樓市調控不斷升級，房產中介還能翻身嗎？觀點
面對史上最嚴限購令，房產中介的未來在哪里？
文 | 羿雪琴
來源 | 瀟湘財經（XiaoxiangFin）
6月25日，長沙樓市調控出臺新政，規定長沙市戶籍家庭在限購區域內已有1套住房的，取得不動產權屬證書滿4年后方可購買第2套商品住房；暫停企業在限購區域購買商品房，對于已購買的商品房需取得不動產權證5年后方可轉讓。安居型住房供給比例不得低于60%，優先供應剛需購房群體，采取限價房方式供應。
被稱為“史上最嚴”的長沙樓市調控新政橫空出世，令人震驚。2017年以來，長沙先后出臺了“3·18”“5·20”“9·23”等一系列樓市調控政策，從調控政策細節來看，主要針對炒房行為，大幅度提高炒房門檻，可謂是拳拳到肉，直擊要害，打了炒房客一個措手不及。
2018年，大部分城市再一次啟動新一輪的調控措施，上海、南京、長沙、武漢、杭州等多地相繼推出“買房搖號”政策，3月31日，成都也發布補充通知，規定剛需家庭可優先搖號選房。此外，海南省也宣布加碼限購，出臺了“限購1套+7成首付+5年社保+5年禁售”的“最嚴厲樓市調控”以抑制投機炒房行為。
隨著樓市調控的不斷升級，政策累積效應逐步顯現：部分區域的二手房交易量有所下滑，購房者的觀望情緒越來越重。房地產銷售過程中，中介是很重要的環節。樓市調控，感受最明顯的恐怕不是購房者，不是業主，也不是開發商，而是房產中介，每一輪樓市調整，也都必然對房產中介產生重要的影響。跌宕起伏之中，最先感知樓市市場冷暖的奮戰在交易最前線的房產中介們都過得怎么樣呢？
中介門現關閉潮 行業面臨重新洗牌的命運
這輪堪稱史上最嚴的調控措施，很快就如同一桶冰水，讓持續“高熱不退”的房地產交易市場迅速降溫。如今，調控政策實施滿一年，房價過快上漲態勢得到有效遏制，樓市內部客群結構、杠桿水平等正在發生轉折。
在嚴厲調控政策的影響下，遏制炒房效應初顯，一二線樓市開始進入調整期。隨之而來的，是房地產中介交易量迅速下降，紛紛開啟“調整潮”“關店潮”。
1、樓市成交量慘淡 房產中介數量銳減
大多數的調控效果在去年5月開始進一步深化，成交價回落，成交量低位運行，新增供需低迷，有效需求銳減，市場切實步入降溫期。
受新政影響，二手房業務量出現明顯下滑，且多家門店業務量基本為零，數據顯示，去年僅有299家中介機構在7月有二手住宅交易記錄，占比僅為9.8%，并呈持續下降態勢。考慮到樓市成交量會出現下降，且其收入不足以覆蓋門店的經營成本，一部分房屋中介選擇自行關閉門店。
今年元旦剛過，鏈家就在上交所申請發行60億元公司債。鏈家兩大主戰場，北京和上海的二手房市場，2017年全都陷入低谷。2017年新調控政策出臺的7周時間里，鏈家成交量出現7連降，4月第四周的鏈家成交量僅為調控前高峰水平的11%，鏈家整個4月共成交3145套，環比下降77%。低谷期，盤子越大越吃虧，鏈家作為帶頭大哥，必然首當其沖。
當然，對于中介，不止鏈家，包括房天下、中原地產地產這類中大型中介企業也都陸續關閉了一些環北京樓市的門店。瀟湘財經（XiaoxiangFin）查詢到，房天下關閉的線下門店總數達300多家。去年7月，北京排名第四的中原地產也只占有不到1%的市場份額。截至7月30日，中介機構數量為3056家，這個數字相比于4月底的3260家又減少了204家。進入2017年以來，一線房地產市場全面降溫，成交量的急劇萎縮，使得靠交易流量維生的房產中介難以為繼。
除北上廣等一線城市外，諸多二線城市也相繼出現中介門店“整改潮”。6月21日，長沙市執法部門責令新環境、中環地產所有門店停業兩周，關門整改。目前，長沙市對房產中介進行地毯式檢查已成為常態，近兩周來，已有上百家存在違規情況的房產中介被責令關停整改。
如今，隨著樓市進入冰封期，看房人數與交易量下降，房產中介的業績將會越來越慘淡，盈利也會越來越少。可以預想，這次批量關店只是開始，相信很快中介行業還有一批門店會關閉，關閉門店將會愈演愈烈。
2、中介擁抱資本市場不易 企業上市受阻融資困難
在經歷了一段時間的資本瘋狂追捧之后，房產中介業又面臨了一場前所未有的資本煎熬。
2016年9月，明牌珠寶拋出一份重大資產重組預案，試圖以股份加現金支付方式以總收購價24億元收購好屋中國剩下75%的股權。如果該交易順利實施，這意味著好屋中國將實現整體上市。
然而新政出臺后的一個星期不到，2017年3月21日，明牌珠寶（002574，SZ）公告擬以發行新股及現金方式收購蘇州好屋（以下簡稱好屋中國）75%股權的重大資產重組突然終止。原因是受當前A股市場監管環境、政策變化影響等。
企業上市受到層層阻礙，融資方面也不容樂觀。去年5月，世聯行發布終止本擬定投放在公寓業務的20億定增打算，布告稱起因是再融資政策法規、資本市場環境、融資機會北京快樂8預測等因素產生了諸多變更。隨后，10月，昆百大A發布公告宣布，調整資產重組配套融資方案，配套融資額由此前的不超23.1億元下調至不超16.6億元。
