài)，提升智慧商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)管理能力。

圖：購(gòu)物中心5G場(chǎng)景應(yīng)用

3、綠色與科技助力打造健康空間，輕資產(chǎn)輸出與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)推動(dòng)聯(lián)合辦公升級(jí)

? 綠色、科技、人文三位一體，助力打造健康空間

新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，為有效保障復(fù)工復(fù)產(chǎn)人員安全、降低病毒傳播風(fēng)險(xiǎn)，辦公場(chǎng)所紛紛采取一系列健康安全措施。經(jīng)歷此次疫情，無(wú)論是業(yè)主方還是租戶(hù)方都充分認(rèn)識(shí)到辦公場(chǎng)所健康安全的重要性。因此，以科技賦能綠色建筑、打造智能辦公空間，與更高健康標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理體系雙向發(fā)力，提升辦公空間品質(zhì)，將成為未來(lái)辦公空間升級(jí)發(fā)展的重要趨勢(shì)之一。

? 輕資產(chǎn)輸出與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，推動(dòng)聯(lián)合辦公轉(zhuǎn)型與升級(jí)

在疫情背景下，中小企業(yè)面臨生存危機(jī)，經(jīng)歷過(guò)快速成長(zhǎng)和整合洗禮的聯(lián)合辦公行業(yè)再次面臨挑戰(zhàn)。然而，挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，面對(duì)壓力，聯(lián)合辦公企業(yè)（尤其是頭部企業(yè)）更加注重成本控制，積極發(fā)展輕資產(chǎn)模式以實(shí)現(xiàn)低成本規(guī)模擴(kuò)張，同時(shí)在智能辦公、社區(qū)運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，并實(shí)現(xiàn)多元盈利。

結(jié)語(yǔ)

商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入4.0時(shí)代，而疫情后的新常態(tài)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的新應(yīng)用，將加速商業(yè)地產(chǎn)形成新的行業(yè)發(fā)展格局。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將更多思考如何構(gòu)建全渠道運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)智能轉(zhuǎn)型等，以抓住經(jīng)濟(jì)的風(fēng)口，并實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的提升。

2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)和項(xiàng)目

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，內(nèi)需逐漸成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定性力量，推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)空間擴(kuò)大，消費(fèi)升級(jí)潛力不斷釋放，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，科技的進(jìn)步以及商業(yè)模式與思維的不斷創(chuàng)新也加速了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的變革。尤其是后疫情時(shí)代，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)共存；因此把握未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、監(jiān)測(cè)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)、深化企業(yè)運(yùn)營(yíng)研究，將有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)獲取新的增長(zhǎng)動(dòng)能，提升商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)

2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目

2020中國(guó)聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)標(biāo)桿企業(yè)

2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新興商圈

商圈是城市商業(yè)發(fā)展的縮影，一個(gè)個(gè)新興商圈的崛起也見(jiàn)證著城市區(qū)域發(fā)展軌跡的變遷。近年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，核心一二線(xiàn)城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，城市外延不斷擴(kuò)大，隨著產(chǎn)業(yè)及交通的不斷完善，人口不斷向城市新興區(qū)域聚集，隨著人們工作、居住與生活氛圍逐漸形成，商務(wù)辦公、生活消費(fèi)、休閑購(gòu)物的需求也日益增長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程中，一些新的價(jià)值商圈正逐步形成，帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升。

2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)新興商圈