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文|李星

公眾號(hào)|靠譜的阿星

網(wǎng)上流傳一段關(guān)于房產(chǎn)中介升級(jí)業(yè)務(wù)的模式，1.0是把房東的房租給租戶，收一個(gè)月中介費(fèi)，2.0和房東簽長(zhǎng)租月付、自己做二房東讓租戶季付；3.0是跟房東簽長(zhǎng)租成立資管公司拿金融牌照通過(guò)信托給租房放貸款；4.0是把租房的貸款打包成ABS（資金證券化）賣掉。

很多人把“品牌公寓”的操作方式大體是項(xiàng)目方在一二線大城市收樓、裝修之后再進(jìn)行功能分區(qū)的運(yùn)營(yíng)，可以說(shuō)品牌公寓提升了一房東產(chǎn)權(quán)房的附加值，本質(zhì)是一種“二房東”模式。而由于品牌公寓方的常年租下房東需要較重的資金投入，一般租客賬期比繳納房東賬期要長(zhǎng)，以保證資金鏈的流轉(zhuǎn)。當(dāng)然最近幾年房產(chǎn)開(kāi)放商比如萬(wàn)科、保利、海爾等自己做公寓，但市場(chǎng)絕大多數(shù)還是以二房東角色的品牌公寓運(yùn)營(yíng)方為主。

在北上廣深一帶租房房源相對(duì)比較緊張，品牌公寓正好處在消費(fèi)升級(jí)的當(dāng)口，房子空置租不出去的情況比較少，較好的流通性為很多項(xiàng)目操作品牌公寓方的資產(chǎn)證券化（ABS）提供了可能。

今年4月份，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化，支持住房租賃企業(yè)將閑置商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資；優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好的發(fā)起人開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化。

一、我國(guó)長(zhǎng)租公寓的資產(chǎn)證券化的本土化過(guò)程

目前一般較小的公寓是二房東整合的，而目前獲得融資很多品牌公寓運(yùn)營(yíng)商很多是在海外看到品牌公寓尤其是白領(lǐng)公寓流行及操作方式之后回國(guó)操盤做的。其中美國(guó)公寓運(yùn)營(yíng)方重資本運(yùn)作，日本公寓運(yùn)營(yíng)方重空間前期投入和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。

美國(guó)99%的公寓運(yùn)營(yíng)方做REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），以規(guī)模最大的EQR公司為例，就是通過(guò)低價(jià)收購(gòu)一些有升值潛力的公寓進(jìn)行改裝和運(yùn)營(yíng)以提升租金收益和續(xù)租率，獲取資產(chǎn)收益。

日本最大的公寓運(yùn)營(yíng)方是“大東建托”則是通過(guò)“建造+包租運(yùn)營(yíng)”方式，除了向土地主提供咨詢到施工的建筑業(yè)務(wù)、空置期房租保障外，大東建托還承擔(dān)了房屋退租清掃、維修、整理的費(fèi)用，甚至與產(chǎn)權(quán)方簽訂長(zhǎng)達(dá)30年以打回成本。

如今國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)是一個(gè)公認(rèn)的燒錢行業(yè)，前幾年一級(jí)市場(chǎng)的熱錢比較大，這幾年長(zhǎng)租公寓方過(guò)了幾次冬了，以資產(chǎn)證券化方式盤活存量資產(chǎn)，成為品牌公寓企業(yè)主要獲利手段。

一般長(zhǎng)租公寓證券化分輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS、重資產(chǎn)的CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）和REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）三種，其中目前國(guó)內(nèi)頭部品牌公寓常用的是ABS融資方式，而集中式公寓與分布式公寓在發(fā)布ABS時(shí)也有差異。

前者以魔方公寓為代表的包租整棟集中式公寓，發(fā)行的一單ABS，底層資產(chǎn)是租金收益權(quán)；后者以自如公寓為代表的散租分布式公寓，發(fā)行的ABS本質(zhì)上是消費(fèi)金融的資產(chǎn)證券化，其實(shí)是在房主、租戶之外，引入了自如資產(chǎn)管理公司，當(dāng)租戶向資管公司借錢一次性付清所有房租，分期還本息給資管公司，實(shí)際上是將債權(quán)打包成ABS進(jìn)行發(fā)售。

二、租賃市場(chǎng)金融化成長(zhǎng)中風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)投資資金在牛市時(shí)愿意給品牌公寓項(xiàng)目方以融資，但是把租賃產(chǎn)品金融化的方式，也助長(zhǎng)了一些企業(yè)搶占房源、哄抬租價(jià)、挪用租金等消極現(xiàn)象出現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化在興盛之中蘊(yùn)含著危機(jī)。

到2018年下半年長(zhǎng)租公寓所積壓的問(wèn)題開(kāi)始爆發(fā)，我愛(ài)我家離職副總裁對(duì)長(zhǎng)租公司炮轟；杭州長(zhǎng)租公寓品牌鼎家因“爆倉(cāng)”致使數(shù)千租戶受損，據(jù)傳是運(yùn)營(yíng)方盲目擴(kuò)張和變相加杠桿融資所帶來(lái)的惡果；還有一些長(zhǎng)租公寓裝修問(wèn)題爆發(fā)，租金貸引發(fā)爭(zhēng)議；鈦媒體記者高夢(mèng)陽(yáng)稱之為“長(zhǎng)租公寓迎接至暗時(shí)刻”。

近期， 北京、上海、西安、深圳等地紛紛嚴(yán)查租賃企業(yè)融資資金用途，并對(duì)租金貸業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管；甚至有人分析認(rèn)為長(zhǎng)租公司市場(chǎng)是“成也金融、敗也金融”，導(dǎo)致ABS畸形化的原因有哪些？

