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一、1998年的時(shí)候，亞洲金融危機(jī)爆發(fā)，朱镕基總理開啟了房地產(chǎn)時(shí)代，以地產(chǎn)行業(yè)，拉動(dòng)基建、內(nèi)需，經(jīng)濟(jì)也很快走出了陰霾。2004年，房?jī)r(jià)一路井噴，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“黃金十年”。

此后數(shù)十年，富豪榜上，無論是數(shù)量還是質(zhì)量，其他行業(yè)無出其右。房地產(chǎn)行業(yè)，也成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，使得10%的GDP增速成為常態(tài)。2008年，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房?jī)r(jià)短暫平穩(wěn)后，在“四萬億”的刺激下，又是一波飛起，帶領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向復(fù)蘇。

最近兩年，面對(duì)“當(dāng)下復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)”，李克強(qiáng)總理，在分別試過“大眾創(chuàng)新、萬眾創(chuàng)業(yè)”、“股市”和“供給側(cè)改革”之后，整體情況，還是萎靡不整，最終還是使出了“房地產(chǎn)”這一招。

二、在面臨經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，什么招，短期內(nèi)都是難以奏效的。而執(zhí)政者的任命周期性、政績(jī)的考核性，又逼著他們不得不做些短期考慮。在遇到這些問題時(shí)候，房地產(chǎn)成為最佳突破口。

原因在于它能改善地方政府債務(wù)和銀行金融系統(tǒng)健康性。當(dāng)然樓市的火爆，同時(shí)會(huì)盤活諸多行業(yè)與資產(chǎn)。鋼鐵、水泥和建材等基建行業(yè)，直接滿血復(fù)活。

三、在我個(gè)人看來，“去庫存化”等概念的提出，實(shí)質(zhì)是完成債務(wù)最終承擔(dān)者的轉(zhuǎn)移。這兩年，由于房地產(chǎn)不景氣，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債率往往是非常高，而與之捆綁在一起的是地方政府、銀行等利益相關(guān)者。也就是說，如果房地產(chǎn)庫存不予解決，最終的存貨風(fēng)險(xiǎn)（也就是沒賣出去的房子，放在手中就是垃圾）會(huì)導(dǎo)致“財(cái)務(wù)困境”，進(jìn)而引發(fā)債務(wù)無法償還，銀行和政府利益會(huì)直接受到嚴(yán)重?fù)p害。

但樓市不景氣，房產(chǎn)換來的貨幣價(jià)值，相比于正常情況下，完全是杯水車薪。這也就意味著銀行存在很多垃圾資產(chǎn)，這對(duì)于銀行而言，是無法承受的。

我國(guó)地方政府，還面臨一個(gè)地方債務(wù)危機(jī)問題，決策者知道，繼續(xù)發(fā)地方債是行不通的，終究需要有人買單。因此“嚴(yán)禁地方政府發(fā)債”的中央文件就有了。

房地產(chǎn)的火爆，至少表面上解決一部分問題，效果也十分顯著。

支持大眾去買房，完成債務(wù)轉(zhuǎn)移，原本集聚在機(jī)構(gòu)和政府的風(fēng)險(xiǎn)，就以這種形式分散開來，就那么代替這些機(jī)構(gòu)或者政府的個(gè)人，就成為這些債務(wù)的最終“投資者”。

四、通過債務(wù)轉(zhuǎn)移，機(jī)構(gòu)和政府，實(shí)現(xiàn)了健康的“身體機(jī)理”。而民眾，這些消化“庫存化”購(gòu)房者，是人數(shù)眾多的，是能夠通過“勤勞的耕種”去解決這個(gè)問題的。唯一的代價(jià)，就是這些人再辛苦一點(diǎn)。最重要是，辛勤的人們，是無暇做出一些“社會(huì)群眾性質(zhì)”的活動(dòng)，也就不會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的動(dòng)蕩與不安。參與激烈“社會(huì)群眾性質(zhì)”活動(dòng)的人往往都是無業(yè)游民。

五、其實(shí)，決策者們，也有自己第苦衷。人民幣國(guó)際化需要一個(gè)穩(wěn)定而堅(jiān)實(shí)的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)下滑的大背景，嚴(yán)重影響了目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。看看鄰國(guó)日本90年代的“廣島協(xié)議”、98年“泰國(guó)”、“韓國(guó)”的遭遇，想想都讓人心有余悸。如果這樣的事情爆發(fā)了，后果不堪設(shè)想。國(guó)家發(fā)展，直接倒退二十年，這種說法，毫不夸張。重申一點(diǎn)：國(guó)家的利益，比個(gè)人利益重要。讓你接盤，消化庫存，有其非常現(xiàn)實(shí)的意義。而在此之前，決策者在智囊團(tuán)的幫助下，試過的幾副藥劑“一路一帶”、“大眾創(chuàng)新，萬眾創(chuàng)業(yè)”、“股市”和“供給側(cè)改革”，目前效果難以顯現(xiàn)。

所以火爆的樓市，似乎成了最后的凱撒。

六、回過頭來，我們看到近期各種新聞，例如任志強(qiáng)微博被關(guān)閉、鏈家地產(chǎn)被痛批、上海的房?jī)r(jià)暴漲，“去年白干了”的說法、沈陽“零首付”、這兩天的停止“首付貸”等等。

這些其實(shí)有兩個(gè)原因：

√、一方面，這些信息，不敢說是某些人有意而為之，但客觀營(yíng)造出某種氛圍，讓持幣觀望者不敢再猶豫，直接買房去了。我身邊的朋友，最近忙著買房看房的非常多（各位讀者，看看你們身邊自身的情況，一定能夠感受得到）。這種氛圍在整個(gè)社會(huì)也會(huì)逐漸蔓延開來，反過來又拉動(dòng)和促進(jìn)了樓市發(fā)展。（如果進(jìn)入良性循環(huán)，經(jīng)濟(jì)就會(huì)復(fù)蘇）目前樓市，只是一線比較活躍，二線、三線以及四線城市，仍然非常不感冒。其實(shí)這在客觀上說明，房地產(chǎn)庫存有多嚴(yán)重。讓農(nóng)民也能住上商品房，或許是一件很有意思的事情。

√、另一方面，也得篩選這批購(gòu)房者的資質(zhì)，把次級(jí)債風(fēng)險(xiǎn)控制到一定程度。今天文章聊的話題，就是停掉”首付貸”問題。在經(jīng)過上面的敘述，各位對(duì)這個(gè)問題肯定有認(rèn)識(shí)了。“首付貸”的貸款者，很多確實(shí)資質(zhì)不夠，08美國(guó)的次貸危機(jī)就是在這批“不合格”的借錢者上面出了問題。究其原因，就是債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)由“個(gè)人過渡到金融機(jī)構(gòu)”，這點(diǎn)和當(dāng)下債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，其實(shí)是違背的。

七、所以，停掉“首付貸”，其實(shí)一方面是為了“造勢(shì)”，營(yíng)造出樓市火爆的氛圍；另一方面是“防止債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的回流到機(jī)構(gòu)”，違背了最初的目標(biāo)。

八、我所分析的，都是錯(cuò)的。

作者 秋源俊二  微信公眾號(hào) QYJEQYJE