地產大佬紛紛離場，53歲的潘石屹也要告別地產商了……金融
“我們要把‘一單一單的生意’變成‘一只永遠生蛋的雞’”。彼時，這一轉型并未得到市場認可，公司股價連續3日大跌。時至今日，潘石屹感慨道：“那個時候大家都不看好這個轉型，現在回過頭來看…
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在微博上，潘石屹頻繁地向1838萬粉絲展現自己愜意、無爭的哈佛游學生活，外界一度忘記他是市值超200億的SOHO中國董事長身份。直到他在市場接連拋售物業資產，甚至放言“永遠不能銷售的只有外灘SOHO和望京SOHO”，外界這才詫異地發現，短短4年內，這位精明的地產商人通過銷售京滬兩地5個半辦公物業，套現金額或將超過340億元。
李嘉誠賣樓、王健林借錢給孫宏斌買樓，盡管每筆生意自有邏輯，但“順勢而為，趨利避險”仍是共同的底色，當這些地產龍頭們紛紛拋售重資產時，53歲的潘石屹也要告別地產商了嗎？
7月7日，站在即將被售出的北京光華路SOHO2一間會議室，依舊西裝革履的潘石屹用了超過15分鐘，來講述自己對于巨變時代的思索。他拿Facebook、淘寶舉例，印證“偉大的公司也都是順應全球化大趨勢的”，并表示SOHO中國也要順應歷史發展。
“以前的SOHO中國是一個重資產公司，一個傳統的房地產公司，未來的SOHO中國會變得更輕盈，成為一個開放的、共享的平臺。”潘石屹口中的“平臺”指的是其推出的共享辦公空間SOHO 3Q項目，這也是公司未來兩三年后新的經濟增長點。
不過，現場的媒體依舊聚焦于拋售資產本身，為何賣樓、買家是誰、套現資金用途、3Q如何盈利……追問下，潘石屹一如此前論調：“做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨，高的時候出貨。”
至于是否告別地產商身份，他則狡黠地說：“只要這兩個項目（外灘SOHO、望京SOHO）在，我就還是一個開發商嘛。”
接連甩賣資產
“上海、深圳房價漲得非常快，所以我們臨時做了一個決定，能賺的錢就賺，既然市場給了這么好的機會。”在32.97億元將上海世紀廣場整售后，在2016年財年業績上，面對凈利大跌87%的慘淡數據，潘石屹決心將上海的天山廣場、虹口SOHO、凌空SOHO三個項目劃入非核心物業范圍，擺在了出售名單中。
調控之下，半年之后，市場驟變。到了2017年3月的財報會上，潘石屹改變了賣房的主意，本來銷售虹口SOHO已經和一家很著名公司談好了協議條款，但最后關頭，“算了，不銷售了，對方很惱火”，他給出的理由是：“在資產荒的情況下，我擁有中國境內的房子比擁有中國境內的人民幣要好。”
不過第二天SOHO中國的官方聲明卻給了截然不同的說法，“交易之取消實屬因買家認為無法按協議時限完成其對外投資審批所致”。
生意場上永遠存在真假不分的聲音，但落袋為安才是本質。
▲ SOHO中國近年來資產出售情況
轉眼到了6月26日，潘石屹成功地把虹口SOHO賣出了35.73億元。不足十天，其宣布啟動整售北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO的計劃。市場預計，這兩個物業項目總計銷售額將高達105億-110億元。2016年財報顯示，此番拿來售賣的光華路SOHO2、凌空SOHO租金收入為2.12億元、1.43億元，合計占公司租金收入的22.5%，且其出租率分別為97.4%、93.6%。
2016年的上海寫字樓物業堪稱全國最為活躍的投資市場，潘石屹在此刻高點套現無可厚非。但令人生疑的是，出售北京光華路SOHO2項目頗為意外，這一項目并非核心物業范圍，這也是其轉型后第一次整售的在京資產。
現在是否為市場高點？對此，潘石屹并未給出答案，只是稱：衡量的標準只有一個，即為租金回報率，美國特別好的項目租金回報率能達到5%，而中國僅為美國一半，而且中國利率比美國高太多，而租金回報率越低，房子售價越高。
SOHO中國總裁閻巖則沒做掩飾，“現在的資產價格還是相當高企的，所以我們會處置一些資產。”
