鯨吞萬達77家酒店，富力雙雄“舉債擴張”的錢從哪兒來？金融
“錢不是問題，大不了可以融嘛！”地產(chǎn)老板們最愛講的就是這句話。富力地產(chǎn)這兩位老板都是老江湖，他們怎會貿(mào)然出手呢？
2017年下半年，資本市場的重頭戲就被地產(chǎn)界4個“老男人”搶了風(fēng)頭，“小目標(biāo)”王健林、“買地王”孫宏斌、“低調(diào)拍檔”李思廉、張力。
7月19日，在萬達和融創(chuàng)的簽約發(fā)布會上，富力地產(chǎn)作為新的接盤俠浮出水面。公告稱，萬達將77家酒店資產(chǎn)包作價199.06億元出售給富力，融創(chuàng)不再接手酒店。受此消息影響，富力地產(chǎn)連續(xù)多個交易日收跌。直到7月26日，才小幅上漲，收于13.72 港元/股，漲幅1.63%。
國際評級機構(gòu)惠譽也在本周宣布將富力地產(chǎn)列入負(fù)面觀察名單，其認(rèn)為，收購萬達商業(yè)酒店資產(chǎn)后，富力地產(chǎn)整體債務(wù)水平將上升，酒店資產(chǎn)將小幅拖累利息、稅項、折舊、攤銷前收益，預(yù)計富力地產(chǎn)杠桿率將保持在60%的水平。
如果不是關(guān)注地產(chǎn)的人，對富力集團董事長李思廉和聯(lián)席董事長張力可能比較陌生。不過，經(jīng)此一役，他倆就成了最會砍房價的人，能讓王健林和孫宏斌把77家酒店六折賣出，短短9天時間就讓王健林比賣給孫宏斌的76家酒店的價格又降價136.89億元。
“富力雙雄”
看來，富力地產(chǎn)的掌門人也不是等閑之輩。野馬財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，李思廉、張力不僅在公司擔(dān)任的職務(wù)相差無幾，而且從股權(quán)來看，持股比例也十分接近。僅相差1.2413%，分別為第一、第二大股東。
一位接近富力地產(chǎn)的知情人士向野馬財經(jīng)透露，兩人在富力地產(chǎn)各有著舉足輕重的話語權(quán)，且互不干涉，共同將“朋友合心，其利斷金”演繹了二十多年。
該知情人士還介紹說，李思廉扮演“后衛(wèi)”的角色，負(fù)責(zé)財務(wù)和市場營銷，張力扮演“前鋒”，負(fù)責(zé)項目工程以及人事聘用，只是張力很少出現(xiàn)在媒體面前，所以很少為外界注意。
“像買地，李先生從來不理，我一個人說了算。”張力曾對媒體說。
如此看來，對于張力和李思廉來說，兩人在公司分工明確、各掌大權(quán)，難分高下，畢竟“前鋒”和“后衛(wèi)”缺一不可。
半路殺出的“程咬金”
拿下萬達77家酒店的富力地產(chǎn)（2777.HK），到底是家什么公司？
富力地產(chǎn)在2016年報中是這樣介紹自己的：中國最大的物業(yè)發(fā)展商之一，核心業(yè)務(wù)除了住宅物業(yè)，還投資頂級酒店及購物商場。
據(jù)富力地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，1994成立并落戶廣州；2002年，進軍北京，一舉攬下東三環(huán)內(nèi)的標(biāo)志性項目——北京富力城；2005年，富力地產(chǎn)在香港主板上市，成為首家被納入恒生中國企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)；2007年，富力地產(chǎn)被稱為“華南五虎”之首，銷售金額在全國范圍內(nèi)位居行業(yè)第四，僅次于萬科、中海和綠地；2008年，廣州富力麗思卡爾頓酒店正式開張，宣告進軍酒店業(yè)。
然而，近十年來，曾經(jīng)的“華南五虎”之首的富力地產(chǎn)，開始逐漸被同行超越。擴張步伐明顯落后了。
2008年之后，富力地產(chǎn)的銷售額被金地集團、碧桂園、恒大、雅居樂紛紛超過。
尤其是在2012年之后，當(dāng)融創(chuàng)中國、萬達集團、恒大等地產(chǎn)商高歌猛進，大舉兼并收購，橫掃山河之時，富力地產(chǎn)卻顯得有些保守。大家都是在依靠合并報表做大體量，通過融資、資產(chǎn)負(fù)債率帶動發(fā)展，但是富力地產(chǎn)卻沒有跟上地產(chǎn)第一梯隊的并購步伐。
