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今年兩會再次明確了要加快房地產(chǎn)稅立法的態(tài)度，這意味著房產(chǎn)稅的出臺即將進(jìn)入倒計時。

關(guān)于房產(chǎn)稅，度娘的解釋是：房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅關(guān)乎每個家庭和個人，大家都非常關(guān)心它將對未來市場和自己的生活產(chǎn)生何種影響。

無論根據(jù)國際慣例還是國內(nèi)專家提議方案，房產(chǎn)稅都有一定的免征面積或免征額。不出意外的話，中國的房產(chǎn)稅也將個人自住的必要商品房視為免征對象，只是尚不知按人均面積還是家庭套數(shù)來制定標(biāo)準(zhǔn)而已。這意味著：國內(nèi)多數(shù)擁有自住型房產(chǎn)的家庭為免征標(biāo)準(zhǔn)；而多套房（兩套及以上）的擁有者將需要依法交納房產(chǎn)稅。

本文以此為前提，從經(jīng)濟(jì)學(xué)供需原理的角度，來分析房產(chǎn)稅將對未來的房屋交易市場和租賃市場產(chǎn)生何種影響。聲明：本文為個人獨立分析觀點，謹(jǐn)供參考，風(fēng)險自負(fù)。

對商品房交易市場的影響：限購城市小于非限購城市，二手房大于一手房

中國地域?qū)拸V、城市眾多，而且地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費投資習(xí)慣等差異很大，使得不同城市的商品房市場情況大不相同。按經(jīng)濟(jì)水平、房價高低等維度來區(qū)分市場，可能都難以描述和分析清楚。

考慮房產(chǎn)稅對市場和購房人的影響，有一個簡單的分類方法。按當(dāng)?shù)厥袌稣邅韯澐郑涂梢苑譃橐殉雠_限購政策的城市和未出臺限購政策的城市兩個大類。通過房產(chǎn)稅對供需曲線造成的變化進(jìn)行分析，得出簡單有效的判斷。

限購城市：一手房基本無影響，二手房業(yè)主釋放庫存形成降價壓力

多數(shù)限購城市的市場政策，已經(jīng)將二套房和多套房的潛在購房者已經(jīng)排除在市場之外。而有購買資格的用戶基本屬于免征范圍。因此房產(chǎn)稅開征，對一手房交易的供給和需求都不能產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。限購政策越嚴(yán)厲的城市，房產(chǎn)稅對一手房房地產(chǎn)交易市場的直接影響越小，像北京上海等一線城市基本上就沒有什么直接影響。供需關(guān)系不發(fā)生變化，即可認(rèn)為對限購城市的一手房市場沒有直接影響。

不過在限購城市的二手房市場上，房產(chǎn)稅就能發(fā)揮出不小的作用。由于歷史原因，限購城市有不少存量的多套二手房業(yè)主。房產(chǎn)稅開征后，他們將面臨著持有成本大幅上升的壓力，而在此前只有少量的物業(yè)費成本（一些機(jī)關(guān)單位的老小區(qū)甚至無需交納物業(yè)費）。

對于已經(jīng)將房屋出租的業(yè)主來說，他們可以將壓力轉(zhuǎn)嫁給租房人（關(guān)于房產(chǎn)稅對于租房市場的影響，后面將展開討論）；而尚未出租的業(yè)主則需要自我承擔(dān)。不同的業(yè)主對于成本壓力的承受能力不同，為了轉(zhuǎn)移成本壓力，其中一部分人將選擇賣掉或出租手中持有的物業(yè)。

如此一來，二手房的供給將在房產(chǎn)稅開征后出現(xiàn)放量增長，對二手房的整體價格形成一定的下行壓力。如下圖所示，供給曲線向右（或者說向下）移動，而房產(chǎn)稅開征不影響購買二手房的需求，需求不發(fā)生移動變化。供需均衡點從原來的（P1,Q1）變?yōu)樾碌模≒2,Q2），表現(xiàn)為二手房價格下降，而成交數(shù)量有所增長。

供給量增加帶來的下行壓力，取決于房產(chǎn)稅的稅率高低。稅率越高，二手房短期內(nèi)降價壓力越大。稅率較高時還將對當(dāng)?shù)氐囊皇址渴袌鲈斐蓻_擊，因為二手房和一手房之間互為競爭品，一部分原來的潛在用戶將轉(zhuǎn)向二手房市場。

