品質與盈利不能平衡，自如、魔方等長租公寓何去何從？觀點
2018-01-20 10:18
從冉冉升起到負面輿論纏身，長租公寓的故事并不長
前不久的集中清理群租房事件在社交媒體上引起了軒然大波，其中一家長租公寓也被卷入洪流之中；不僅如此，該公寓品牌還被曝出多間租房甲醛超標的負面新聞。長租公寓是當下資本最熱捧的項目之一，集眾多“關懷”于一身，為何會被卷進群租房清理事件？從冉冉升起到負面輿論纏身，長租公寓的故事并不長。
從蟄伏到發跡，長租公寓市場迎來破曉
租房是長期存在的需求，但一直以來，房地產市場的第一需求還是以購房為主，房屋租賃只是零散經營。長租市場之所以突然涌入資本，成為炙手可熱的山芋，與需求的改變和多方助推有關系。
《中國流動人口發展報告2016》數據顯示，截止去年年底，國內的流動人口有2.45億人。優質資源集中的北上廣深地區流動人口尤其龐大，與此相對的是房價也異常高，并非人人可以消受，所以大部分流動人口都有租房需求。
《2017租賃藍皮書》顯示2017年全國租房需求相比去年增長了57%；90后置業觀也有所改變，租房意愿增加，選擇租房的人多達72%。
各個城市的居民購房熱情雖然不減，但房地產市場實際上已進入存量房期，眾多的閑置房源可供租賃市場開發。同時，隨著樓市調控不斷加碼，以及房地產市場競爭激烈，傳統地產開發業務的利潤也有所下滑，需要發掘新增長點。數據顯示，2016年中國租房市場的規模大概在1.1萬億元，房屋租賃市場規模之大自然令企業心動。
更重要的是，為了推動房屋租賃市場的發展，北京、深圳等城市相繼出臺了一系列租房政策，為租房市場的燎原之勢又添一把火。比如北京出臺了《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知》，上線住房租賃監管平臺，并同時發布了《關于進一步加強集體土地建設租賃住房工作的工作意見》，未來五年將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租房建設。又比如，北上廣深幾大城市均推出了“只租不售”的住宅用地。
市場需求旺盛，再加上政策鼓勵，長租市場一時間成為了資本的新寵，出現了自如、魔方等眾多長租公寓品牌。
品質致勝，年輕租客偏愛長租公寓
長租公寓與傳統租房相比多了品質出眾，增值服務多等優點，廣受年輕租客歡迎。
其一，自如等長租公寓在將業主房租租賃過來之后會進行裝修改造再以單間形式出租。個別長租公寓的配套設施也非常齊全，不僅配備公寓管理員，也開辟了公共區域，設有臺球桌、健身房、游戲室等齊全設施，管理員還會不定期舉辦各種活動，試圖為租客提供交流場地，供租客在閑暇時間聯絡感情。不用出公寓就可以參與社交活動，租房者在長租公寓中可以結交到志同道合之人，對拓展人脈也有一定幫助，長租公寓以這些特質吸引不少白領人群和創客人群等。
其二，有過租房經歷的人一定深受感觸，通過中介租房可能會遇到很多坑，防不勝防，租個房都得跟中介斗智斗勇，此種情況在北京等一線城市更為嚴重。長租公寓也則相當于二房東的角色，節省了租客與中介周旋的時間，使租房更有效率。同時，長租公寓大多都通過APP管理，用戶不僅可以通過APP租房，也可以通過APP一鍵繳納水電、物業等費用，提供了較為便利的生活方式。
多項優勢加身，多個長租公寓幾乎是一經推出就遭租客哄搶。據北京晨報報道，長租公寓剛開業兩個月，入住率就能達到90%左右，也無怪乎資本會熱捧長租公寓項目。據悉，許多長租公寓品牌均獲得了多輪融資，其中魔方公寓于2016年獲得了3億美元C輪融資，而小米科技創始人雷軍也于2014年向you+國際青年公寓投資了一個億。
其中長租公寓品牌自如，依靠鏈家的門店資源，獲取房源的成本與其他長租公寓品牌相比較低，還可以通過租賃市場培養長尾客戶，向鏈家輸送一部分客源，實現住房租購市場互榮，據了解，自如目前已擁有20萬左右的業主。
盈利難題在前，長租公寓品質高樓倒塌