從數據來看，潘石屹還有不少存貨。2016年財報顯示，光華路SOHO2、凌空SOHO出售后，SOHO中國仍然擁有21個辦公樓項目，持有物業建筑面積降為140余萬平方米，同時，上海天山廣場SOHO于今年入市啟動預租，北京麗澤SOHO和上海古北SOHO也將在2018年底完工。
不過，自從2013年拿到北京麗澤項目后，時至今日，潘石屹再未買過任何新項目。
5年轉型成效如何？
“媒體的質疑無所謂，愛說什么說去吧。”面對洶涌的輿論，潘石屹似乎毫無畏懼，但他也坦誠五年之前SOHO中國決意轉型的時刻“最焦慮”。
2012年8月，潘石屹宣布，SOHO中國將告別以往的散售模式，從“開發-銷售”模式轉向“開發-自持”，預計五年后現有150萬平方米物業租金收入超40億元，“我們要把‘一單一單的生意’變成‘一只永遠生蛋的雞’”。彼時，這一轉型并未得到市場認可，公司股價連續3日大跌。
時至今日，潘石屹感慨道：“那個時候大家都不看好這個轉型，現在回過頭來看，能夠賺這樣多的錢，全是因為2012年這個決定。”
潘石屹的底氣來自稍顯好轉的2016財年業績——SOHO中國營業額15.77億元，同比上升58%，其中租金收入15.11億元，同比上升44%，物業凈利潤約人民幣9.10億元，同比上升69%，平均出租率為96%，負債率為32%。
在此之前，SOHO中國經歷了自轉型以來連續四年業績持續走低，營收從2012年的153億元，大幅下滑到2015年的9.95億元，凈利潤從106億元下降至5.38億元。不過，其租金收入及在營業額中占比自2014年起開始逐年上揚，從4.24億元（7%）增至15.11億元（95.8%）。
▲ SOHO中國轉型后的業績情況
在業績低谷期的2014年，潘石屹開啟了幾乎一年賣掉一個上海物業項目的模式，先后將上海SOHO靜安廣場、SOHO海倫廣場、凌空SOHO一半的項目、世紀廣場、虹口SOHO悉數賣出，總計金額高達236億元。
顯然，那個被譽為中國最會賺錢的地產公司已然成為過去式。十年前，SOHO中國港股上市時股價高達10港元，市值600億元。如今其股價長期徘徊在4港元，市值僅為215億元，而同年上市的碧桂園市值已接近2000億元大關。
▲ SOHO中國近5年來股價走勢圖
“我們的轉型是非常成功的。”在2016年的財報會上，SOHO中國CEO張欣肯定地回答。
新主業啟動2年未盈利
手握大筆現金，不再拿地，不再建樓，潘石屹的下一個商業計劃在哪里？
“項目銷售完以后有大量的資金，主要用于SOHO 3Q的發展和分紅。”7月7日，潘石屹給出了答案，他補充說，“未來估計兩年之后，新的經濟增長點主要是3Q。”
▲ 宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO整售后，7月7日，潘石屹出現在媒體見面會上
和毛大慶的優客工場類似，自2015年2月起步的共享辦公O2O產品SOHO 3Q，是這家傳統的商業地產商向互聯網轉型的嘗試。在潘石屹的設想中，用戶可以只租一張辦公桌或一間獨立辦公室，SOHO 3Q提供免費WiFi、復印打印、會議室、咖啡等服務，用戶只需帶著手機和電腦即可辦公。根據官網介紹，3Q一周租金在600元至1000元不等。
截至2016年底，SOHO 3Q在北京、上海共有17個中心，有2個在建中心，提供超過1.6萬個工位，平均出租率達到85%。不過，目前在SOHO中國的財報中，并未有關于3Q項目具體財務數據。
對此，潘石屹解釋稱，經過測算，3Q有兩個中心基本不會賺錢，但目前整體情況尚可，“起碼不會虧錢。”他還表示，在接下來兩個月內， 3Q還要進行一輪融資，“不是因為我們缺錢，而是要把3Q的價值體現出來，為下一步發展做鋪墊。”
下一步會是分拆獨立上市嗎？潘石屹只是稱“各種可能性都是存在的”。
在潘石屹的構想中，他希望租用現有市場上面空置的房產資源進行改造，不會拿地建設SOHO 3Q，更不會整體收購一棟舊有物業資產，“我把CBD的房子都賣了，再到別的地方收購破房子，這生意不是做反了嗎？”
不過，3Q這一輕資產項目真的需要上百億的資金投入嗎？潘石屹并未給出答案。
來源： 無冕財經
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