其實除了市場因素以外，監管趨緊是房屋中介關閉門店的又一個原因。6月28日，住建部等七部門聯合發布通知稱，2018年7月初至12月底，將在北京、上海等30個城市先行開展治理房地產市場亂象專項行動。房地產市場調控再出重拳，全國30個城市的炒房團和“黑中介”將受到重點打擊。有分析稱，這30城是房地產調控的“牛鼻子”，這些城市平穩了，全國房地產市場也就平穩了。
嚴查只是開始，政策及監管持續收緊幾成定局。在這一輪周期中，中小規模甚至大規模的中介公司都可能被淘汰，未來行業或將在重壓下洗牌。在這一過程中，服務能力弱、專業知識欠缺、經營行為不太規范的房地產中介機構都會面臨被淘汰的命運，不只是中小公司，甚至規模較大的中介公司也將面臨這一考驗。
在宏觀政策的嚴格調控下，樓市“感冒”日益加重，房產中介也感受到了寒冬的到來，由最先開始打“噴嚏”到現如今的“發燒”，房產中介的日子太難熬。
生存困難 中介尋突圍之路開啟加速模式
傳統房產中介一直存在著不少問題，傳統中介的服務半徑小、邊際成本高，面對日趨嚴苛調控市場，中介生存已越來越艱難。
瀟湘財經（XiaoxiangFin）認為，中介商要想在日趨激烈的市場中爭得一席之地，必須降低服務成本，提高成交率，尋求更好的經營模式才能堅挺地走過這次寒冬。
1、樓市寒冬來襲 中介自建平臺求“轉型”
從2017年開始，受國家不斷出臺的房產調控政策，行業內各個房產中介開始出現裁員收縮、關店、交易量下降等現象。對于房產中介而言，每少一家線下店，每少一名經紀人，都是不小的打擊。
目前房產中介行業，靠圈地開店，人海戰術，已不適應行業發展，房產中介獲客成本越來越大，目前主流房產網站大部分已經實行隱號來電，經紀人無法掌握購房或租客的聯系方式，增加了房產經紀人的開單難度。面對越來越嚴的調控政策，房產中介也按耐不住，紛紛瞄準轉型之路以求獲得突圍。
今年4月下旬，行業老大鏈家宣布做信息聚合平臺——貝殼。鏈家網正式宣布升級為貝殼找房，為消費者提供二手房、新房、租賃等服務。鏈家網CEO彭永東曾在《貝殼找房CEO給伙伴們的一封信》中表示，貝殼找房在租房和買房板塊，將率先升級為行業平臺，這預示著鏈家已經開始了自己的轉型之路。
相較于原來的鏈家網，貝殼找房的定位更為開放。這意味著，無論是直營品牌的鏈家，還是作為加盟品牌的德佑，抑或是其他中小中介，都可以入駐貝殼找房，從而開啟“自營+行業平臺”模式。貝殼找房正在試圖構建一個“經紀行業新大陸”。
業內人士表示，目前如何提高運營效率是長租公寓運營商面臨的一大難題，尤其是在樓市嚴冬時期，提高交房效率顯得更為重要。此次推出貝殼找房可以看成是鏈家在行業下尋求自救的舉措。
2、中介合縱連橫 “抱團取暖”求生存
目前，中國房產銷售依然是多家委托下的居間業務模式。一個房源多家機構你爭我搶，獲得房源后，相互提防，為了避免房源信息公開，讓同行看到，中介之間甚至采用了先紙簽再網簽的方式。如此一來，中介房產企業只能處于被動挨打的地位，靠賺信息差的商業模式已經不能滿足日益嚴苛的調控政策市場。
2018年全年，在樓市調控政策不放松的情況下，再考慮到金融環境趨緊，樓市成交或迎來一個“小年”。而這無論對中介還是58等電商來說，將會感到寒意陣陣。若想安然“過冬”，可能還需求同存異，找到共贏的方法，抱團取暖方為上策。
前不久，鏈家便借“德佑”這一品牌開展加盟，中原地產啟動“房友圈”，“58同盟”拉入我愛我家、中原、麥田等公司，21世紀不動產開啟“M+3000”，易居服務小微中介的“易居房友”已有8000店……
6月22日，58集團更是宣布投資10.68億元入股我愛我家集團，交易完成后，58集團將獲得我愛我家8.28%的股份，成為我愛我家第二大股東。
對于本次合作，我愛我家集團董事長兼CEO謝勇表示，我愛我家引入58集團作為戰略投資者，看重的正是58集團是一家堅守發展線上平臺原則不改變的真正的平臺企業，雙方在商業上非常互補，本次合作將有利于雙方線上線下資源的優勢互補，實現雙方的共贏發展。
客戶在房地產交易中需要多方面的服務，但任何一個中介機構都不可能滿足全部客戶的需求。這在客觀上要求房地產中介機構要走聯合的道路，做到信息共享、資源合理配置。
結語：面對不斷“加碼”的樓市調控政策，大型中介公司也無法再像往常淡定應變，可以采取收縮戰線，儲藏實力過冬，熬至這個漫長冬天，然后適時再出擊。而這些史上最嚴限購令，對于小型的房產中介更是致命打擊，在嚴格的監管合規和慘淡的市場的雙重夾擊下，不少中小房產中介或會倒在這次寒冬中。
不論中介行業如何度過窘境，現在是時候開始進行尋求變革圖突圍了，只有從自身的“內功”修煉起，不斷拓展新道路，才能夠抵抗“嚴寒”，立于行業的不敗之地。
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