非限購城市：剛需用戶迎利好成為主流，市場趨于理性

尚未出臺限購政策的城市，往往當(dāng)?shù)胤績r相對較低或商品房庫存壓力較大，有時往往二者兼而有之。當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門希望房地產(chǎn)業(yè)能夠繁榮發(fā)達(dá)，帶動地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

由于不限購，這些城市的購房者中不僅有首次購房者，還有多套房業(yè)主。在一些收入差距較大的城市，甚至?xí)幸远嗵追繕I(yè)主為主的可能。房產(chǎn)稅開征后，有意投資房產(chǎn)的多套房業(yè)主，未來其物業(yè)持有成本大幅增加。這就意味著在任何價格下，他們的買房成本都提高了。

根據(jù)需求原理，購買成本提高將推動一手房需求曲線向左移動。而短期內(nèi)一手房的供給缺乏彈性，供給曲線不發(fā)生移動。最終市場均衡點向左下移動，即房價和銷量同時下降。對于庫存較高的城市來說，這可不是什么好消息，需要盡快在房產(chǎn)稅落地前完成去庫存任務(wù)。

二手房的情況則與一手房相比略有些不同。同上的原因，房地稅開征引起了二手房的需求量下降，需求曲線左移。而且由于持有成本增長將刺激部分業(yè)主出租其持有的物業(yè)，短期內(nèi)二手房的供給量將增大，供給曲線發(fā)生右移。很明顯，新均衡點的P2要低于原均衡點的P1，對比一手房市場的圖示不難發(fā)現(xiàn)，二手房的價格下降幅度要大于一手房。

但需要指出的是，Q2未必一定比Q1小，它們孰大孰小取決于供給增加和需求減少的幅度哪個大。上圖標(biāo)注的是需求下降的幅度大于供給增加的幅度，因此Q2小于Q2；如果供給增加的幅度大于需求下降的幅度，那么結(jié)果就正好相反，則Q2要大小Q1，出現(xiàn)價格下降銷量上升的態(tài)勢。至于決定供給增加和需求下降的因素很多，包括房產(chǎn)稅稅率的高低、二手房存量情況、當(dāng)?shù)刈庾÷实龋诖瞬徽归_討論。

不過，對于剛需用戶而言卻是一個好消息，他們可以花更少的錢選擇更好的房子。

租房市場：一二線城市房租上漲，單身狗脫單機(jī)率提升

能夠提供房屋出租的業(yè)主，往往是多套房產(chǎn)物業(yè)的持有人。這個道理很淺顯大家都明白，剛需型業(yè)主的房子只夠自用，除了住在親友家或單位、長期不在本市等極少數(shù)情況下不可能 對外出租。也就是說，房產(chǎn)稅開征將讓大多數(shù)房東的持有成本上升，供給者成本上升的第一反應(yīng)就是提供商品或服務(wù)的價格，也就是漲房租。

那么我們在外打拼的各路城市民工最關(guān)心的問題來了，房產(chǎn)稅開征后房租會漲多少呢？

前面分析房產(chǎn)稅對商品房交易市場的影響時，是以是否限購來劃分。但在分析租房市場時，再以限購作為標(biāo)準(zhǔn)就不太合適了，更好的劃分方式是租住率高低。租住率的高低，代表著租房需求的旺盛程度，租住率不同的城市，房產(chǎn)稅對租房市場的影響也有所不同。

租住率高的一二線城市：房租短期大漲，長期將回調(diào)

還是來看租房市場的供給和需求曲線變化。

國內(nèi)的一二線城市，以及少數(shù)沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市，外來人口數(shù)量龐大，租房市場需求旺盛，這也是其租住率高的根本原因。短期內(nèi)人們很難減少自己的租房需求，即需求基本不變，而且價格彈性很小。

在供給層面，租住率高的一二線城市，通過近年的多輪房租增長，其供給潛力已經(jīng)挖得非常充分。當(dāng)然房產(chǎn)稅的壓力會逼迫一小部分的業(yè)主轉(zhuǎn)向租房市場，但整體而言短期內(nèi)增加極其有限，可忽略不計。