根據(jù)國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)研究機構(gòu)——克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在2016年中國房企銷售金額排行榜上，富力地產(chǎn)排在第十四位。2017年一季度，富力地產(chǎn)銷售額168.1億元，排名全國22位。第二個季度過后，上半年富力銷售額413.2億元，排名回升兩位，位列全國第二十位。
根據(jù)這一數(shù)據(jù)變化可以看出，富力地產(chǎn)與去年排名情況相比，一季度下滑了8位，半年報下滑了6位。而且，現(xiàn)在我國的金融機構(gòu)正在全面“降杠桿”，在此時斥資近200億元收購萬達酒店，富力地產(chǎn)能拿得出來嗎？
野馬財經(jīng)（微信公號：ymcj8686）查詢東方財富Choice數(shù)據(jù)，富力地產(chǎn)在2012年至2016年的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為-24.64億元、 -118.62億元、-220.65億元、-3.56億元、-33.38億元，連續(xù)五年為負(fù)。
此外，在2012年至2016年的融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流分別為38.47億元、235.46億元、199.34億元、35.26億元、120.8億元。
可以看出，富力地產(chǎn)手上的現(xiàn)金來源基本上是融資。
截至2016年底，富力主要在建項目合計53個，其中華北地區(qū)16個、華南地區(qū)18個、東北地區(qū)4個、華東地區(qū)11個、華中地區(qū)1個、西南地區(qū)3個，主要在建項目總投資額2671.7億元，截至2016年底，已完成投資1369.94億元，尚需投資1301.76億元，還有2017年一些擬建項目也需要投資資金。
而且，值得注意的是，富力地產(chǎn)收購萬達的77個酒店是“承債式”收購。所以，富力地產(chǎn)的債務(wù)水平要繼續(xù)增加幾乎是可以預(yù)見的了。
東方財富Choice數(shù)據(jù)顯示，截至2017年3月底，富力集團合并資產(chǎn)總額2325.04億元，負(fù)債合計1853.68億元，資產(chǎn)負(fù)債率為79.32%。經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額為-33.64億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流增長率-156.86%。
在建項目投資、77個萬達酒店繼承過來的債務(wù)，再加上今年到期債務(wù)，富力地產(chǎn)面臨的資金壓力不小。
“房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率一直都處于高位，富力地產(chǎn)目前沒有被點名的高杠桿行為，其應(yīng)該可以繼續(xù)從銀行等金融機構(gòu)獲得融資。”銀河證券董先生對野馬財經(jīng)（微信公號：ymcj8686）表示。
不過，如果繼續(xù)“降杠桿”，金融機構(gòu)會不會把注意力從萬達身上轉(zhuǎn)移到融創(chuàng)、富力地產(chǎn)這些接盤俠身上？恐怕很難講。野馬財經(jīng)也就上述問題致電富力地產(chǎn)，但是截至發(fā)稿前，沒有得到其官方回復(fù)。
資金“從何而來”？
富力地產(chǎn)這兩位老板也都是老江湖，怎會貿(mào)然出手？
“錢不是問題，大不了可以融嘛！”地產(chǎn)老板們最愛講的就是這句話。
野馬財經(jīng)（微信公號：ymcj8686）查閱廣州富力地產(chǎn)有限公司（下稱：富力集團）2016年年報發(fā)現(xiàn)，截止2016年12月31日，富力集團的現(xiàn)金流為459.7億元，借款總額為1208.5億元，而長期借款項達871.7億元。
那么，具體的資金來源渠道是什么？
據(jù)富力集團2016年年報顯示，其其借款總額的融資來源包括：銀行貸款、離岸美元有限票據(jù)、境內(nèi)債券、信托貸款及其他，各項分別占比38%、10%、40%及12%。此外，富力集團也有發(fā)行永久性資本工具（包括永續(xù)債）。
首先，是銀行貸款，2016年富力地產(chǎn)銀行借款總額460.7億元。其中，年內(nèi)償還的銀行貸款為210.8億元，新增銀行貸款包括收購附屬公司共計282.1億元。2016年，合計銀行貸款組合的實際利率為5.52%；2015年這一數(shù)據(jù)為6.52%。
