不談王健林、孫宏斌！萬達與融創交易之“五大看不懂”金融
交易標的是準備回歸A股的萬達商業資產包里的核心內容。從數量上看，王健林賣掉了萬達商業80%的文旅項目以及70%的酒店項目。盡管王健林一直堅持“去地產化”，但去得如此徹底，還是不免令人驚嘆…
孫宏斌多次在公開場合說，想轉讓、找融創，不想賣了可以反悔。花費數年時間、經歷數次成敗，他終于打造出了一個光輝的“接盤俠”形象。
7月10日，無疑是孫宏斌“接盤俠”角色最深入人心的一次了，進入他收購名單的企業是可能比融創更有名的地產巨無霸萬達商業，老板是王健林。雙方總對價632億元的交易也可能是房地產行業最大的交易了——打破了幾天前由萬科創造的551億的紀錄。
交易標的是準備回歸A股的萬達商業資產包里的核心內容。從數量上看，王健林賣掉了萬達商業80%的文旅項目以及70%的酒店項目。盡管王健林一直堅持“去地產化”，但去得如此徹底，還是不免令人驚嘆：王健林怎么了？
相信這樁交易對兩家大公司而言都具有里程碑式的意義，但單從目前披露的消息，還是有太多讓人看不懂的地方。
第一個看不懂：核心資產是萬達商業回歸A股的主要障礙？
文旅項目以及酒店項目是準備回歸A股的萬達商業資產包里的核心內容，一下子賣掉這么核心業務和重要的收入及利潤來源，這對萬達商業來說，變化是根本性的。這種膽略和決心，就連熟知萬達的人也會驚嘆。
知情人士向經濟觀察網記者透露，早在春節前，萬達商業便打了四個資產包尋找意向買家。該人士認為，萬達處置掉這些資產等于套現，項目還是他們管，有什么不好，這是一條一直明確的輕資產路線。
好吧，對萬達來說，甩掉了酒店業務，變文旅項目為輕資產輸出，套現600多億元，降低負債，這個結果似乎完美。
那對融創來說，這筆收購的戰略意義在哪里？孫宏斌在接受財新采訪時表達了這樣的態度：這次合作是基于雙方的信任。對一場并購而言，這句話幾乎沒有信息量。但這個動作本身，已經說明了老孫的胃口和自信。
第二個看不懂：萬達需要流動性，融創不用嗎？
并購主角王健林和孫宏斌，在消息公布的第一時間向《財新》透露相關信息。王健林解釋，此舉是為了“大幅降低萬達商業的負債，并進一步實現輕資產化運營”。我們看到萬達商業披露的財報，其截至2017年1季度的資產負債率是70.6%，而融創2016年的資產負債率是86.7%。
萬達通過交易降低負債率，優化企業流動性是坊間的普遍猜測。孫宏斌在對媒體的介紹是，融創用于支付對價全部來自自有資金，到2017年年中賬上趴著900多億現金。那么萬達看起來是沒那么充裕咯。但情況并非如此，萬達公開賬目顯示，2017年1季度，其賬上現金為899.9億元，比上年同期增加45%。
當然不同公司在不同階段對企業流動性的要求不同，但從兩家公司的實際數據來看，似乎只有一個理由可以解釋，那就是王健林和孫宏斌對房地產的戰略價值出現了完全迥異的理解。
第三個看不懂：融創為什么收購那么多酒店？
酒店業務對地產商而言意味著什么呢？沉淀資金大，周轉慢，經營上由于國際管理品牌的強勢也通常沒有太大想象力。很多時候，都是企業與政府勾地時的一塊敲門磚或者是企業稅收籌劃的一種方式。
早些年，酒店還沒有現在這么差的時候，用酒店資產融資也是有作用的，但是這幾年隨著酒店業行情變差，現金流狀況每況愈下，融資功能也就沒那么強了，所以，市場上多的是拋售酒店資產的消息。
所以，大量持有酒店并不是開發商的主流選擇，特別是過去以快周轉著稱融創的選擇。當年融創收購綠城時，后者旗下的酒店資產被看成是沉淀資金大戶而建議剝離。
同時，長久以來，王健林都宣布自己要打造屬于中國的五星級酒店品牌。
讓這兩位同時發生這么大轉變的是什么原因呢？
第四個看不懂：融創多線作戰的邊界在哪里？
一度，孫宏斌很堅定地將融創入主城市數量控制在10個之內，在調控最嚴之地深挖單城市產能，這是他第二次嘗試沖擊地產江湖時喊得最響亮的口號：核心城市、高端精品。房地產不是賣電腦，非標產品、差異市場考驗管理能力。
到2016年末，融創已經形成了北京、華北、上海、西南、東南、廣深、華中和海南八大區域，44座一線、環一線和核心城市的全國布局。單是2016年，新進入城市就有10個左右。
隨著萬達文旅和酒店業務的納入，融創的管理半徑再一次擴大。
目前尚不知萬達轉讓酒店的布局情況，不過單從文旅項目來看，新增加的城市為西雙版納、哈爾濱、桂林和海口四地。
不僅是未來項目管理半徑。更重要的是，融創近年加大了收購力度，目前同時操作的大標的就包括樂視、萬達和金科。很難想象這家即便是以高強度工作著稱公司的管理層如何分配精力？
第五個看不懂：為什么文旅項目交割后“四不變”？
從此前綠城、佳兆業和樂視等孫宏斌的收購案例看，孫宏斌對收購對象的操控力是非常強的，不但自己跑去對方公司上班了解財務狀況，在地產業務上，融創也會全面參與。
但這一次不同，萬達保留了項目的品牌、規劃、建設和運營權，孫宏斌更像是一個財務投資者。
從文旅項目的開發特點看，這完全說得通。
目前國內的文旅開發大多生地熟賣，一級開發、基礎設施建設、二級開發實際上往往沒有明顯界限，且文旅項目包含商業、文旅、酒店、住宅等多種產權性質，在這個過程中，開發商和地方政府的合作千頭萬緒，財務情況復雜，如果項目轉讓，團隊也隨之發生變化，項目和政府很有可能出現斷層，影響后續的開發，這是地方政府和企業都不愿意看到的。
7月10日流出的一幅照片記錄下了歷史性的一刻，與王健林喜慶的臉形成鮮明對比的是，同框的老孫，努力刻畫著嘴角的弧度，卻最終沒有成功呈現出一個笑容。哈，這或許可以勉強算作第六個看不懂了。
來源：經濟觀察報
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