當(dāng)供給曲線提高一個房產(chǎn)稅單位向上移動時，需求曲線并不發(fā)生移動，兩者將在新均衡點相交。此時，新均衡數(shù)量Q2略小于原數(shù)量Q1，而新均衡價格大幅上漲至P2，漲幅接近于房產(chǎn)稅金額（即P3-P1），這意味著租房人將承擔(dān)房產(chǎn)稅的大部分壓力。

而在需求特別旺盛的北上廣深等城市，甚至可以認(rèn)為短期內(nèi)需求曲線就是一條垂直線。如上圖所示，無論房租價格漲多少，需求數(shù)量都不發(fā)生改變，Q2等于Q1二者處于同一個點。P2減P1則正好等于房產(chǎn)稅額度，租客承擔(dān)了房產(chǎn)稅成本的全部。漂在北上廣深等一線城市的小哥哥小姐姐，屆時只怕又要感嘆房租漲價、生活艱辛了。

這種情況并非推測，之前發(fā)生過類似事件。比如一些城市整頓地下室或城中村出租房時，相應(yīng)區(qū)域房租出現(xiàn)過上千元甚至翻倍的暴漲現(xiàn)象。最近的例子是今年初新個稅法的抵扣風(fēng)波，不少房東要求申報房租抵扣個稅的租房人漲租，幅度為房租稅收金額甚至相應(yīng)抵扣額度。

不過好在市場看不見的手具有強(qiáng)大的調(diào)節(jié)功能，長期而言，房產(chǎn)稅對于租房市場的影響要小一些。

租房需求在短期內(nèi)缺乏彈性不假，但長期彈性要大得多，因為人們會對租金暴漲的激勵做出反應(yīng)。比如說，人們可以通過合租（子女和父母、戀人之間、朋友之間等）、搬到更遠(yuǎn)更便宜的地方、換能提供員工宿舍的工作、去其他城市等方式，來降低房租的負(fù)擔(dān)成本。隨著時間的推移，人們的租房需求將在原有基礎(chǔ)上逐漸減少。

如此一來，如果仍繼續(xù)保持P1較高的短期均衡價格水平，供給將出現(xiàn)過剩。一些房東發(fā)現(xiàn)房子難以租出去，為了避免損失，他們只能降價以求，最終實現(xiàn)新的均衡價格P2。P2雖然比房產(chǎn)稅開征前的原均衡價格P0高一些，但相比短期均衡點P1要低很多。這時，房產(chǎn)稅的成本將由房客和業(yè)主共同承擔(dān)，相比短期均衡點時基本由房客承擔(dān)更趨于合理。

租住率低的城市：供給量增加，有效抑制房租上漲

此類城市一直處于低房租和低租售率的狀態(tài)，說明供給相對充足而需求明顯不振。

往往當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)景氣不是很好，租客的工資收入水平較低，對房租價格上漲非常敏感。一旦價格上漲，他們可以通過到城郊或鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)租房、回鄉(xiāng)下家里居住（騎摩托車、開車上下班）、買房（前面分析過，房產(chǎn)稅將促使二手房價格下跌）等方式來對漲價說不。租房需求如此富有彈性，房東不敢將房產(chǎn)稅全部漲在房租里轉(zhuǎn)嫁給房客，以避免房客棄租造成損失。

另一方面，出租房屋的供給量會因為房產(chǎn)稅的到來而迅速增加。這些城市中，有不少尚未租出或原來不愿意讓外人租住的閑置房產(chǎn)。對于這些業(yè)主來說，每年最多支付一兩千元的物業(yè)費，這樣的持有成本是可以接受的。房產(chǎn)稅開征導(dǎo)致顯性的持有成本大增，就會超過一部分業(yè)主的心理承受范圍。若以房產(chǎn)稅稅率為0.8%，則縣城一套50萬的房產(chǎn)就要交納4000元房產(chǎn)稅，幾乎相當(dāng)于當(dāng)?shù)仄胀ň用駜蓚€月工資。于是為了減少壓力，這部分業(yè)主將會把房子推向租賃市場，從而增加了供給量。