第二，境內(nèi)債券，根據(jù)財報顯示，2016年富力地產(chǎn)債券借款總額為486.98億元。其中，2015年發(fā)行了65億元人民幣境內(nèi)債券，而2016年總共發(fā)行425億元人民幣境內(nèi)債券。
具體發(fā)行債券明細(xì)如下：
截至2016年底，“15富力債”（2020年到期）、“16富力01”（2021年到期）、“16富力03”（2021年到期）、“16富力04”（2022年到期）和“16富力05”（2023年到期），5項債券共計本金190億元。
綜合來看，富力債券的融資成本不算太高，“16富力04”票面利率為3.48%，其余四項債券票面利率為3.95%。
第三，票據(jù)，截止2016年12月31日，富力集團發(fā)行優(yōu)先票據(jù)共計115.5億元。
具體發(fā)行優(yōu)先票據(jù)明細(xì)如下：
除了優(yōu)先票據(jù)之外，中期票據(jù)也是富力地產(chǎn)融資的馬前卒。公告顯示，富力地產(chǎn)在今年4月和7月分別發(fā)行了2017年度第一期和第二期中期票據(jù)，兩者實際發(fā)行金額均為10億元，發(fā)行期限均為3年期，但票面利率卻出現(xiàn)上升，前者為5.25%，后者為5.5%。相隔3個月，富力地產(chǎn)的融資成本已經(jīng)上升了0.25%。
第四，其他借款和融資租賃負(fù)債。
其他借款方面，截止2016年12月31日，富力集團存在其他借款142.1億元。其中，富力集團的項目公司與受托人簽訂相關(guān)基金安排，受托人由第三方募集資金，并將資金注入項目公司。該基金安排的實際利率由4.75%至13.18%不等。
融資租賃方面，2012年4月和2016年8月，富力集團附屬公司分別與第三方簽訂飛機租賃協(xié)議，截止2016年12月31日，融資租賃的負(fù)債金額為3.23億元。
第五，永續(xù)債等永久性資本工具。受房地產(chǎn)企業(yè)特性的影響，富力集團也發(fā)行永久性資本工具，其余額年內(nèi)減少56億元人民幣。
多重融資工具并用，富力地產(chǎn)的融資成本也隨之上升。
在發(fā)展節(jié)奏落后同行而又頻頻發(fā)債融資的背景下，富力集團的資金鏈問題備受關(guān)注。
2017年3月22日，中銀國際對富力去年財務(wù)數(shù)據(jù)點評稱，富力包含永續(xù)債的凈負(fù)債率為173.95%，而2015年為167.6%，“在市場回調(diào)下面臨風(fēng)險”。該機構(gòu)將公司評級降級為賣出。
在國內(nèi)“降杠桿”大背景下，卻逆勢而動，一舉鯨吞萬達77家酒店，給自身的“降杠桿”也帶來挑戰(zhàn)。要知道，王健林出售萬達酒店、萬達文旅產(chǎn)業(yè)、萬達廣場，都是不斷套現(xiàn)還債；而恒大的許家印也在最近宣布，贖回了全部的永續(xù)債。野村證券預(yù)測，恒大資產(chǎn)負(fù)債率預(yù)計將下降到50%左右。
國外評級機構(gòu)穆迪也不看好富力地產(chǎn)的逆勢收購。穆迪稱，富力地產(chǎn)購買萬達酒店資產(chǎn)將耽誤其去杠桿進程。穆迪稱，交易完成對富力地產(chǎn)信貸評級有負(fù)面影響，會拖慢減債步伐，而交易資金可能會涉及融資。
值得注意的是，富力地產(chǎn)正謀求回 A 股上市。根據(jù)證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，2015年11月富力地產(chǎn)披露IPO招股書，擬公開發(fā)行不超過10.7億股新股票，募集資金總額為不超過350億元，而這已是富力地產(chǎn)第五次申請A股市場IPO。
富力地產(chǎn)管理層則對媒體表示，大幅降低公司的凈負(fù)債率，需要依靠A股上市，而非僅僅依靠運營。如果順利的話，預(yù)計公司將在2017年第三季度上市。
而王健林的萬達商業(yè)也在排隊IPO，為了避開“高負(fù)債”、“重資產(chǎn)”的A股地產(chǎn)上市高危區(qū)域，王健林一直在“賣賣賣”，但同樣在排隊IPO的富力地產(chǎn)“買買買”，是個好策略嗎？
不過，如果富力地產(chǎn)能夠順利籌資完成交易，這倒是不失為彎道超車，后起直追“地產(chǎn)第一梯隊”的絕佳機會。話說，成功的企業(yè)家，首先是冒險者。
“風(fēng)險有多高，收益就有多大！”。
來源：微信公眾號 野馬財經(jīng)
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