首先，一些項(xiàng)目急于跑馬圈地，在缺乏穩(wěn)定、充裕現(xiàn)金流的條件下，為了能盡快搶占市場(chǎng)份額，寄希望于資本輸血和金融工具，然而，這很容易導(dǎo)致不斷被虛抬的房租和越來(lái)越高的空置率，而空置則意味著沒(méi)有把空間及時(shí)變現(xiàn)。

其次，一些品牌公司并沒(méi)有與租客在簽合同時(shí)進(jìn)行協(xié)商。一些公司在提供租賃服務(wù)時(shí)存在欺詐、誘導(dǎo)租客，使租客不知情的情況下簽署貸款，這使得本來(lái)合理合法的借貸行為被污名化，也讓公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化蒙上了一層陰影。此外，一些業(yè)務(wù)員甚至還有些人跟業(yè)主串通，將多收取的差價(jià)與房東對(duì)半分，內(nèi)部管理混亂萌生亂象。

第三、一些項(xiàng)目加杠桿對(duì)資金池進(jìn)行挪用。租金貸的推行讓一些租賃機(jī)構(gòu)可以一次性從第三方金融機(jī)構(gòu)獲得本應(yīng)在未來(lái)收取的租金，從而保證這些資金可用于規(guī)模擴(kuò)張和日常運(yùn)營(yíng)，但是在租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)期間對(duì)資金管理不當(dāng)、對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判不足，極有可能造成資金鏈斷裂，使租客、房主都蒙受巨大的損失。

三、租賃金融業(yè)態(tài)亟需規(guī)范化

阿星認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓要實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展，走產(chǎn)融結(jié)合的“資產(chǎn)證券化”確實(shí)是必然的選擇。“超級(jí)二房東們”成立資產(chǎn)管理公司給租戶貸款，將小額貸款通過(guò)信托公司證券化，打包賣給投資者模式并沒(méi)有所謂的“原罪”，說(shuō)到底是，房產(chǎn)金融市場(chǎng)是由于巨大的資金池以及應(yīng)收賬款，讓運(yùn)營(yíng)方“飄了”、降低了風(fēng)控意識(shí)，在前幾年長(zhǎng)租市場(chǎng)萬(wàn)馬奔騰時(shí)頭腦發(fā)熱、瞎做決策導(dǎo)致資金鏈斷裂。

如何規(guī)避和克服長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上的亂象才是當(dāng)務(wù)之急，這離不開(kāi)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控能力的加強(qiáng)；金融工具應(yīng)用規(guī)劃化以及政府的監(jiān)管。

首先在企業(yè)層面，目前無(wú)論是高檔海派及精英公寓，還是面向長(zhǎng)班族的白領(lǐng)公司，以及市面上的藍(lán)領(lǐng)公寓，本質(zhì)上還是為租客服務(wù)，并獲得租客的認(rèn)同，沒(méi)有金融做不大，但是規(guī)模化并不是動(dòng)搖這一商業(yè)本質(zhì)的理由。如何對(duì)一房東的收房維度進(jìn)行細(xì)致考察、合同審核、裝修及租賃時(shí)間節(jié)點(diǎn)向租戶公開(kāi)化，嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)線下地推人員管理，涉及到租賃金融化事項(xiàng)需多方審核并讓租戶知情，保證租戶的利益。

其次，從事租房資產(chǎn)證券化及其他金融產(chǎn)品應(yīng)用必須嚴(yán)格做好風(fēng)控。比如做好租戶信貸申請(qǐng)、線下公寓嚴(yán)格進(jìn)行多維度的審核確保降低空置率風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合ABS情況做好金融風(fēng)控模型以及回款監(jiān)控等。除了選用ABS以外，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目方還有多種選擇，選擇房產(chǎn)金融平臺(tái)比如房總管金融等提供租約金融、消費(fèi)金融、供應(yīng)鏈金融等等，甚至還可以房產(chǎn)金融公司合作從事公寓股權(quán)融資、財(cái)富管理等緩解資金難題。

第三，配合和落實(shí)政府及有關(guān)部門的監(jiān)管工作。8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談了眾多知名品牌公寓負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)、搶占房源，嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；上海、西安、深圳等多地開(kāi)展專項(xiàng)檢查，租金貸被納入到重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。通過(guò)監(jiān)管對(duì)房屋租賃行業(yè)體系、決策、服務(wù)、定價(jià)及內(nèi)部分配等各種經(jīng)營(yíng)行為予以約束，對(duì)于如今長(zhǎng)租公寓行業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)大有必要。

結(jié)語(yǔ)：

長(zhǎng)租公寓行業(yè)本身離互聯(lián)網(wǎng)并不是很近，但是越來(lái)越多上班族的居住選擇成為一種新的生活方式，但這幾年長(zhǎng)租公寓受到風(fēng)口論的影響，經(jīng)歷過(guò)資本狂熱追逐、一擁而上，加上與流量經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合，舶來(lái)品資產(chǎn)證券化（ABS）一度被奉為靈丹妙藥。當(dāng)很多公寓項(xiàng)目在自身商業(yè)模型沒(méi)有走通時(shí)匆忙走上擴(kuò)張之路，導(dǎo)致動(dòng)作變形、問(wèn)題叢生，而資金證券化放大了資金鏈斷裂的危機(jī)；長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化在監(jiān)管的關(guān)照下，對(duì)行業(yè)大浪淘沙健康發(fā)展亦是好事。

作者：李星，公眾號(hào)：靠譜的阿星，哲學(xué)碩士、科技媒體專欄作家，個(gè)人微信即QQ號(hào)：1598145405，歡迎交流