國內的房地產市場一直是以購房為主，租房市場長期處于零散經營狀態，未得到完全開發。在資本和政策共同推波助瀾之下，長租市場一派瘋長之勢。但從近期自如長租公寓被卷入群居房清理事件，以及身陷甲醛房等負面輿論來看，長租公寓光鮮外袍之下可能已爬滿虱子。
長租公寓的租金回報率低，盈利周期長，經營較好的長租公寓回報期也需三年到四年，許多長租公寓至今還處于投入期，萬科的長租公寓品牌至今未實現整體盈利，自如也是運營到第六年，才在北京實現了微盈利。創業者扎堆的情況下，長租市場競爭也愈發激烈，對許多企業來說盈利周期長并不是什么好消息，盈利難猶如第一塊多米諾骨牌，在不斷的推到其他好不容易壘起的“高樓”。
首先，長租公寓房源大多通過租賃業主房屋獲得，裝修改造與房屋租賃費用是長租公寓的兩大巨額成本。數據顯示，租房成本在長租公寓租金中占比70%，長租公寓利潤薄。為了盈利，很多長租公寓實際上只提供最長為一年的短租服務，目的是方便次年漲房租以賺取更多房租差價。
目前長租公寓多集中在一線城市，因流動人口眾多，租房需求高，縱使是質量不怎么樣的房源也十分搶手，此情此景之下，為了節約成本提高出租房的利用率，許多長租公寓會最大限度的開發出租房，自如便是因為開發隔斷間才陷入了群租房清理風波。盡管平臺宣稱隔斷間符合出租房的隔斷標準，但是可以推測在監管不到的地方存在著不符合標準的隔斷間，不僅違規，還存在安全隱患。
其次，長租公寓的租金比市場價高出15%-20%，打的是品質旗號，但實際上長租公寓的服務卻漸行漸遠，似乎不太能匹配“品質公寓”這一宣傳。比如自如公寓被曝出多起單間甲醛含量超標的嚴重質量問題，也是因為企業不愿將出租屋空置太長時間，意欲提升房屋租賃率，而枉顧住房出租標準。事實上，由于長租公寓多把目標用戶放在年輕白領身上，公共空間社交以及定期活動這兩個優勢并不能發揮，因租客工作較為繁忙等，公共空間的使用率很低，活動也難以展開。
最后，盡管“租購同權”讓很多人在高房價之下有了新選擇，但是出租房缺少資產保值功能，很多租客未來還是有買房的計劃。長租公寓作為一個長線市場，市場教育不夠成熟，配套政策還不夠完善。
長租公寓無法平衡租金、品質、服務，再加上如今競爭加劇，獲客成本上升，長租公寓在盈利難基礎上再遇困境，品質與服務也隨之滑坡。
平衡品質與盈利，才是長租公寓的長久之計
長租公寓與其說是出租房屋不如說是出售生活方式，當生活方式被作為商品時，衡量其質量的唯一標準是服務。長租公寓需要依靠長期運營來實現盈利，而不是追逐短期效益，業內人士也提到，租客入住只是完成了10%的價值交付，剩下90%需后續服務與運營完成。自如等長租公寓近來頻繁出現在負面輿論中，會導致還未成熟的市場產生信任危機。平衡品質、盈利與服務，自如等長租公寓品牌不妨從兩方面下手。
一方面，長租公寓的優勢在于品質與增值服務，裝修改造是保證品質的重要環節，長租公寓須提高裝修驗收標準，不僅改造須按出租房安全標準進行，裝修之后也需檢查甲醛含量等，未達標準不予出租。通過嚴格驗收才可減少并杜絕違規與安全風險的存在。
另一方面，長租公寓也扎堆于北上廣深幾大城市，定位和運營均陷入了同質競爭，獲客成本升高使長租公寓盈利更加困難，但二、三線城市的長租市場還未開發。同時，長租公寓多將租客定位為獨身白領，實際上家庭租房需求也不小，而市面上的長租公寓多為單間，房廳組合少，所以并不能滿足這部分需求。長租公寓品牌不妨從二三線城市或是家庭需求入手，調整定位，以抓住細分市場的機會。
從自如陷入群租房清理事件和甲醛超標事件也可以看出長租公寓在愈加激烈的競爭中，為了迅速占領市場，已經陷入求數量不求質量的錯誤之中。盡管在租房需求旺盛的一、二線城市，劣質房源也有能出租出去，但是并非長租公寓的長久運營之計，用戶愿意選擇長租公寓是因為其相比普通公寓更安全、有品質。若長租公寓脫離品質，也就淪為了價格昂貴的普通公寓，沒有任何優勢可言。為此，長租公寓們應以此為鑒，保證裝修改造的合規性、安全性，提升運營和服務能力，并在此基礎上開拓新市場。
劉曠，以禪道參悟互聯網、微信公眾號：liukuang110
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