與現(xiàn)有的房東相比，新進(jìn)入市場的部分業(yè)主期望值更低，他們希望房租收入能覆蓋掉自己的持有成本，可以接受較低的房租價格。原有房東的成本增加則推動供給曲線向左走，新進(jìn)入業(yè)主則增加供給量拉動供給曲線向右行，有效地抵消了房租上漲的壓力。哪一方的力量大，則新的供給曲線出現(xiàn)在對應(yīng)的方向。如果租住率足夠低，那么供給量增加的力量將壓倒成本上漲的左移力量，使得供給曲線向右移動。

這樣一來，房租因為房產(chǎn)稅帶來的上漲就被抑制住了，像上圖這出現(xiàn)價格下降、出租數(shù)量增長也是完全可能的。少數(shù)極端的城市，或?qū)霈F(xiàn)房租價格降至持有成本（房產(chǎn)稅+物業(yè)費）線或以下的現(xiàn)象，比如說像鄂爾多斯那樣的鬼城。

總結(jié)和預(yù)測

通過是否限購和租住率高低兩個維度，制作了一個矩陣圖，總結(jié)了四種不同類型的城市在房產(chǎn)稅開征后在租售市場的可能表現(xiàn)。大家可以將自己所關(guān)心的城市，對比其特點所屬的類型進(jìn)行查看分析。

房產(chǎn)稅開征對于二手房市場的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手房。二手房價格下跌恐難避免，剛需用戶購房成本降低，有利于全面激活二手房存量市場。從長期而言，二手房走勢也將間接影響一手房價格，使得房地產(chǎn)市場更加理性、健康和穩(wěn)定。

雖然沒有空置稅有效，但某種程度上來說，房產(chǎn)稅是比限購更科學(xué)的市場調(diào)節(jié)手段。在保障基本住宅消費的同時，它相當(dāng)于在供給和需求之間打入了一個楔子，同時遏制了過熱的供給和需求。房產(chǎn)稅的出臺將能打擊炒房之風(fēng)，促進(jìn)資源配置效率，起到了一定的負(fù)外部性矯正稅作用。未來我們可以通過時間來實際驗證這一作用。

預(yù)計在房產(chǎn)稅開征后，二手房價格下降分流了用戶，一手房也將面臨銷售壓力。一些二三線城市將率先陸續(xù)取消限購政策，特別那些租住率較低的限購城市。盡管他們的出發(fā)點是為了促進(jìn)市場繁榮，未必是看到了房產(chǎn)稅的矯正功能。有報道稱房產(chǎn)稅稅率決定權(quán)將下放給地方，未來房產(chǎn)稅很可能取代限購政策成為主流市場調(diào)節(jié)方式。

最后作幾個小預(yù)測：

1、由于持有成本較低、更容易出租、租金回報率略高等有利因素，未來小戶型商品房將更受投資者歡迎。

2、租住率高的城市，閑置二手房將更多地流向租房市場；而租住率低的城市，閑置二手房將更多地流向交易市場。

3、判定具體房產(chǎn)的價格和租金時，除了市場大形勢之外，更應(yīng)該考慮局部的供求關(guān)系。因為房屋需求有很強(qiáng)的地段性，局部區(qū)域小市場的供求關(guān)系才是決定房價和租金的最重要因素。

4、有意思的是，房產(chǎn)稅出臺后，還或?qū)?strong>促使一二線城市的年青人更愿意談戀愛，連節(jié)奏都可能加快。戀人們同居在一起過小日子的比例提高，甚至?xí)档统鞘械钠骄Y(jié)婚年齡。因為單身狗的X漂成本又提高了，抓緊談戀愛住在一起能夠節(jié)約成本、提高生活質(zhì)量。啊呀，有了房產(chǎn)稅的敦促，爸爸媽媽再也不用擔(dān)心我不愿意結(jié)婚了。小哥哥小姐姐，祝你們幸福哦！

作者螞蟻蟲——科技自媒體、企業(yè)戰(zhàn)略分析師，虎嗅、鈦媒體、品途等多家科技網(wǎng)站認(rèn)證作者，曾入圍2015年100位科技自媒體作者、2016年鈦媒體10大年度作者、2016年品途網(wǎng)10大年度作者、2018年砍柴網(wǎng)年度作者，微信公眾號：螞蟻蟲（miniant-cn）。